如何提升房地产开发公司运营能力--

如何提升房地产开发公司运营能力

王毅

运营能力又叫周转能力，是企业的4大能力之一。运营效率的高低，直接决定了企业利润产生的速度和资金积压的多少。因为企业的总资产收益率（企业的投资绩效）的驱动因素有2个，即：利润率和周转率，利润率较高或者周转率较高，都能创造出较好的投资绩效。

因此，首先要确定业务定位，做好“利润率×周转率”的组合，以“总资产收益率最大化”为目标，要么在利润率一定的情况下，尽力提升周转率；要么在周转率一定的前提下，提升利润率；或者将利润率和周转率都尽力提升。

然而，房地产开发产品的利润率是由业务定位决定，并受到市场竞争环境中的价格影响，同时受到自身成本控制水平的影响。因此，要想提高投资绩效，还是应当从提升运营能力入手，以提升周转率为主要手段---赢在周转。

企业的运营能力（周转能力）又有2大驱动因素，即：资产结构和资产运营能力（资产周转能力）。因此，优化资产结构和提升资产周转率是关键，加快资产周转是企业运营最重要的措施之一。为此，必须从市场调研、产品研发、规划设计、开发手续、建筑施工和销售环节等各个方面，去进一步提高效率和效果。

正如陶涛撰写的《走真正的研发之路》文章中讲到一个

例子：一个建筑面积10万平的项目，以平均4500元/平的价格，在一年内售完的项目利润，将远远高于平均4800元/平的价格，在二年才售完的项目利润。

正因为如此，我们在进行房地产开发的时候，一定要妥善策划开发策略，才能够更好的提升运营能力。

首先，要坚持规模扩张，实施规模化经营，才能在市场集中度日趋提升的新阶段立于不败之地。未来几年，资源储备是规模扩张的关键。在确保风险可控的前提下，跟进新型城镇化可能带来的新机会，要坚持“成熟区位、优势资源、规模开发和快速周转”的原则。

其次，产品定位要重点面向刚需产品和首次改善需求的产品，以主流客户为主来考虑户型和面积，所占比重可以在60%---70%左右，使企业具备稳定可持续发展的基础。

第三，要确立项目发展的核心驱动力，即项目的竞争资本---差异性。但是，这种差异性一定是目标市场能够接受的或通过引导能够接受的，而不是我们自己认为的差异性。例如，有的项目依靠优异的山水资源实现竞争突围；有的项目依靠成熟地段和配套的基础设施实现销售；有的项目自创驱动力，在楼盘内引入客户需要的教育资源或当地没有的商业业态，实现了项目的成功开发。

第四，实行“总价控制面积”的策略。根据当地客户能够承受的总价除以未来入市的预计价格，就是户型面积的平

均值，然后进行上下调整即可。其优点在于，不会因为价格上涨而导致总价膨胀，大大超出客户的承受能力。

第五，贯彻“消费者导向定价”和“市场竞争定价”相结合的策略。在有的地方，客户对于价格的敏感度很高，“一块钱改变忠诚度”的情况是会发生的。因此，“规模成长优先+随行就市定价”的竞争战略，是我们不断取得成功的重要法宝，应当坚持并贯穿落实于从拿地到产品规划设计、到销售的全过程当中。

总而言之，我们只有努力提高房地产项目的运营能力，对内不断提高对皇华控股集团的利润贡献力，对外不断提高在行业内外的竞争力，才能够更好的确保皇华控股集团利润增长，以促进皇华控股集团全面腾飞，实现我们的“皇华梦”。

最近看了国务院关于加快养老服务业的用地和配套政策以后，又有了新的、更深的想法。

首先来看一个计算公式：

总资产收益率=销售利润率×总资产周转率

=（利润÷销售额）×（销售额÷总资产）；

销售利润率能够反映利润水平，总资产周转率能够反映资产周转水平，二者相乘才能够反映总资产收益率，也就是总投资的利润水平。因此，投资开发一个项目，应当以“总资产收益率最大化”为追求目标。

为此，房地产开发公司的业务定位应当是以“刚需”产

品为主，快速销售（去化率高），快速回收资金，提升开发规模，提高产品产量和销量，扩大市场规模，也就做出了“品牌”。

而刚需产品的范围，可以是当地社会认可的大众化产品，即：“老百姓买得起的房屋”；也可以是老年地产和综合配套服务业务。