酒店经营模式定位分析

四、对酒店管理受托方的激励约束 1.对酒店管理受托方激励约束问题的提出 酒店委托管理(Management Contracts)作为一种体现委托代理关系的制度安排，使酒 店业主能够在不具备酒店经营管理经验和技能的情况下，获得由酒店管理公司提供管理的 专业化分工收益，已经被学术界和实践界认为是获取酒店不动产增值和酒店经营收益的重 要经营方式，在研究中引起了相当大的重视。包括酒店委托管理在内的酒店经营方式多元 化已经成为 2007 年中国酒店产业发展的六大趋势之一。酒店委托管理经营方式适应了旅游 业发展的需要，在国内得到了快速的推广。但在酒店的各种经营方式中，酒店委托管理是 产生纠纷最多的。在国外比较经典的案例有 Woolley v. Embassy Suites, Pacific Landmark v. Marriott, Government Guaranty Fund of Finland v. Hyatt (Eyster，
5.业主自行管理，结合加入国际品牌特许经营模式优劣势如下表 业主自行管理，结合加入国际品牌特许经营 优势 相比委托经营管理模式，不需要支付昂贵的管理费，成本较 低； 经营比较灵活； 业主对酒店的经营控制性较强； 可借助国际品牌知名度和影响力，提升酒店档次、形象； 扩大海外销售渠道，提高境外客源市场竞争力。 劣势 国际品牌不参与实际经营管理， 难以真正吸收其经营管理模 式； 需交纳一定的特许经营费及订房提成， 经营管理成本相比全 自主经营管理模式会有所增加； 制约了业主自身酒店品牌建设和集团连锁化经营的发展。

品牌价值高，顾客忠诚度强；

国际客源有选择国际品牌酒店入住的习惯，国际品牌酒店的顾客忠诚度非常强。 2.国际品牌酒店管理公司管理的弱势
以目前国内市场上国际品牌酒店与国内酒店的市场情况分析， 国际品牌管理公司由于不 熟悉地方风俗及法规， 因此中餐和娱乐经营相对于业主自行管理的酒店较差， 是其经营的弱 项。 3.酒店管理公司引进策略 一线国际五星级品牌； 酒店管理品牌在旅游度假客户群中要有非常高的知名度； 本酒店景区旅游酒店，景区游客量是保障酒店收入的一个重要因素，酒店经营淡旺季 明显，尽量选择在经营景区旅游酒店有成功案例的酒店管理公司； 本项目处于藏区，尽量选择有在藏区有成功管理经验的管理公司。
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二、国际酒店管理公司特性分析 1.国际品牌酒店管理公司管理优势

具有极强的品牌影响力，酒店开业后能较快地占领市场，市场冲击力较大；
来自百度文库
酒店的服务与管理水平很规范，能提供系统的员工培训；

管理公司具有极强的销售网络系统， 在境外客源的开拓方面优势明显。 国际酒店集团极 强的销售网络， 这些酒店均加入了 “全球订房系统” （GDS） 或成立自己的全球销售网络， 这些网络系统在对境外客源的开拓方面起到了重要作用；
4.业主自行经营管理模式优劣势分析 业主自行经营一般是采用董事会监管下的总经理负责制， 由董事任总经理或聘任职业经 理人为总经理，由总经理牵头组织酒店经营管理班子。 业主自行管理 优势 不需要支付昂贵的管理费，成本较低； 经营比较灵活； 业主对酒店的经营控制性较强。
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劣势
品牌冲击力不强，培养自主品牌难度较大，服务水平难以保 证； 业主介入酒店日常管理较多，容易造成外行领导内行的弊 端； 在国际品牌和境外客源较多的城市地区缺乏市场竞争力。
酒店经营定位分析 及管理受托方的激励约束机制
2016 年 6 月
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目录
一、酒店经营模式定位分析 ................................................................................................... 3 1.酒店常见经营管理模式分析 ............................................................................................... 3 2.国际品牌酒店管理公司经营管理模式优劣势分析 ........................................................... 3 3.国内酒店管理公司经营管理模式优劣势分析 ................................................................... 4 4.业主自行经营管理模式优劣势分析 ................................................................................... 4 5.业主自行管理，结合加入国际品牌特许经营模式优劣势如下表 ................................... 5 二、国际酒店管理公司特性分析 ........................................................................................... 6 1.国际品牌酒店管理公司管理优势 ....................................................................................... 6 2.国际品牌酒店管理公司管理的弱势 ................................................................................... 6 3.酒店管理公司引进策略 ....................................................................................................... 6 三、潜在高端酒店管理品牌建议 ........................................................................................... 7 四、对酒店管理受托方的激励约束 ....................................................................................... 7 1.对酒店管理受托方激励约束问题的提出 ........................................................................... 7 1.1 研究方法.................................................................................................................... 8 1.2 样本规模和资料收集方法 ........................................................................................ 9 1.3 样本基本特征 ............................................................................................................ 9 2.对酒店管理受托方激励约束的现状 ................................................................................. 11 2.1 酒店管理受托方的选择问题 .................................................................................. 12 2.2 酒店管理受托方的报酬问题 .................................................................................. 14 2.3 酒店管理受托方的控制问题 .................................................................................. 16 2.4 酒店管理受托方的竞争问题 .................................................................................. 19 2.5 酒店管理受托方的声誉问题 .................................................................................. 20
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3.国内酒店管理公司经营管理模式优劣势分析 国内酒店管理公司 优势 对国内的情况较熟，能很好的将先进的管理理念同当地的实际情 况结合起来； 能够较快地融入当地的文化； 在中式餐饮经营方面是强项； 管理费用相对不高。 劣势 国内酒店管理公司一般还未形成自己成熟的销售网络或订房系 统； 国际知名度不高，国际客源市场开拓困难； 各管理公司管理与服务水平参差不齐，不一定能保证服务质量与 经营水平； 品牌价值相对不高，培养顾客忠诚度还需一定时间。
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1997)。近期在中国的典型案例有：洲际退出石家庄的酒店委托管理、希尔顿退出大连和南 京的酒店委托管理、香格里拉退出南京丁山酒店的委托管理、万豪和希尔顿先后退出深圳 彭年酒店的委托管理、洲际退出北京龙城皇冠假日酒店的委托管理等。另据金陵酒店管理 干部学院对不同类型酒店的业主/董事长进行抽样调查的结果表明：目前 40%的酒店投资者 与经营者之间尚未形成工作高度顺畅、运作高度协调的机制；47%的酒店投资者与经营者对 其管理职能定位尚无清晰的界定；93%的酒店同仁认为，在中国酒店业面临体制创新的现阶 段，建立酒店业主与经营者之间新型的权力与责任关系，是推进酒店业健康发展的当务之 急。 在理论界， 国内外学者已经开始关注对酒店管理受托方的激励约束问题。 Paul Beals 和 Greg Denton（2004）讨论了当前北美地区联号酒店管理公司和酒店业主的合作关系，指出 尽管酒店业主的经验越来越丰富， 并越来越多地参与其酒店资产的价值创造过程， 但酒店管 理公司和酒店业主之间仍然存在着利益冲突。陈立平（2005）提出国际酒店管理公司在中国 发展的几个制约因素：扩张方式的选择上受到制约（以酒店委托管理为主）、中国特有国情 及所有制关系带来的制约（业主对酒店的经营管理干预较多等）、管理成本相对较高等，并 指出北京龙城皇冠假日酒店由于开业两年来经营状况未达到业主方的期望， 酒店难以承受高 昂的管理费，业主终止了与洲际集团的管理合同。李秀娜、李涛（2006）从反垄断法视角审 视酒店委托管理，认为酒店委托管理的价值目标与反垄断法恰恰相反,从受托方实施不法控 制、不合理的搭售和独家交易安排、品牌壁垒、消费者利益受损等五个方面提出了酒店委托 管理的体制安排存在着形成反竞争效果的固有倾向和内在动因， 并提出了禁止滥用市场支配 地位、禁止限制竞争制度、禁止知识产权垄断等四个方面的酒店委托管理中的反垄断问题。 本文在对全国范围内 52 家国际品牌酒店业主代表进行深度访谈和问卷调查的基础上， 从五个方面制订相关的指标， 对酒店管理受托方的激励约束现状进行分析， 理清了当前酒店 委托管理经营方式在实施中存在的问题， 以期有利于国内酒店业主更为理性地看待酒店委托 管理，及时规避可能出现的问题，促进我国酒店业的持续健康发展。
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三、潜在高端酒店管理品牌建议 目前在中国活跃的管理公司及五星级品牌： 洲际：顶级品牌有英迪格，豪华五星级品牌有洲际，标准五星级品牌有皇冠假日，四星 有假日，中端有快捷假日。 万豪：豪华五星级品牌有丽思卡尔顿、JW 万豪，标准五星级品牌有万豪、万丽。 喜达屋（已被万豪集团收购） ：豪华五星级品牌有 W 酒店、圣吉瑞斯、威斯汀、艾美， 标准五星级品牌有喜来登，四星有福朋喜来登。 希尔顿：标准五星级品牌希尔顿、希尔顿度假酒店、希尔顿逸林酒店。 卡尔森：豪华五星级品牌有丽晶，标准五星级品牌有丽苼。 雅高：标准五星级品牌有索菲特、铂尔曼，次五星级品牌有美爵，宜必思。 凯悦：豪华五星级品牌有柏悦、君悦，标准五星级品牌有凯悦。 凯宾斯基：五星级品牌凯宾斯基。 温德姆：豪华五星品牌有温德姆至尊精选，标准五星品牌有豪生，华美达，戴斯。
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一、酒店经营模式定位分析 1.酒店常见经营管理模式分析 目前国内酒店常见的经营管理模式主要分为四类： 委托国际酒店品牌管理公司经营管理； 委托国内酒店管理公司经营管理； 业主自行经营管理； 业主自主经营管理，结合加入国际品牌特许经营。
2.国际品牌酒店管理公司经营管理模式优劣势分析 具有极强的品牌影响力，酒店开业后能较快的占领市场，对市场冲击力较大； 酒店的服务与管理水平很规范，能提供较为系统的员工培训； 优势 01) 管理公司具有极强的销售网络系统，在境外客源的开拓方面优势明显； 02) 品牌价值高，顾客忠诚度强。 劣势 01) 业主需要支付高昂的管理费用， 管理公司管理费分为基本管理费 （营业收入的 2~3%） 及奖励管理费（毛利润的 5%左右） ； 02) 对当地的文化不了解，溶入当地社会需要一定时间； 03) 国际管理公司一般会规定工程造价和设施设备用品用具品牌，会增加项目投资） ； 04) 经营与管理模式较为固定，缺乏灵活性。