句容房地产市场调研1918564795

句容房地产市场调研

一、句容概况

句容市西依南京、南接常州、北濒长江，沪宁高速公路横贯东西，宁杭国道纵贯南北，沪宁铁路、312国道穿境而过。句容市距南京市仅30公里，只有20分钟车程，距南京禄口国际机场仅需30分钟，至上海只需2个半小时。句容是苏南经济带城市群中南京市接受上海市经济辐射的重要城镇，位于南京市“半小时都市圈”中的核心圈之内，比南京的溧水距离市区还要近，句容同时接受来自南京、上海、镇江的经济辐射，是中国沿海和长江三角洲对外开放的重点区域，经济发展潜力巨大。句容历来是南京的东南门户。句容市是国家优秀旅游城市之一，著名旅游景点有茅山、九华山、瓦屋山等，每年接待国内游客达上百万人次，但这些游客多数均没有滞留，在句容游玩之后，大多会被旅行社带往其他城市，成为“过路客”。句容地区人口规模约60万，其中市区居民约19万。由于历史原因和地方经济的相对滞后，长期来，句容的人口流动性很大，据初步统计，目前句容市区人口每年外出打工的，其比例约占10％；农村人口的流动性较城市更大，每年约占16％左右。这些流动外出打工的人口主要分布在南京、镇江等地区因此，南京市繁荣的商业客观上对句容城市商业的发展起到制约作用。而句容市相对落后的商业布局和业态，长期来产生对南京市商业的“依附性”。此外，句容当地的政府部门的公务员、企业主和私营业主等，也形成了到南京消费的习惯。另据抽样调查表明，句容当地许多较高层次的消费群依靠发达的省际交通，甚至常常到沪宁高速沿线的镇江、常州、无锡，乃至上海来购物。句容市的人口结构中农业人口占多数，约为65％左右。其中市区人口中农转非的人口也占有相当比例。纵观句容的整个消费市场，如餐饮业、娱乐业和百货业等，其经营规模和档次等均较低。目前为止，几乎没有一定规模的百货商场。餐饮业除了寥寥无几的宾馆中档餐饮之外，也几乎没有中高档的酒家。居民消费指数尚处于初级阶段的水平。然而，作为南京市东南门户和沪宁高速要塞的句容市，其优越的地理位置为句容社会经济的发展提供了坚实的区位优势。

二、句容房地产市场概况

句容房地产市场有很深的外向型趋势，由于人口流动性很大，并且本地经济不发达，同时句容市距南京市仅30公里，只有20分钟车程，距南京禄口国际机场仅需30分钟，至上海只需2个半小时。因此相当于江宁的距离，并且还不容易像江宁一样的堵车。因此，客源主要是依靠南京人。楼盘的价位与南京相比还是有很大差异的，性价比很高，很适合南京人到句容去选房、安家。句容有三种类型的物业形态供市民选择：一种是退休人员的养老居所，二是刚刚在南京工作的起步的青年人，三是为中产阶级购房者到句容去投资精品楼盘，南京有第一居所，到句容有第二居所。例如，句容2000年开建的某别墅区，目前开发的100多幢别墅中，60％被南京人购买。开发商告诉记者，他们计划再建200幢，主要销售对象还是南京人。南京人对这里的别墅十分看好，他们赴宁促销后，先后有1000多人次来这里选房。句容“南京后花园”之称逐渐流行。句容距南京市区仅40多公里，仅相当于车行南京城区中山门至汉中门的车程。句容的真山真水有独特魅力，有关专家对句容的评价是：“长三角”地区最适宜人居的地方。句容岗坡山地多，土地和建材价格相对便宜，吸引了多家房地产开发商投资开发房产。目前有30多家房地产开发公司淘金句容，房地产在句容成为最热门的投资行业之一。几年前句容房地产业的发展远远落后于其它行业，在城区仅有两家规模较大的房地产公司，其开发的房产无论是设计还是价格上都处在低层次。自2000年开始，多家房地产公司挺进句容，它们来句容的一个重要原因是看中了句容离南京较近，随着南京都市圈的形成，句容将成为南京人首选的休闲娱乐的地方。事实也如此，他们开发的房屋相当一部分被南京人选购。近几年来，句容房产业在逐渐红火的同时，其价格也在节节攀升。

2.句容房地产市场价格

句容的房地产价格总体低于南京江宁，和六合相比略低，但空间距离和六合到南京主城差不多，而且还是江南地区，但由于区划不属于南京，因此房地产价格未能突飞猛进。2000年左右，句容城区黄金地段的房产价格，每平方米只有700多元，而现在已涨到5000-6000多元，句容房产价格目前还略低于周边地区，但随着南京买家不断“入市”，未来几年房产

价格会逐步走高。句容房地产市场架构分为两层，一层为核心区，价格在6000元/平米左右，

此处区域房地产数量不多；一层为外围区，价格在4500-5500元/平米，此处区域集中了大

多在建房地产项目。

3.句容主要房地产项目

（1）碧桂园

该项目位于黄梅镇，是镇江市乃至南京周边地区最大规模的综合性社区项目，占地面积近1

万亩，总建筑面积达1500万平方米，总投资超过400亿元。项目建成后，句容市将拥有一

个品质高档的大型综合性社区。

（2）维也纳花园

维也纳花园参加了2010年的南京（春季）房地产商品交易会（以下简称春交会）。该项目位

于句容市区，总建筑面积达29万平方米。目前销售的是三期，整个项目包括花园洋房、多

层住宅以及高层住宅。景观打造上，小区内部原装欧式风情景观，布以小河流水，连缀直径

150米的中心音乐广场、施特劳斯广场、海顿广场、舒伯特广场等6大音乐广场，维也纳的

音乐元素处处均有体现。

三、实例分析：

1、锦绣句容精英者的写字楼：房地产开发有三大要素：第一是地段，第二是地段，第三还是地段。这对住宅可能影响没有多大，但是对于写字楼，几乎无反例，其无疑是投资和够写写字楼的第一要素。

完善综合配套：锦绣句容位于宁杭北路上是出行南京的主干道之一，四通八大的交通一定是写字楼的重要支撑。除此之外，配套的服务也是能给写字楼中的人们带来高效率的工作，现在锦绣句容周边的配套设施已经日趋成熟，在他的周围分布多家酒店、医疗诊所、汽车美容、烟酒商品以及休闲娱乐场所等都有经营，强大的综合配套将会给生活带来的便利。

清晰的形象标识：现代标识是环境中的静态识别符号，是日常生活交往中不可忽视的示范作用，锦绣句容写字楼位于商务楼的3-7层，其中3/4两层已经进行精装修，可直接拎包办公！商务楼位于宁杭北路，华阳北路以及双利路的交汇处，显目的标识清晰的位于人们的视野之中将会更加普及公司形象。

目前锦绣句容写字楼价格分布为4000-4800/平方。另外，商铺价格分布为7200-22000元/平方米，96折优惠！地址：句容市华阳北路宁杭路口（玉清广场西侧）