当今社会住房问题 文档

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住房问题发展与住房保障问题(房地产与保障房)

选题原因：如今社会的住房问题牵动着每一个人的心弦。弱势群体住房问题依然严峻住房保障任重道远。

三、目前我国保障性住房的问题展望发展趋势

（一）、经济适用住房存在的问题

1、开发计划不落实土地供应难以保证；对于建造保障性住房的房产商可能介于多拿土地的目的，使得保障性住房的配套以及相应的计划不得已落实，造成虽然政府批地建造，但是开发商计划不落实，使得土地供应难以保障。

2、供应数量远远不足。近几年来，在需求和成本的推动下，全国商品住房价格不断上升，开发商在高额利润驱使下，大量开发建设中高档、大户型的商品房，中低价位的商品住宅供应明显不足，许多城市中低价位商品住宅只占供应总量的10%左右。从我国经济适用房的开发来看，从2000年开始，经济适用住房的投资增长幅度、占商品住宅比重以及新开工面积、销售面积等比

施。 2、建立专门的政策性住房金融机构

住房金融机构在国家解决住房问题上起着重要的作用。政策性住房金融机构主要是为解决中低收入阶层的住房问题而设立的。我国目前除公积金具备初步的政策性金融机构雏形外，还没有建立类似的政策性金融机构，对于解决中低收入阶层的住房贷款困难问题非常不利，应该尽快成立，也可以将公积金中心进行完善和改进。（二）构建符合中国社会实际的财力保障机制模式

选择符合我国国情的住房保障的财力保障机制模式,是财力保障机制能否促进城镇住房保障制度的政策目标实现的关键。总体来看,在我国现行的社会实际和政府财力下,住房保障财力保障机制的资金来源主要有四类:一是财政预算安排,二是专项国债,三是土地出让金,四是其他,包括住房公积金贷款和商业银行贷款等。可以根据城镇住房保障支出的特点,将住房保障财力保障模式划分为资本性支出和经常性支出两类不同的财力保障模式。

1、强化公积金制度.强化公积金的强制储蓄力度。2002年修订的《住房公积金管理条例》中

规定“职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度平均工资的5%”，从现在来看，这个比例太低了，应该适当提高缴存比例。虽然现在不少地方的比例已提到8%的水平，但仍然偏低。按我国目前的实际状况看，应该将缴存比例提高到25%左右比较合适。 2、建立政府住房金融机构

作为商业性的住房金融机构，其行为受市场机制的制约，其目的是趋利避害，不愿经营低利润、高风险的贷款服务。相比高收入家庭的商业住房贷款，中低收入居民的贷款正表现为这种特征。因此，必须建立非营利性的政府住房金融机构作为商业住房金融金构的补充。（四）健全住房保障法制建设

制订专门性的住房保障法律。当前，我国亟需建立此类的《住房法》从根本上明确我国的住房保障发展目标、计划，住房保障实现的方法、机制，政府的责任等原则性的法律规定，只有这样，才能使我国的住房保障真正进入有法可依的发展轨道，确保整个住宅产业的健康有序发展。参考文献

1、林嘉：《社会保障法的理念、实践与创新》，

北京中国人民大学出版社，2002年版。

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5、彭善利：《关于中国住房公积金制度建设的思考》，载《中国建设信息》，2002年第7期。

6、席卫群.国外住房保障体系中财税政策的借鉴及启示[J].税务研究,2008,(4).

加大保障性住房建设的投资力度对盘活我国国民经济打破经济发展的恶性循环意义重大

08年，在出口受挫的前提下，如何通过扩大投资和内需来刺激经济发展成为年度工作的首要议题

但在内需方面，从低消费人群最基本的消费入手，这一计划能调动80%的人群共同消费，才能促进经济的快速增长。对于房地产而言，使中低收入阶层的消

费能力释放出来，整个市场便可以慢慢地活跃起来，同时达到快速拉动经济的目的

从经济学的而角度来讲，加大对保障性住房建设的投资力度可以使相关资金沿着产业链的方向进入更加广阔的上下游产业，并进而发挥乘数效应的作用创造出更大的经济效益和就业机

均利润率，并且一直在快速增长。国际上房地产利润率一般维持在5%左右，高的有6%-8%，而中国房地产的利润率高达30%-40%。而按国家统计局计算，中国房地产利润率增长每年都在30%以上，2001年增长41%，2002年增长56%，2003年增长32%。在国外人们购一套适于居住的房屋仅是年工资的3-5倍，而国内工薪阶层购一套房的费用多是年工资的10倍-20倍。由于在前期获取了巨额的暴利，使得多数房地产商未能摆正其定位和心态，以为暴利会一直延续下去，

拒绝接受价格下降的现实。并人为将房价炒高，致使我国房价远偏离其真实价值和居民收入水平，出现了较严重的泡沫。据统计，我国的房价收入比(即一套房屋的价格与一个家庭年收入之比)超过10，远高于国际水平。按照国际惯例，目前比较通行的说法认为，房价收入比在3-6倍之间为合理区间，如考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重应低于30%。(日本的房价在发达国家最高，其房价收入比约为4-5:1,美国及其他发达国家房价收入比是3:1;旧金山、东京、纽约、伦敦、悉尼等城市的房价收入比约为4.4-8.5:1，而我国深圳、北京、上海房价收入比都超过13:1)。

2. 土地的供应不规范，政府机会主义行为严重政府在我国房地产市场的发育和发展中起着非常重要的作用。然而，我国政府在以下方面却是机会主义的：

一是在土地转让和使用中政府为了增加收入，某些官员为了私利而采取机会主义行为。他们以低价从农民手中圈得土地，然后以高价转让给开发商。据统计，07年政府的转让土地所得超过7000亿元。

二是政府在与地产商的交易中不能履行契约或随意更改契约。

三是政府的调控政策没有延续性和稳定性，很多政策的出台都是违反市场经济规律的(如要求开发商公开建房成本等)。

四是政府在土地交易中黑箱操作，腐败严重。我们的国土管理部门和各级政府在过去20几年的房地产发展中，土地供应很不合理。而且在土地交易中存在很大的黑箱操作和腐败行为。这些行为严重阻碍了我国建立起一个公正、公平、高效、廉洁的土地交易市场。

3.供需结构失衡

目前我国的房地产存在较严重的供需结构失衡。具体表现为：

一是新建的中小户型、中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，而高端住房却供给过