第六章房地产项目投融资
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第六章房地产项目投融资
2. 财务杠杆的优点与缺点
房地产开发企业的负债率上升时，杠杆作用的 风险水平也会同时增大。
通过财务杠杆原理实施项目融资的优点有以下 几方面：确保在自有资金严重短缺的情况下计划中 的项目正常施工，如果筹集到的资金非常充裕，项 目进展的速度则会大大加快；同时杠杆融资提高了 资金效率，节约了项目开发时间，给开发商创造了 赢得市场份额的好机会。不过，我们也必须认识到 债务融资也存在一些缺点：当债务融资比例提高到 一定程度时，房地产开发企业面临由于利率和偿债 能力变化而导致的财务风险；房地产企业资产负债 率越高，资信评级就越低，在资本市场的融资困难 必然增加，这已为近年来，证券市场中房地产上市 公司在融资计划总是受挫的窘迫现象所证实。
第六章Fra Baidu bibliotek地产项目投融 资
2020/11/27
第六章房地产项目投融资
第6章：房地产项目投融资
第一节 房地产项目投融资概述
l 一、 房地产项目融资的必要性分析 l 二、 房地产项目融资的概念及特点 l 三、房地产企业项目融资资金来源 l 四、项目融资程序 l 五、项目融资基本原则
第二节 房地产项目融资相关理论与实务
第六章房地产项目投融资
6.2 房地产项目融资相关理论与实务
6.2.1 财务杠杆的分析
1． 财务杠杆的概念 财务杠杆就是某一经济行为主体利用借入
资金来弥补自有资金的不足并实施完成大型投 资项目的方法。通常借入资金所占资本总额比 重越大，杠杆作用也越明显。
财务杠杆的作用分为三类，第一类为积极 （正）的杠杆作用。第二类为反向（负）的杠 杆作用。第三类为中性（零）杠杆作用。
提供融资的机构对项目的发起人没有完全追索权， 即有限追索原则，指贷款人只在某一特定时间或协 议的规定范围内对项目借款人进行追索。这是设计 项目融资要达成的一个重大目的。
第六章房地产项目投融资
6.1.3 房地产企业项目融资资金来源
1、企业自有资金 2、银行等金融机构货款 3、证券市场融资 4、杠杆租赁融资 5 、预售楼盘 6 、合作开发
第六章房地产项目投融资
6.1.4 项目融资程序
1、投资决策 2、融资决策 3、融资模式与结构安排 4、融资双方协商谈判 5、执行融资协议
第六章房地产项目投融资
6.1.5 项目融资基本原则
1．项目融资结构和模式首先要贯彻分散风险的 原则。
2．坚持千方百计降低成本的原则。 3．长期融资与短期融资相结合的原则。 4．融资结构最优化原则。
l 一、财务杠杆的分析 l 二、房地产开发项目的融资程序与贷款安排
第六章房地产项目投融资
6.1 房地产项目投融资概述
6.1.1 房地产项目融资的必要性分析
6.1.2 房地产项目融资的概念及特点
所谓房地产项目融资是指房地产开发企业 为了建设某一项目，确保其顺利进行并产生合 理的利润而设立项目部或项目公司，然后以该 项目的未来现金流作为主要还款来源，以项目 本身的资产作为贷款主要保障的融通资金的活 动。
第六章房地产项目投融资
6.1.2 房地产项目融资的概念及特点
房地产项目融资的特点和基本原则：房地产项目融 资的资金提供方收益在很大程度上取决项目本身的 可行性，从这一角度来看，项目导向是房地产项目 融资的一大特点；同时通过与金融机构和法律保险 等中介组织的协商在项目参与主体之间实现了令人 满意的项目风险分配，项目的不同运行阶段中的各 种性质的风险都有可能通过合理的融资结构设计进 行分散 。
6.2.2 房地产开发项目的融资程序与贷款安排
（4）房地产项目融资的财务定量分析 首先，根据财务管理学中的折现公式计算投资 的净收益率，在计算过程中要特别注意利率的变 动幅度和税费成本的影响。 其次，地产开发企业的资产负债率必须明确。 另外，房地产企业的流动比率和速动比率也是 很重要的指标。 须要考察的财务指标还有：
第六章房地产项目投融资
6.2.2 房地产开发项目的融资程序与贷款安排
1．房地产项目融资的一般程序 2．房地产项目开发的融资机构选择与贷款条件
分析 （1）房地产项目开发的融资机构选择 （2）房地产项目开发贷款条件分析 （3）项目融资的担保问题
①直接担保。 ②间接担保。 ③或有担保。 ④意向性担保。
第六章房地产项目投融资
①债务覆盖率 ②贷款价值比率
第六章房地产项目投融资
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/27
第六章房地产项目投融资
2. 财务杠杆的优点与缺点
房地产开发企业的负债率上升时，杠杆作用的 风险水平也会同时增大。
通过财务杠杆原理实施项目融资的优点有以下 几方面：确保在自有资金严重短缺的情况下计划中 的项目正常施工，如果筹集到的资金非常充裕，项 目进展的速度则会大大加快；同时杠杆融资提高了 资金效率，节约了项目开发时间，给开发商创造了 赢得市场份额的好机会。不过，我们也必须认识到 债务融资也存在一些缺点：当债务融资比例提高到 一定程度时，房地产开发企业面临由于利率和偿债 能力变化而导致的财务风险；房地产企业资产负债 率越高，资信评级就越低，在资本市场的融资困难 必然增加，这已为近年来，证券市场中房地产上市 公司在融资计划总是受挫的窘迫现象所证实。
第六章Fra Baidu bibliotek地产项目投融 资
2020/11/27
第六章房地产项目投融资
第6章：房地产项目投融资
第一节 房地产项目投融资概述
l 一、 房地产项目融资的必要性分析 l 二、 房地产项目融资的概念及特点 l 三、房地产企业项目融资资金来源 l 四、项目融资程序 l 五、项目融资基本原则
第二节 房地产项目融资相关理论与实务
第六章房地产项目投融资
6.2 房地产项目融资相关理论与实务
6.2.1 财务杠杆的分析
1． 财务杠杆的概念 财务杠杆就是某一经济行为主体利用借入
资金来弥补自有资金的不足并实施完成大型投 资项目的方法。通常借入资金所占资本总额比 重越大，杠杆作用也越明显。
财务杠杆的作用分为三类，第一类为积极 （正）的杠杆作用。第二类为反向（负）的杠 杆作用。第三类为中性（零）杠杆作用。
提供融资的机构对项目的发起人没有完全追索权， 即有限追索原则，指贷款人只在某一特定时间或协 议的规定范围内对项目借款人进行追索。这是设计 项目融资要达成的一个重大目的。
第六章房地产项目投融资
6.1.3 房地产企业项目融资资金来源
1、企业自有资金 2、银行等金融机构货款 3、证券市场融资 4、杠杆租赁融资 5 、预售楼盘 6 、合作开发
第六章房地产项目投融资
6.1.4 项目融资程序
1、投资决策 2、融资决策 3、融资模式与结构安排 4、融资双方协商谈判 5、执行融资协议
第六章房地产项目投融资
6.1.5 项目融资基本原则
1．项目融资结构和模式首先要贯彻分散风险的 原则。
2．坚持千方百计降低成本的原则。 3．长期融资与短期融资相结合的原则。 4．融资结构最优化原则。
l 一、财务杠杆的分析 l 二、房地产开发项目的融资程序与贷款安排
第六章房地产项目投融资
6.1 房地产项目投融资概述
6.1.1 房地产项目融资的必要性分析
6.1.2 房地产项目融资的概念及特点
所谓房地产项目融资是指房地产开发企业 为了建设某一项目，确保其顺利进行并产生合 理的利润而设立项目部或项目公司，然后以该 项目的未来现金流作为主要还款来源，以项目 本身的资产作为贷款主要保障的融通资金的活 动。
第六章房地产项目投融资
6.1.2 房地产项目融资的概念及特点
房地产项目融资的特点和基本原则：房地产项目融 资的资金提供方收益在很大程度上取决项目本身的 可行性，从这一角度来看，项目导向是房地产项目 融资的一大特点；同时通过与金融机构和法律保险 等中介组织的协商在项目参与主体之间实现了令人 满意的项目风险分配，项目的不同运行阶段中的各 种性质的风险都有可能通过合理的融资结构设计进 行分散 。
6.2.2 房地产开发项目的融资程序与贷款安排
（4）房地产项目融资的财务定量分析 首先，根据财务管理学中的折现公式计算投资 的净收益率，在计算过程中要特别注意利率的变 动幅度和税费成本的影响。 其次，地产开发企业的资产负债率必须明确。 另外，房地产企业的流动比率和速动比率也是 很重要的指标。 须要考察的财务指标还有：
第六章房地产项目投融资
6.2.2 房地产开发项目的融资程序与贷款安排
1．房地产项目融资的一般程序 2．房地产项目开发的融资机构选择与贷款条件
分析 （1）房地产项目开发的融资机构选择 （2）房地产项目开发贷款条件分析 （3）项目融资的担保问题
①直接担保。 ②间接担保。 ③或有担保。 ④意向性担保。
第六章房地产项目投融资
①债务覆盖率 ②贷款价值比率
第六章房地产项目投融资
3rew
演讲完毕，谢谢听讲!
再见，see you again
2020/11/27
第六章房地产项目投融资