2020年未来房价及经济走势

2019年出生人口断崖式下跌，折射出未来房价及经济走势的一个真相

把人口要素放在历史长河中，不难发现，一个国家的发展与人口数量息息相关。1953年新中国第一次全国人口普查表明当时中国人口为6亿人，1982年正式开始实行计划生育的时候，中国人口为10亿人。在大约二十九年的时间里，中国人口增长了4亿人。从1982年的10亿人口到2019年的14亿人口，37年间增长了4亿人。随着医疗技术和生活水平的提高，人均寿命增长至75岁左右，看似人口增长的速度变缓，实则人口总基数不断增加。

八亿人口助推中国经济快速跨越式发展，第一次人口红利是低成本劳动力，第二次人口红利是巨大的消费市场。整个路径演变的过程，从农业向劳动密集型产业过渡，再向东南亚国家转移，再到自主发展核心高科技产业，打造数字经济，这显示出第三次人口红利是大量精英人才以现代公司形式激发出的创新者力量引领着国家深层次产业变革。

八亿人口、两辈人的艰苦奋斗推动着中国城市化进程，也释放出巨大的住房刚需，房地产行业迎来历史机遇。土地是稀缺资源，作为生存居住和产业发展的空间载体，满足生活资料与生产资料的基本需求，在城市化的推动下产生极高的经济价值与社会价值。依托于土地财政收入，当地政府得以有充足资金进行社会主义建设，中国具备了保持高速发展的原生动力。除此之外，房地产养活了整个银行系统和上下游产业，包括钢铁、水泥、机械、家电等。这为日后系统性金融风险和产能过剩埋下伏笔，也逐渐培养起强大的基建能力。

很多人之所以经常把房地产和系统性金融风险联系起来，那是因为银行的主要利润来源于房贷，两者相互输血，一荣俱荣、一损俱损。据相关数据显示，截止2018年末中国建设银行个人住房贷款余额为4.75万亿元，同比上年新增5405亿元，增幅超过10％。从投放比例来看，建设银行新增贷款中投向个人住房贷款的占比为61.4％，同比增长6.7％。换句话说，中国建设银行超过60％都是房贷，建设银行每放出1万元贷款，其中有6000多元就是房贷。一旦房地产行业出现大起大落势必影响到金融系统的稳定，反之作为资金密集型行业的房企一旦没有了银行的贷款支持也是很难生存的。

改革开放的40年也是房地产行业快速发展的40年，甚至一度成为国民经济的重要支柱。随着城市化水平的不断提高、城市土地资源不断开发，以及国家产业政策的

战略调整，房地产正在逐步退出第一战场，削弱对金融系统的捆绑也成为很多银行进一步改革的目标。

最近一组数据更是让整个房地产市场胆战心惊：2016年中国出生人口1786万，2017年出生人口1723万，2018年出生人口1523万，2019年到目前为止11月17日1016万，距离2019年结束还有一个多月，预计出生婴儿不到100万。那么2019年的出生人口约为1100万，人口断崖式下跌。一方面人口锐减意味着需求降低，另一方面一二线城市的土地供应减少，供给需求同时减少的情况下会使得房价呈现平稳状态，不会出现大起大落。

如果说一二线城市是第一战场，那么附属县城和偏远郊区会成为第二个战场，那里将伴随着社会主义新农村建设和扶贫攻坚战开启下一波城市化。丰富的土地资源、大城市人口溢出、产业重心郊区外移、商业机遇的市场下沉将带来房地产市场“第二春”。而这一次的房地产狂欢属于头部房企，比如万科、碧桂园、恒大等等。它们资金充盈，对银行的依赖较小，在拿地和品牌溢价上具备竞争优势，而那些中小房企则会大批量淘汰。据人民法院公告网显示，截至11月20日，房地产开放商的破产数量已经高达446家，平均每天就有1.5家房地产企业倒地破产，创下历史记录。

过去大家积极拿地、集团发展多元化业务，依赖的是持续不断的现金流和不受限制的高杠杆。如今这种高杠杆扩张的模式，却成为压垮房企的沉重枷锁。“财务杠杆过高、资金断流、融资跟不上、借钱还不了，这就是很多公司活不下去的原因。”

人口红利的第一、二阶段对应的是劳动力密集型的加工制造业和资源密集型的房地产，接下来是第三阶段的“人才红利期”，对应的产业是知识技术密集、物质资源消耗少、成长潜力大、综合效益好的产业，包括：新一代信息技术产业、高端装备制造产业、新材料产业、生物产业、新能源汽车产业、新能源产业、节能环保产业、数字创意产业。反观知名头部房企频繁转型，从民用住宅向产业地产，尝试拥抱不同历史时期的新使命。事实证明，人口结构正在改变，中国经济增长的动能也在改变，房地产行业也在改变。不管怎样变，每个行业所肩负的历史使命不会变，把事物的因果放在更大的语境下或许可以看的更清晰：顺势而为，方得始终！