达州市房地产市场调研报告

达州市房地产市场调研报告

第一部分宏观环境分析

一、达州市规划发展

根据“一核、一圈、两翼、三轴”市域城镇空间布局，规划打造中部经济区、北部经济区、南部经济区三大经济增长极。“一核”：指达州主城区“一圈”：指以达州主城区为中心，大竹、宣汉、开江城区构成的半小时经济圈“两翼”：指渠县、万源市城区“三轴”：指沿达渝、达陕高速路发展轴，沿达万、达巴高速路发展轴，沿南大梁高速路发展轴。

按照《达州城市总体规划（2011—2030)》，拓展城市发展空间，完善城市功能，塑造城市风貌特色，打造生态宜居环境，确定“川渝鄂陕结合部区域中心城市”发展定位，坚持“两化互动、统筹城乡”的发展思路，坚持追赶跨越、加快发展的主基调，坚持产业立市、工业强市、开放活市、科教兴市、文旅靓市的发展路径。以西城为城市中心，以南城、老城为城市副中心。重点建设西城、南城、河市、亭子等片区，优化改造老城。在用地评定基础上，达州城市发展方向采取“南延西扩东跨，适度向北发展”的城市空间发展模式。近、中期主要向西扩张莲花湖、复兴、双龙一带，并向南延伸至河市与铜钵河，适度向北发展张家坝、韩家坝和魏兴。规划远期城市主要向东跨越雷音铺发展，即亭子片区。

二、达州市概况

1、城市区位

达州地处川渝鄂陕四省市结合部和长江上游成渝经济带，是四川对外开放的“东大门”和四川重点建设的百万人口区域中心城市，达州市幅员面积16591平方公里。辖2个市辖区（通川区、达川区）、4个县（宣汉县、开江县、大竹县、渠县）、代管1个县级市（万源市），另附加一个经济开发区（46个行政村）。距成都约459公里，近重庆227公里，离武汉1026公里，至西安609公里。

2、区域分布

达州城市分为老城片区、西城片区、南城片区、经济技术开发区、河市片区和亭子片区等六个功能区。

老城片区：规划到2030年建成区面积约12平方公里（含张家坝、韩家坝），人口规模22万人。功能定位：城市商贸中心、区级行政中心、职业教育中心，以传统商贸、文化娱乐、职业教育与居住为主的综合发展区。

西城片区：规划到2030年建成区面积约32平方公里，人口规模45万人。功能定位：全市中央商务区、行政文化中心、区域性商贸物流生产性服务基地，以行政管理、金融商务办公、总部经济、科技研发为主，配套文化教育、体育、医疗与居住的综合发展区。

南城片区：规划到2030年建成区面积约20平方公里（含小河咀、三里坪、梨树坪），人口规模28万人。功能定位：城市副中心与城市门户，以金融、商务办公、居住为主的综合发展区。

经济技术开发区：规划到2030年建成区面积约30平方公里。功能定位：重点发展天然气能源化工、机械制造、冶金建材。

河市片区：规划到2030年建成区面积约21平方公里，人口规模35万人。功能定位：能源化工产业区配套发展区，以会展、生活配套为主的综合发展区。规划搬迁河市机场至百节。

亭子片区：规划到2030年建成区面积约30平方公里，人口规模30万人。功能定位：未来达县行政经济文化中心，以发展现代商贸、现代服务和现代居住为一体的现代化新城。

3、人口状况

2013年末达州全市总人口为687.6万人，常住人口551.28万人，城镇化率37.8%。2013年人口出生率10.2‰，死亡率5.78‰，自然增长率4.42‰。达州市区辖6个区，5个街道，38个镇，35个乡，幅员面积3146多平方公里，人口约179万，中心城区用地及人口发展规模：截至2015年，达州城市建设用地为78.95平方公里，用地范围控制在100平方公里，人口78万；到2020年，城市建设用地为113.0平方公里，用地范围控制在130平方公里，人口130万；到2030年，城市建设用地为145.84平方公里，用地范围控制在160平方公里，人口160万。

4、交通状况

采用自由式与方格网相结合的布局结构形式组织城市道路系统，形成以“三横五纵加一环”的城市快速路及片区联系性干路为主框架的城市道路交通骨架系统。“三横”：北横，西起外环路复兴北枢纽，经莲花湖片区后穿凤凰山与210国道相接后借道210国道南行并向西过州河大桥与巴达高速盘石出入口入城通道相接；中横，西起外环路碑儿梁枢纽向东经马踏洞上跨达州火车站后接金南大道至火车东站；南横，由外环路幺塘枢纽向东接工业大道并在木瓜铺东穿雷音铺后至亭子火车站。“五纵”：中纵线，北起莲花湖接金龙大道南延过化工园区后跨州河并沿城堵山侧至河市南至新达州铁路货站；西一纵，北起小河嘴州河大桥经通川路、朝阳路及新西河路至新达州铁路货站后与环城快速路相交；西二纵，北起外环路复兴枢纽向南经碑儿梁、幺塘、李家湾后与中纵线相接；东一纵，北起韩

家坝与新达宣公路衔接并经张家坝后过明月江经南坝、杨柳垭、经开区后向南与外环快速路相交并与现状国道210线相接；东二纵，北接达万高速盘石入城线向南沿亭子西侧南延，串接亭子片区与主城区联系的两条快速通道。“一环”：指外环快速路，北起达巴高速魏兴出入口沿凤凰山西侧南下至复兴并沿铁山东麓向南至河市郑家坪后过州河并沿铜钵河北侧向东至徐家冲，并穿雷音铺后至亭子片区南缘，再向东可与达巴高带相接。通过外环快速路将渝达陕、巴达万及达营高速连接起来。

三、达州市经济概况

1、经济持续增长

近5年的GDP都有所增长，经济运行良好，全市实现地区生产总值1347.83亿元，全川排名第六位。

2、三大产业变化状况

第一产业实现增加值281.66亿元，增长3.8%；第二产业实现增加值712.96亿元，增长8.8%；第三产业实现增加值353.21亿元，增长11%。三次产业结构比为20.9：52.9：26.2。三次产业对经济增长的贡献率分别为8.4%、59.7%和31.9%，分别拉动经济增长0.7、5.0和2.7个百分点。可以看出，第二产业起到了绝对性改变，促进了全市经济的革命与发展。

3、固定资产投资状况

全社会固定资产投资完成1176.2亿元，增长17.3%，其中，房地产开发投资94.98亿元，同比下降5.5%。