杭州房地产市场调查

杭州房地产市场调查报告

报告目录

前言

第一部分：环境分析

一.宏观经济环境

1、中国城市竞争能力、发展环境排名

2、中国城市房地产开发投资潜力10强

3、杭州经济状况

二.政策环境介绍

三.竞争环境介绍

第二部分：整体市场分析

一．市场规模

二.市场整体供给

（一）房地产投资情况分析

1.历年房地产投资情况分析

2. 2006房地产业投资分析：

（二）房地产供给情况分析

三.市场整体销售情况

1.历年商品房销售情况

2.存量房情况

四.购买者状况

第三部分：广告宣传

一．要媒体房地产广告量比较

二．排名前三位的报纸的主要情况

第四部分：发展预测

前言

一、调研目的

通过对杭州市房地产市场运行情况进行多因素综合调研，了解杭州市房地产市场的环境及房地产的整体情况,准确把握市场形势，对房地产供应量与需求量进行预测，并依此做出初步的授权策略的判断并为下一步进行一手调查提供依据。

二．调查方法：这次调查只是初步调查故只做二手调查即网上桌面调查。

三．调查内容：

1、杭州市房地产综合环境情况

2、杭州市历年房地产市场供给与需求情况

3、房地产市场营销情况

第一部分:环境分析

一．宏观经济环境

1、2006年中国城市竞争能力、商务环境排名:

竞争能力:上海、北京、深圳、广州、杭州、宁波、苏州、天津、厦门、大连、无锡

商务环境:广州、上海、无锡、珠海、苏州、厦门、深圳、宁波、青岛、成都、威海、绍兴、大连、杭州、扬州

(中国社会科学院发布分析结果)

2．中国房地产开发投资潜力10强

(国务院发展研究中心、清华大学房地产研究所、搜房研究院共同组成的“中国房地产TOP10研究组”分析结果)

3．杭州经济状况

A、2006年生产总值各城市对比。（单位：亿）

B.人均国内生产总值

2006年杭州市以前历年人均生产总值：

2006年，全市人均生产总值51871元，比上年增长16.6%。

深圳广州苏州上海佛山杭州北京天津

68952 62400 57992 59600 50207 51871 44368 41360

二、政策环境介绍

近几年来，关于房地产泡沫的警告之声不绝于耳，政府在关注房地产业蓬勃发展的同时，逐步加强了对房地产市场的调控力度。2003-2006年可以说是房地产政策频出的几年，出台了约40项全国性的关于房地产市场的政策法规，其中的主线是“121号文”及“18号文”。2004年6月5日，央行出台的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，进一步强化房地产信贷管理，正式提出收紧信贷，中国宏观经济政策呈现明显收紧态势。其实这并不是单纯针对

房地产业的，对于钢铁、汽车、电解铝等产业收得更紧。连续的物价上涨，连续的投资增长，使中国经济已经进入通货膨胀的周期。在现代市场经济中，政府采取经济手段进行宏观逆向调节显得理性且有必要，这也是国际惯例。其效果在短期内可能不是很明显，但在长期实施过程中，对逐步抑制经济过热的势头将起到明显作用。

三．竞争环境介绍

杭州市市场上主要从事二手房交易的公司有：

裕兴房产、21世纪不动产、公众房网、金丰易居、住商不动产、信义房产、华立地产、我爱我家、中原地产。

杭州裕兴房产代理有限公司是目前国内八大品牌经纪机构之一。从1998年杭州的“租房小中介”起步，经营业务有二手房租赁、房产销售代理、地产咨询策划、文化传媒、职业培训、网络、健身美容等十多家跨行业的独立运作机构，目前正在开展连锁经营、特许加盟。

21世纪不动产系美国知名二手房公司，分店达5000家左右，分店遍布全世界，杭州共60家左右分店。市场份额约10%。为杭州市业绩前名企业。

中原地产，系香港特品牌，市场份额在10%左右。三十家分店。单店业绩名列第一。

第二部分整体市场分析

一. 市场规模：

（一）现有房地产的最大的规模:

1．人口分布情况：

2006年末全市常住人口642.78万人，户籍人口393.19万人

2．平均家庭住房面积：

据北京美兰德信息公司与河北省统计信息咨询中心、山西同达信息咨询服务中心统计，成都、长沙、海口和福州，平均家庭住房建筑面积分别达86.8平方米、85.9平方米、85.7平方米和83.7平方米；而家庭平均住房建筑面积最低的为天津、上海和哈尔滨，平均家庭住房建筑面积分别为42.0平方米、52.00平方米和53.2平方米。杭州市为60.5。

3．人均住房面积

目前全国城市人均居住面积为22平方米，杭州市只有16。62平方米，仅为全国平均面积

的75%，还有一定的差距。

4．开发总面积：

全年房地产开发投资442.45亿元，比上年增长7.8％。商品房施工面积4545.33万平方米，比上年增长7.9％；竣工面积725.80万平方米，可售商品房总面积为368.76万平方米，商品住宅平均价格6961元/平方米

分析：

最大可能交易面积：如将杭州市房地产市场的规模构成简单的理解为现房+新开发房+空置房，那么杭州市就有大约:

643*16.62+726+368.76=1.18亿平方米

最大可能交易金额量为1.18*6961=8214亿元

最大佣收为8214亿元*2%=164亿元

（二）2006房地产的市场规模:

1－11月，杭州市二手住房成交192.89万平方米。

2006年杭州市房地产中介业的佣金收入=(192*6961)*2%=2.67亿元。

（三）未来房地产的市场规模:

杭州市一手房市场跟二手房市场的成交比例已经达到了4：1的水平。据业内人士介绍，在一些成熟的房地产市场，一手房的交易量往往低于二手房，这就说明存量房交易是未来的主导趋势。有关专家预测，到2007年，杭州市的二手房交易量也一手房比例将会提高到3：1左右.2007年二手房交易量将大约为300万平方米.而价格大约在7500元。

2007年杭州市房地产中介业的佣金收入

=(300*6961)*2%=4.18亿元。

二. 市场整体供给