成都市新都区房地产市场报告

华都九龙广场商业模式
定制订购，购铺自营
以成都九龙商会为主导 整合全国及川内男装、女装、童装、皮鞋箱包、化妆品、珠宝、娱乐、餐饮、酒店、 休闲等业态的批发零售源头商家； 引入860位实力商户，1500个商业品牌； 根据不同业态的经营需求，商家亲自参加项目所有细节规划设计； 以定制订购的方式，商家联合购买、组团购买的形式完成对商业的团购； 同时要购铺商家以自我经营的形式进行，从根源上解决招商的问题。
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佳乐国际城--区位分析
4#
佳乐国际城地处成都北部新城的中心区域，地处稀缺的毗河198生态板块。原生毗河、成都仅有的18杆高尔夫球场、2500亩亚洲最大的郁金香公园 、44平方公里北郊风景带,3500余亩大熊猫生态公园、260亩的动物园、370亩北湖风景区和700亩成都植物园以及宝光寺，泥巴沱风景区，五龙山风景 区等自然资源齐聚毗河198高端别墅区。 4+4多元道路交通体系，让佳乐距主城区仅十余分钟的车程，出则繁华，退则归隐； 在教育方面，佳乐在新都区蜀龙路三元外国语学校对面。
商业业态规划
2F:主要以休闲、服务、美容店、培训机构、休闲棋牌等为主。 P25
在售商业情况
开间为4.5M
50-100㎡
开间为4.5M
进深为14M
49-117㎡
佳乐国际城目前推售为主入口位置的佳乐金街，后续还有21万方商业体处于开发阶段； 面积：1F，50-91㎡为主； 开间及进深：开间主要为4.5m，进深主要为10-14m； 业态：主要以便民生活配套、服装、水果、超市、休闲娱乐、美容美妆为主； 成交价：1F，2-2.5万/㎡；2F，1.1-1.5万/㎡；优惠：一次性按揭均为15%的优惠； 租金：1F，约120元/㎡/月；2F，约50-60元/㎡/月。 客群：商业客群主要为项目业主。
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华都九龙广场在售商业
九龙商会团购
华都九龙广场除酒店业态不 变以外，3栋精装公寓均可商 住两用；
项目整体仅1-2F对外进行销 售，其余3F及以上部分均为 九龙商会所团购；
滨河餐饮娱乐街1F售价为2.2 万/㎡；
蓉都大道1F售价为3万/㎡； 物流大道1F售价为3.5万/㎡。
P19
项目核心卖点：双公园、商业配套、湖景、花园洋房、北部新城核心区域等。
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区域住宅小结：
目前新都区域住宅项目主要集中在新城区，老城区可开发用地较少，基本无新项目入市； 新城区高层住宅多以尾盘销售为主，已历经较长的开盘周期，持续进入尾盘销售阶段；如万科和佳
乐国际，目前住宅已经进入尾盘期，目前以商业推售或即将以商业推售为主； 根据方管局备案数据查询，近期入市住宅多以洋房和商业为主，高层住宅基本无新增； 高层电梯价格基本维持在5300元/㎡； 新都老城区可开发的项目较少，多以传统老小区或入住小区为主。
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万科金域缇香--核心卖点
品牌
样板间
双江景
超7m景观阳台
项目核心卖点：品牌、双江景、超大景观阳台、交通、精装房、配套等。
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佳乐国际城
项目名称 项目地址
项目 整体 基础 数据
开发商
物业管理 占地面积 建筑面积 住宅总户数
车位比 建筑形态
容积率 绿化率 物业管理费 开盘时间 户型面积 梯户比
佳乐国际城
P22
佳乐国际城
项目名称 项目地址
开发商 物业类型
总建面
佳乐国际城 成都市新都区蜀龙大道南段777号 成都市佳乐房地产开发有限公司 商业街+独栋商业，商业综合体（未开发） 8000㎡
在售商业
1/2号楼商业； 户数：41户
商业开盘时间 2016年5月
租金情况
1F，约120元/㎡/月；2F，约50-60元/㎡/ 月
九龙广场3F及以上均为商团购买，仅1-2F对外销售。
P20
万科·金域缇香
项目名称 项目地址 开发商 物业类型 总建面
万科·金域缇香 新都城北绕城高速外侧（新都绕城大道与
蓉都大道交叉口以东） 成都万科蓉北置业有限公司
步行街、独栋商业
10万方
在售商业
8号楼、9号楼、10号楼； 商业面积：3889.70㎡； 户数：38户；
川音-新城市 新城市广场
广场--
静安路 老城 商圈
静安路 中医院
（香樟林）
马超西
路--中 英伦世家
医院商
圈
小城故事
多元化社区底商 购物中心 大型商业 社区商业
商业裙楼、底商 建材类
/
社区底商
1F
40-60㎡
80-120
4.2m
餐饮，零售
/
社区底商、传统老城商 业
1F
/
购物中心
/
40-60㎡ 60-100㎡
P3
万科金域缇香--在售分析
总套数 推出套数
套型
1634
420
（2栋、 11栋、12
栋）
3-2-1 3-2-2 4-2-2
面积区间
78 88 115-128
推出套数
销售套数
套型占比
套型销售率
总销售 率
114
104
27.14%
91.22%
54
Leabharlann Baidu
45
12.86%
83.33%
75.48%
252
168
60%
P4
万科金域缇香--户型赏析
项目户型设计方正实用，赠送较大面积，超大景观阳台
万科金域缇香4室2厅20卫1厨 128㎡
万科金域缇香4室2厅2卫1厨 115㎡
优： 1.入户自带玄关设计 2. 7.5m超大精光阳台设计
3.赠送面积大 劣：
1.厨房采光较差； 2.无明显动静分区； 3.厨房开门正对客厅，可能有一定的油烟影响。
成都市新都区房地产 市场报告
P1
万科·金域缇香
项目 整体 基础 数据
项目名称
项目地址
开发商 物业管理 占地面积 建筑面积 住宅总户数
车位比 建筑形态
容积率 绿化率 物业管理费 开盘时间 户型面积 梯户比
万科·金域缇香 新都城北绕城高速外侧（新都绕城大
道与蓉都大道交叉口以东）
成都万科蓉北置业有限公司
在售
已售
未售
打造佳乐金街； 7/8号楼商业于2016年5月开盘，基本售罄，成交价：1F，约1.92.3万/㎡；2F，成交价约1万/㎡ 1/2号楼商业于2016年10月开盘，目前1F剩余4间商铺；成交价： 1F，2-2.5万/㎡；2F，1.1-1.5万/㎡。
P23
商业业态规划
1F:主要以生活配套为主，以服装、药店、银行、糕点店为主。 P24
/
80-120 120-180
/
4.2m /
零售、餐饮、服装、 娱乐、建材、服务、
医疗等多样化
超市、服装、珠宝、 美食、电影、KTV等
底商
2F
100-1000㎡
1F，70-120 2F，40-70
4.2m
大型餐饮
/
底商
综合体3层， 底商2层
50-200㎡
1F，50-120 4.2m
零售、服务类
/
商业裙楼
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佳乐国际城--户型赏析
项目户型设计方正实用，赠送较大面积，可变空间3房变4房
佳乐国际广场3室2厅2卫1厨 99㎡
佳乐国际广场3室2厅1卫1厨 88㎡
优： 1.干湿分区，动静分区较为合理； 2.较大的赠送面积，可变空间，3房变4房；
3.主卧转角飘窗设计； 劣：
1.若阳台作为房间使用，则客厅采光通风效果较差； 2.厨房通过生活阳台采光，采光效果有限。
1-3F（主要）
社区底商
1F
50-90㎡ 46-300㎡ 30-50㎡
租金(元/㎡/月) 层高
主要 业态构成
/
4.2m
商业街
1F，120 2F，50-60
/
70-90
4.2m 4.2m 4.2m
服装、美容、休闲等 服务
服装、皮鞋箱包、餐 饮娱乐
餐饮、零售为主
润扬双河鹭岛
社区商业
宝光寺-东西街
商圈
东西街
P11
1
区域主要商业项目分析
P12
商业项目分布情况
新都商业主要集中在老城区，以传统住宅底商为主，业态多样化，以餐饮、零售、服务、建材、休闲为主，代表为马 超西路-中医院商圈、宝光寺-东西街商圈、川音-新城市广场-静安路商圈；
新都新城区已呈现商业多为住宅底商，以商业街的形式呈现，未成形商业规划有大型商业中心或者商业综合体，但目 前正处于开发阶段，代表为佳乐国际城-万科双水城-润扬商圈。
P2
万科金域缇香--区位分析
11# 12#
2#
万科金域缇香是万科2013年在城北的第一个金域系高端住宅项目，距北绕城高速约1.5公里，西临蓉都大道，交通便捷； 坐拥城北唯一、成都罕有的双江资源，毗河、府河两江交汇处，景观资源丰富； 区域商业配套、教育配套、生活配套完善，环境优雅、户型使用率高、配套齐全。
66.67%
万科金域缇香目前仅2栋、11栋、12栋在售，合计推出420套； 其中套三单卫推出114套，已售104套；套三双卫推出88套，已售54套；套 四双卫推出252套，已售168套； 整体销量来看，整体销售为75.48%，走量较好。 成交价格约7000-8000元/㎡； 优惠方式：一次性按揭均优惠15%。
目前项目剩余户型主要以这两类户型为主，存量在 200套左右；
成交价格：在5300-5600元/㎡； 优惠：一次性按揭均为15%的优惠。
P9
佳乐国际城--核心卖点
洋房
别墅
湖景
高层
6+1花园洋房，层层退台；下沉式空间； 血统纯正的地中海园林，精彩灵动的4000㎡科莫湖社区内湖； 风情万种的玫瑰湾无边界泳池，畅游更多别墅级享受。
商业开盘时间 暂未开盘
租金情况 暂无
优 品 香
街 10# 9 # 8#
打造商业步行街，分为优品香街、尚品香街、滨河香街； 优品香街：提供业主品质生活，超市、洗衣店、ATM等； 尚品香街：精装服饰、时尚饰品、手机店铺、早教机构、兴趣班； 滨河香街：茶馆、酒吧、水吧。
P21
在售商业情况
303 ㎡
50-60㎡为主
宝光寺--东 西街宝商光寺圈
商圈
马超西路-中医院商圈
一品雅居
佳乐国际城--万科双水岸--润扬商圈
P13
区域商业项目规划情况
区域内商业主要以老城区商业为主，多以社区底商的形式呈现，整体无明显的业态规划；新城区商业均有 一定的业态划分，但在售商业项目目前暂未成型，成型项目多以服务社区的商业街为主。
序号 商圈
2-6F
200-2000㎡ 1F，100-120 6m 休闲、服务、娱乐
/
底商
1F
80-100㎡
70-100
4.2m
建材类P14
佳乐国际城-双水岸-润扬商圈
华都九龙广 场
润扬双河鹭 岛
万科双水岸
万科金域缇香
佳乐国际城
该商圈为新都新城主要商 业圈；
主要以万科双水岸和润扬 双河鹭岛共同呈现的以毗 河东路为主的商业街；
成都万科物业服务有限公司 34667.00 ㎡ 125556.00 ㎡ 1634户 1:1.2
高层电梯住宅+社区底商+独栋商业 2.5 30%
2.38元/平方米/月 2013-12-21 79-128㎡ 2T4、2T6
11# 12#
2#
住宅目前仅2#、 11#、12#楼在 售，其余住宅均 以售罄。
➢区位：新都城北绕城高速外侧（新都绕城大道与蓉都大道交 叉口以东） ➢规模：总占地34667.00 ㎡ ➢交通： 6条公交线路经过，距绕城高速1.5公里； 基本情况：品牌、精装、江景资源、服务、交通、配套等。
319㎡ 319㎡
292㎡
34-67㎡
225㎡ 227㎡
47-72㎡
185㎡
225㎡
目前在售商业位于优品香街； 1F主力面积段为50-60㎡； 开间及进深：开间集中在3.6-5.6m；进深集中在8-12m； 该区域业态初步定位：为业主提供品质生活服务，主要为超市、洗衣店、ATM等便民服务； 售价：1F，2-3万/㎡；2F，1万/㎡；3F，7000-8000元/㎡； 租金：目前暂无； 客群：主要以新都老城区客群为主。
总建面
43万方
在售商业 全部在售 商业开盘时间 2014年
租金情况 暂无
6# 5#
2-1#
1#
2-6#
3#
2-5#
2-3# 43万方商业体量
2-2#
P16
华都九龙广场业态分布
分楼栋进行进 行商业业态的 划分，共分为5 个主要板块， 即：服装类、 皮鞋箱包类、 精品公寓类、 酒店类、滨河 餐饮娱乐街。
代表
定位方向
体量（㎡）
产品类型
楼层数
主力面积
万科金域缇香
风情商业街+临河商 业
10万方
商业街+独栋商业
2F/3F
50-60㎡
佳乐国 佳乐国际城 际城-新城 双水岸- 华都九龙广场 -润扬商
圈 万科双水岸
商团自营 城市购物中心
社区商业
21万方 43万方
/
商业街+独栋+综合体
2F
购物广场+整栋商业大 楼
成都市新都区蜀龙大道中段
成都市佳乐房地产开发有限公司 四川佳乐物业有限公司 76860.36 ㎡ 328715.17 ㎡ 2100户 1:1.07 高层电梯住宅+洋房 2.89 47% 1.80元/平方米/月 2014-12-31 81-360㎡ 2T6（在售）
4#
住宅仅4号楼在 售，其余售罄。
➢区位：成都市新都区蜀龙大道中段 ➢规模：总占地76860.36 ㎡ ➢交通：4+4多元道路交通体系， ➢基本情况：北部新城中心区域、公园、高尔夫球场、花园洋 房叠拼别墅、项目自身21万方商业配套等作为项目主要卖点。
以华都九龙广场打造的 43万方的购物中心和佳 乐国际城打造的21万方 的城市综合体遥相呼应， 前者尚未呈现，后者处于 开发阶段；
万科金域缇香主要以社区 服务型商业和滨河商业为 主。
P15
华都九龙广场
项目名称 华都九龙广场
项目地址 新都蓉都大道南四段
开发商
成都传化置业有限公司
物业类型 商业街、写字楼、酒店、公寓等