龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]

龙湖物业管理公司前期介入的主要工作内容

一、方案设计阶段的前期介入工作：

(一)设备房设计：

1)中控室

中控室和消防控制室合二为一。

具备自然采光和通风。

位置宜设置在小区相对居中位置。

大型社区中控室数量宜设为一个，如必须设为多个时，应设置一个总中控室，其他中控室信号联网至总中控室内。

地面采用抗静电地板，天棚轻钢龙骨矿棉板（低于米结构顶）小区出入口数量，配套设施（如会所、幼儿园、泳池等）建造标准，丰要景观设施（如水体）大小，小区安防设施及标准等。

2)配电室、发电机室、大型空调机房

1.配电室、发电机房宜居中设置，控制其数量，但应考虑噪音、电磁、排烟对住户

的影响。

不应设置在建筑的最底层，必须设置时其房间地面应高出房外300mm以上，或采用更安全的防洪防水措施。

其他设备房根据设计，有噪音和震动影响居民的设备房，应远离居民区，或采用减震降噪措施。

商业配电室，冷冻站设置独市值班室。

通风窗设防鼠网，电梯机房通风窗外设雨棚。

配电房、水泵房、中控室进出通道装设防鼠板。

强、弱电水井采用通开钥匙。

除设计消防通风系统外，设备房应设置排风扇。

底楼和正负零以下强、弱电间的进出管沟和桥架除采用防火堵泥封堵外，还应用无机堵泥，对所有缝隙再次密实性封堵，防止因室内外温差形成的结露现象，对设备设施带来的损坏。

3)设备房墙地面

1.地下室设备房墙面米高墙砖，其余墙、顶面采用防潮腻子、防潮涂料。

设备房地面均采用普通防滑地砖。

有水设备房间设置排水沟及铸铁箅子。

(二)出入口数量确定

1.出入口在满足规划的同时，数量宜偏少。

根据小区周边公交港、商业等考虑人行出入口位置，同时方便业主出行及消费，带动商业经营。

车库出入口宜直通市政道路，相对集中的别墅区宜与洋房、高层分开；如设置为多个年库宜采用通道相连，尽可能减少小区内设置车库出入口，有条件的按特级车库标准。

商业、soho 楼人、车出入口应分开设置，车行出入口同时宜设置在大堂相邻处，避免不好找出入口而导致车不入库。

形成收水口的组团大门等应设置截水沟。

(三)生活、建筑垃圾收集点确定

1.与住宅间距合适，应考虑风向因素，一般间距住宅20-30米五右为宜。

臭气排放不影响住宅和商业。

露天设置时景观作美化处理、同时考虑除渣车的回车场地和高度。

根据地域不同特点设置于地下室的，要考虑排风、除渣车的通行。

设置照明、清洁水、排水沟，动力电源根据垃圾箱形式需要而定。

一般一个项目设置一个垃圾站，有条件宜居中，距项目最远点不宜超过，建筑垃圾点一般与生活垃圾站集中设置。

(四)围墙方式的确定

1.围墙尽量顺直，以减少周界安防设施数量。

高度不低于米，纵向米范围内无攀爬支撑点。

铁艺闱端栏杆中空管型材料壁厚不低于3mm，顶部有矛尖。

实体闱端面层不使用浅色材料。

不采用强度较低的围网、栅栏等。

(五)人车交通流线的确定

1.宜采用人车分流。

车行宜直接进入车库。

楼栋与车库设置相连通道。

(六)配套设施的确定，学校、幼儿园、会所、泳池等

1.项目相对集中位置。

独立管理，出入口单独向小区外。

面向小区外、水电气单独计量。

会所宜办理独立产权，商业性质。

(七)物业用房（包括：临时、过渡、永久及售场用房）的确定

1.管理处、客户中心一般合并设置在小区相对集中位置，客户中心设在平街层，

面向小区外，有停车条件，客户中心与管理处办公主要房间有自然采光条件；

配置专用的装修接待室。

工程、绿化、保洁用房考虑服务半径，宜设置在小区相对集中位置，可设置在地下或架空层，根据业态设值班点及保洁间，工程用房与配电室距离不宜太远。

保安用房需有采光条件，根据小区面积，可集中或分开设置，数量以1-2个点为宜，对业主影响小，宜设置独立向外的出入通道。

过渡性物业用房位置根据实际考虑，但需考虑永久性用房建成之前的管理使用需要。

预留自然通风良好，且不影园区观感的库房被服晾晒空间。

(八)保洁间、公共卫牛间、确定

1)公用卫生间：

1.高层公寓楼在-层设置。

每组团设置。

社区商业根据服务半径考虑。

商业每层设置一组（考虑服务半径，以120米为宜，平街层不设置）

出入口门岗附近无公用卫生间的应在门岗设置卫生间。

集中商业除首层外的其他楼层设置卫生间。

2)保洁间：

1.高层公寓楼每栋大堂或架空层设置。

花园洋房每个组团设置。

别墅每组团设置。

商业每层设置（考虑服务半径，以120米为宜）。

社区商业根据服务半径考虑。

面积4平米，设拖布池，5孔插座，照明。

二、施工图设计阶段：

(一)土建部分（只针对清水房）：

1)车库图纸设计部分建议

1.出入口车道

a)长于10米坡道，设置3道截水沟（入口与环境交界处、中部滴水檐处、底

部与车库地坪交界处），雨量较大的地区做适当增加。

b)木坡度≥8%的车道，宜考虑减震、防滑措施；宜采用双组分改性树脂刚玉

混合防滑减震材料。

车库排水沟

c)排水沟采用混凝土浇筑，高分子合成材料水箅子。

管沟防返水

d)与设备房相连的管沟应采用防渗水和返水措施。

车库雨污井、提排

e)车采用防臭井盖；提排设置超高水位报警信号到中控室（提排不能设置在

业主产权范围内）

f)提排泵坑盖采用轻质材料；必须采用水泥盖的提排井盖应利于方便开启，

重量不得超过50kg，且应设置提升着力挂件（或孔）。

g)深度大于米的必须设计爬梯。