保定汽车产业园区开发战略报告

20.4
2007—2009
42.4
2008—2010
41
2008—2010
13
2008
29
开发建设时序
“欧洲之门”会展中心 07-09年 顺应政府要求、吸引城市关注、率先启动
会展酒店 08-10年 服务商务和会展，形成区域标志
商业中心 08-10年 服务更大区域，提升区域人气和活力
开放空间 08-10年 提升物业价值，配合建设时序，
展示 博览区
客户类型
跨国企业产品展示中心 民营公司产品展示中心 机构/学院成果展示中心
商服 配套区
客户类型
相关服务性企业:如旅 行社\公关公司\教育 培训机构\金融机构\ 律师楼\信息科技公
司……
平台 功能
交易平台
认证机制中心
价格发布中心
产品采购中心
信息交流中心
价值成果
实现三个中心
国际研发应用示范中心 国际研发成果交流中心 国际发展研究中心
容积率
0.3 0.3
单套面积 （㎡） 200~300 600~800
体量配比 （㎡） 40000 40000 80000
研发会所区
考虑纯独栋别墅社区,突出项目的高端特点
物业
配套会所 总计
占地面积
容积率
单套面积 （㎡）
300亩
500~700
300亩
体量配比 （㎡） 60000 60000
高星级酒店及商业配套
37
酒店项目 3 —— 公寓式酒店
项目名称：公寓酒店 项目定位：符合国际五星级公寓式酒店标准，
4
办公楼
4
零售/餐饮
2
住宅
0
会展
4
酒店
0
酒店
上述五种物业类别适应CBD启动区的职能， 各项目之间具有良好协同效应，是启动区所必备 的物业形态。启动区统一规划、统一开发，整体效益突出。
28
经营模式 策划方案
项目组团 会展酒店项目
启 动
商业、住宅项目
区
项
目
组
团
商住项目
写字楼
地块编号
经营模式建议
JH03A0101 JH03B0101 JH03B0104 JH03B0101 JH03B0102 JH03B0103 JH03B0104 JH03B0105 JH03B0106 JH03B0101
科普功能
最先进的生态科技园区将成为全国性的科普基地，提高生态科技、环境保 护在全国乃至全世界人民中的关注度、从而激发全人类去维护生态环境。
综合服务功能
金融、法律、商业、知识产权保护等机构共同保障和维护园区的日常及专 业运作。
生态宜居 生态环境及生态科技共同打造的宜居生活体验区。
产品模块
研发办公区 展示博览区 会所办公区 商服配套区
千岛湖的产业/商业 开发现状
旅游业 农渔业 地产开发
对生态或土地资源的直接利用或简单开发 买卖交易平台
未来方向
新商业模式 （传统行业、、新兴产业、现代营销
概念整合）
授人以鱼，不如授人以渔
开发方向效益比较分析
淳安县2008年各产业效益比对
产业
产值
农业
26.1亿元
年增长率
12.8%
旅游业开发
30.7亿元 22.3%
建筑标识处理,高耸的局部形态.
高星级酒店及商业配套
酒店主体部分功能建议
特色主题会议 包括大型室内外会议
物业 主体酒店与配套
总计
占地面积 200亩 200亩
容积率 0.3
体量配比（㎡） 40000 40000
SPA 餐饮 酒吧区
展示博览区
风格与研发办公区保持一致，从立面、功能等多角度体现生态、可持续发 展的展示窗口（具体参见后文生态建筑模型）。
居住区 09-10年 快速开发、规模建设、追究利润
商务贸易区 09-11年 谨慎选择时机，设立商务标杆
友城广场 08-09年 作为城市功能节点和目的地，提升区域人气和品质
SOHO区 08-09年 市场准确定位、迅速实现销售
30
会展项目
项目名称：”欧洲之门”国际会展中心（暂定） 项目定位：突出展览、商务、会议、文化为一体国际化管理的专业会议展览中心。 建筑规模：5.6万平方米 投资模式：自主开发 运营模式：与德国GEC公司合作运营
专业性展览馆
功
能
企业展览馆
区
论坛
会议
旅游
旅游
短期 居住
教育
参观
实践
人才 培训
综合服务
金融 服务
法律 服务
信息 服务
专业 服务
高星级酒店
实
体
酒店式公寓
功
能
独立商业
区
研发 办公区
会所 办公区
客户类型 客户类型
大学/学院课题组 专业研究机构 科学家研究室
政府支持的研究机构
跨国企业研发部门 民营公司研发总部
31
建设计划： 2007年二季度完成设计工作； 2007
年中后期开工建设，2009年年中开业。 运营工作：
2007年三季度完成运营招商，设立 合资运营管理公司。 培训工作：
2007年三季度完成初步人员到位和 培训。
32
酒店项目
项目名称： 凯悦国际酒店、Four Points 酒
店（暂定名）等 项目定位：
整栋 整栋/整层 分割单元 整栋/整层
整栋 整栋 整栋 单元 整栋
经营模式 产权持有，租赁运营 产权持有自主经营，部分常年展示中心
出租经营 全部销售/定制开发 定制开发、销售、租赁
销售、租赁
定制开发、销售、租赁 销售 销售
与商业经营管理公司合作经营 销售后由酒店管理公司经营 产权持有，合作经营
开发方向效益比较分析
通过培育城市开发品牌，适时进行管理复制；通过运营会展、酒店、 商业等物业，形成“泛海”旗下综合类物业资产的运营平台。
23
启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略 经营定位
进行综合类物业开发建设和建成后的 运营管理，形成公司乃至“泛海”旗 下新的主营业务和核心竞争力。
24
启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略
房地产投资
产业链开发
15.2亿元 29.5%
？
（详见下文商业模 式研究）
它山之石：案例借鉴
成片区域开发项目 启动区确定案例分析 —武汉王家墩CBD
启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略
武汉王家墩CBD位于武汉市汉口 几何中心的王家墩地区，占地 2.67平方公里，东接青年路,南临 建设大道，西北与城市交通中环线 发展大道和汉西路相连，是进入武 汉市区的门户和连接武汉城市各功 能的中心枢纽。（开发商：泛海集 团）
物业
占地面积 容积率
展览中心 100亩
0.3
总计
100亩
体量配比 （㎡） 20000 20000
展览区 研发区 会所区 配套区
组团 综合性展馆 专业性展馆
企业展馆 研发办公楼 综合办公楼
中试楼 总部办公 总部会所
酒店 酒店式公寓 商业（滨江商业）
面积 100亩
400亩 300亩 200亩
产权 整栋 整栋
各功能区物业配比
研发基地区（400亩） 研发会所区（300亩） 酒店商业区（200亩） 博览展示区（100亩）
研发办公区
多层次的绿化和景观，营造办公企业的独享专属花园领地，在静谧、自然 的生态办公环境中，企业商务活动的优越性凸显，提升企业品位。
物业
研发办公 研发办公
总计
占地面积
200亩 200亩 400亩
公司多年与政府合作的基础和前期工作积累，在合法取得启动区外围土地工作上具备一定优 势,计划于2007年上半年配合政府完成启动区外围土地出让。
26
整体开发的必要性——物业间协同效应明显
综合发展项目中各功能部分的相互支持和协同作用评估框架
产生的支持程度
提供支持的用途
1
2
3
4
5
办公楼
办公楼
0
零 售 /餐 饮
综合服务
研发功能
科普教育
人才培训
科技论坛 科技旅游
功能模块
研发功能
展示功能 旅游功能 交易平台
•引入国际国内最高级别的实验室、科技人才到园区进行日常性、阶段性的 研发设计和科技攻关，打造浓厚的学术氛围，成为全球专业人事的“麦 加”。 •在园区内，科技人员可进行虚拟制造，同时园区开辟专门的区域可供科技 成果实验，实现 “研发设计-虚拟制造-中试”的高端产业链。
JH03B0104
会展：自主投资 酒店：股权合作并持有物
业，与专业品牌运营 管理公司合作运营。 住宅、公寓：自主投资 商业：股权合作开发并持有 物业，收购上市公司 运营商业物业。 商住：自主建设为主辅以合 作开发 写字楼：土地销售
注：广场、公园、学校等公建和非经营性项目除外。
建筑规模 （万方）
开发时间
本次定位规划地块 面积：约1000亩
UN---大型企业研发中心（基地）
研发办公楼
实
.
一 定 位 规 划 的 理
核心 功能
科技研发
研发 虚拟制造
中试
①
综合办公楼
体 功
中试楼
能 区
总部办公楼
实
②
总部会所
体 功 能
区
想
辅助
物业形态
模
功能
型
展示
园区“活 体”展示
场馆性 展示
活动性 展示
综合性展览馆 实
体
3
住宅
2
会展
2
酒店
4
办公楼
4
零 售 /餐 饮
0
住宅
4
会展
2
酒店
2
零 售 /餐 饮
办公楼
2
零 售 /餐 饮
4
住宅
0
会展
0
酒店
0
住宅
27
整体开发的必要性——物业间协同效应明显
综合发展项目中各功能部分的相互支持和协同作用评估框架
产生的支持程度
提供支持的用途
1
2
3
4
5
会展
办公楼
2
零售/餐饮
4
住宅
0
会展
0
酒店
酒店主体部分营造建议 建筑标识性的特点,形成视觉冲击 建筑风格采用异国风情建筑,区别当地的现代风格建筑形态
Leabharlann Baidu
酒店主题部分,突出地标性/视觉效果
或考虑结合水景处理,从环湖位置都可观赏
物业 主体酒店与配套
总计
占地面积 200亩 200亩
容积率 0.3
体量配比（㎡） 40000 40000
异国风情, 色彩与环境处理
国际商务会议型、商务型、公寓 式酒店 建筑规模：14.8万方
33
酒店项目 1 ——会议型酒店
项目名称：凯悦国际酒店（暂定） 项目定位：国际五星入门级和有限服务酒店联合体。 建筑规模：约4万平方米 （600间客房） 投资模式：合资建设 运营模式：与品牌运营商合作运营管理
34
建设计划： 06年底完成市场策划； 07年二季度完成投融资结构策划； 三季度开展运营招商和建筑设计； 四季度进行投资商的招商； 07年底开工建设，预计2010年建成开业。
保定汽车产业园区 开发战略报告
清溪清我心，水色异诸水。 借问新安江，见底何如此？
—李白
2013年 1
报告内容
功能定位规划深化建议 招商的关键驻商分析 商业模式及融资建议 政策分析及要求初探 品牌战略及推广策略
淳安科技创意产业园区功能定位规划深化建议 淳安科技创意产业园区招商的关键驻商分析 淳安科技创意产业园区商业模式及融资建议 淳安科技创意产业园区政策分析及要求初探 淳安科技创意产业园区品牌战略及推广策略
产品定位
完成综合类物业和项目组团的开发和 运营，形成具有完整功能体系的城市空 间，并以此创建具有差异性的企业和产 品品牌。
25
启动区土地权属的完整性
根据市主要领导的指示精神，武汉市规划国土局本着“尊重启动区的土地现状，同质等量交 换，解决影响启动区土地出让障碍”的原则，完成了启动区红线调整预方案。
为千岛湖打造研发概念 开辟全新的区域职能
价值模型
经济效益
土地价值 地产价值 税收收益
做准主题 做强功能 做好产品 做稳经营
实现项目综合效益最大化 拓展地区发展新战略空间 打造区域新的经济增长点 探索国家可持续发展之路
社会效益
地区繁荣 提升影响力 带动就业 创造和谐社会
功能模型
展示
生态宜居
科技研发
35
酒店项目 2 —— 商务型酒店
项目名称：商务酒店 项目定位：符合国际五星级酒店标准，由
世界一流酒店运营商管理的商 务型酒店。 建筑规模：5万平方米 投资模式：作为保留项目，后期适时开发
36
地块编号 地块用途 地块面积 容积率 布置物业 建筑面积 地块开发时间
JH03B0101 综合用地 4.01公顷 5.0 酒店、办公、商业 酒店：5万方 暂保留，适时开发
定期举办高水准的专业论坛，成为生态科技、环境保护及其相关领域论坛 举办的首选地。
项目的生态科技与原生态的岛屿景观有机整合，成为“科技旅游”的最佳 景点，在园区内游客能够“看到、听到、闻到、吃到”生态科技和环境保 护所的成果，全身心的科技感受是不可复制的。
通过企业的聚集，定期的交易博览会，使项目成为绿色产品的价格形成基 地及信息传导中心。
启动区基本指标：
1、占
地：63.97公顷
2、建筑总量：118万平米
3、开发周期：5年
4、物业类型：综合物业
（含会展、 酒店、商业、住宅
和写字楼）
22
启动区案例—武汉王家墩CBD启动区战略
打造启动区，提高其城市吸引力、市场吸引力和市民吸引力，成为 代表武汉城市上升和崛起的功能空间。在提升公司4000亩土地价值同 时，形成公司城市运营能力和盈利模式。
功能定位
低价值地块: 项目地块内陆地区,资源上拥有山 地资源，无湖景资源，是项目地 块中资源相对较差的版块。
中价值地块: 项目地块湖景地区，但湖景视野 不是十分开阔,观湖效果略逊，景 观资源相对较多。
低价值地块 中价值地块
中价值地块 高价值地块
高价值地块: 项目开阔沿湖地带，具有广泛的 湖景视野,在利用湖景资源上,有 最宽阔湖景资源的观湖优势。