于婷法官-疫情影响下房屋租赁合同纠纷案件审判实务相关问题

疫情影响下房屋租赁合同纠纷审判实务相关问题

二〇二〇年二月

目录

010*******概述影响因素分析研判对策建议相关法律问题

01概述

定义

《合同法》第二百一十二条

租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。

案由分类

《民事案由规定》

一级•第四部分合同、无因管理、不当得利纠纷

二级•十、合同纠纷

三级

•97、租赁合同纠纷

四级•（1）土地租赁合同纠纷（2）房屋租赁合同纠纷（3）车辆租赁合同纠纷（4）建筑设备租赁合同纠纷

02影响因素

影响因素

一、疫情？

二、疫情防控措施？

A B

C

一般情况下，疫情本身不会影响房屋租赁合同的履行，而国家或地方行政机关为防控疫情所采取的措施往往会成为影响合同履行的障碍性因素。

疫情防控措施

1.全国部分省市采取的部分停产、停业，封城、封路等各项行政管控措施。

2.国务院办公厅发布通知将春节假期延长至2月3日。

3.北京市政府也发布通知，要求企业灵活安排工作。

4.2020年1月30日，北京市住房城乡建设委员会印发《关于加强本市租赁中介行业疫情防控的通知》，要求租赁中介行业积极履行社会责任，防控疫情。

5.2020年2月3日，北京市人民政府办公厅出台《北京市人民政府办公厅关于进一步支持打好新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控阻击战若干措施》，鼓励大型商务楼宇、商场、市场运营方对中小微租户减免疫情期间的租金，各区对采取减免租金措施的租赁企业可给予适度财政补贴。

6.2020年2月5日，北京市人民政府发布《关于应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情影响促进中小微企业持续健康发展的若干措施》，提出减免中小微企业房租。

7.2020年2月10日，北京市朝阳区人民政府办公室出台《关于支持企业应对新型冠状病毒感染的肺炎疫情稳定发展的若干措施》朝政办发（2020）2号文件，该文件第二条亦指出，降低企业经营成本，减免中小微企业房租。

8.2020年2月12日，北京市住房和城乡建设委员会引发《关于做好违法群租房整治中疫情防控工作的通知》，将违法群租房整治工作纳入社区防控体系。

03分析研判

分析研判

一、居住性房屋租赁

1、迟延履行或不能履行引发纠纷

2、疫情导致租期延长引发纠纷

3、疫情影响房屋使用引发纠纷

4、“群租房”受疫情管控措施影响导致承

租人无法正常居住承租房屋引发纠纷

二、商业性房屋租赁

1、疫情管控措施要求停止经营，导致承租人无法使用房屋引发纠纷

2、承租人受疫情影响无法及时复工导致经营困难，无力支付房租引发纠纷

3、受疫情影响，装饰装修工程无法按期完工，双方因免租期问题引发纠纷

2、未来诉讼特点预测

（1）

（2）（3）

（4）商业性房屋租赁合同纠纷在房屋租赁合同纠纷案件中所占比重较大，矛盾较为突出承租人提起诉讼的情形或有增加

纠纷解决标准更加多样化纠纷解决方式更加多元化，行业组织发挥作用将有更大空间

04对策建议

对策建议

合同双方审判机关

（1）密切关注有关疫情的相关政策。（2）重视合同约定及法律规定。

（3）及时通知对方当事人并作好证据保全。（4）采取适当措施，防止损失扩大。（1）对新冠肺炎疫情依法定性，妥善高效审理因疫情导致的房屋租赁合同纠纷。

（2）正确认定时效中止事由，保护债权人利益。

05相关法律问题

1.新冠肺炎疫情影响下，房屋租赁合同纠纷案件能否适用“不可抗力”？

可能，但不必然

法条索引：

《中华人民共和国民法总则》第一百八十条；《中华人民共和国合同法》第五条、第九十四条、第一百一十七条

2.新冠肺炎疫情影响下，房屋租赁合同纠纷案件能否适用“情势变更”？

可能适用

法条索引：《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条；2019年12月公布的民法典（草案）第五百三十三条第一款；《最高人民法院关于正确使用（中华人民共和国合同法）若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》

3.适用“不可抗力”或“情势变更”处理受新冠肺炎疫情影响的房屋租赁合同案件时需要注意的问题？（1）区分租赁合同目的。

（2）区分履行的时间。

（3）区分疫情对合同能否继续履行的影响。

法条索引：《中华人民共和国合同法》第一百一十七条第一款；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条

4.疫情期间，何种情况下可以要求解除租赁合同？

（1）约定解除和法定解除。

（2）疫情能否构成合同解除法定事由：如可以适用不可抗力制度，根据合同法第九十四条第一款的规定，因不可抗力导致不能实现合同目的的，可以解除合同，但主张解除一方需举证证明确实因疫情导致合同无法履行，合同目的无法实现。

（3）如疫情导致订立合同时的客观情况发生了重大变化，且继续履行合同对于一方当事人明显不公平的，当事人也可以要求解除合同。但是必须以诉讼或仲裁的方式提起，人民法院需要履行审核程序。

法条索引：《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十四条

5.疫情期间，可否要求变更租赁合同内容？

当事人协商一致，可以变更合同。

法条索引：《中华人民共和国合同法》第七十七条

6.承租人因受疫情防控措施影响而暂时无法使用承租房屋的，能否要求减免租金、延长租期或解除合同？

如导致暂时无法使用承租房屋，进而要求延长租期或减免相应期间的租金的，可以视情形适当延长租期、减免因疫情防控导致承租人无法正常使用房屋期间的租金，合理分担相关损失。但如以此为由要求解除合同，需考虑疫情防控对承租人使用租赁房屋的影响是否重大，如仅导致暂时无法使用，影响不大的，一般不应予以支持。

法条索引：《中华人民共和国合同法》第五条；《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十六条；民法典（草案）第五百三十三条第一款