房地产投资环境分析

资
追随竞争者
市场规模；地理位置；营销辅助机构；法制建设
分
获得当地的生产 科技发展水平；劳动生产率 技术和管理技术
析
六、综合评价法
该方法对房地产投资环境分析极具参考意义。基本步骤：
（一）环境要素权重系数的确定
1、建立层次结构模型（见图2－1）
房
2、确定同层间单权重系数
相对重要程度评价尺度表见表2－1。
公式如下：
aij
wi wj
wi wk
wk wj
aik akj
房 地 产 投
awT max w T 则有 a maxI 0 式中I — 单位矩阵
资
m
a
－－判断矩阵唯一非零的最大特征根
x
分
wT －－特征向量，即各要素之同层单权重系数
析
房 地 产 投 资 分 析
三、道氏评估法
步骤：
房
（1）评估影响企业业务条件的诸因素；
Baidu Nhomakorabea
地
（2）评估引起变化的诸主要压力因素；
产
（3）在前述两步的基础上，进行有利因素和假设条件
投
的汇总，从中指出8－10个在某个国家的某个项目能获 得成功的关键因素；
资
（4）在取确定各关键因素及其假设条件后，提出4套项
分
目预测方案。最可能的、乐观的、悲观的、遇难的方案，
房 房地产投资
地 产
环境分析
投
资
分
析
学习目标
房
通过本章的学习，学生应掌握
地 房地产投资环境分析的内容，熟悉
产
投 进行投资环境分析的各种方法。
资
分
析
第二章 房地产投资环境分析
房
地
产
投 资
第一节 概述
第二节 内容
第三节 方法
第四节 案例
分
析
第一节 投资环境概述
一、投资环境的含义
房
投资环境是指影响投资活动整个过程的各种外部境
房
（3）对外商的管制和歧视程度 （5）政治稳定性
（4）货币稳定性
地
（6）给予关税保护的意愿
产
（7）当地资本可供程度
投
（8）近五年的通货膨胀率高低
资
根据各因素和子因素对投资环境的影响程度，最好
分
的情况评分为12、14、20分不等，最差情况为0、2、4分
析
不等。 各方面的分值相加，得出投资环境总分为： 8－100分。总分越高，投资环境越好。
0.05
文化
当地社会是否接纳外地公司及对其的信任与合作程度； 0.05
资
外贸公司是否适应当地社会风俗等
分
竞争
当地竞争对手的强弱；同类产品进出口额在旦地市场 0.10 的份额
析
（二）关键因素法
（1）重点因素，权重系数 wi = 0.6
房
（2）一般因素，权重系数 wi = 0.3
地
产
（3）次要因素，权重系数 wi = 0.1
地
表2－1
产
极强
强
稍强
等强
相对
强
绝强 极强
稍强 等强
投
重要程度
绝强
极强
强
稍强
资
评价尺度 9：1 8：1 7：1 6:1 5:1 4：1 3：1 2：1 1：1
极弱
弱
稍弱
等弱
分
相对
弱
绝弱
极弱
稍弱
稍弱
析
重要程度
绝弱
极弱
弱
稍弱
评价尺度 1：9 1：8 1：7 1：6 1：5 1：4 1：3 1：2 1;1
市场
市场规模；分销网点；营销辅助机构；地理位置
0.10
房
基础设施 国际通讯设备；交通与运输；外部经济
0.05
地
技术条件 科技水平；适合工作的劳动生产力；专业人才供应 0.05
辅助工业 其发展水平与配套情况
0.10
产
法制
商法、劳工法、专利法等是否健全；执行情况如何 0.10
投
行政效率 机构设置；办事程度；工作人员的素质
法律完整性
资
法律稳定性
分
执法公正性
析
四、经济环境
宏观经济环境
市场环境
财务环境
房
资源环境
地
五、文化环境
产
六、自然地理环境
投
资
七、基础设施环境
分
八、社会服务环境
析
第三节 房地产投资环境分析方法
一、冷热因素法
其基本方法是：从投资者和投资国的立场出发，选定
房 诸投资环境因素，据此对目标国家逐一进行评估并将之由
评分为优、良、中、可、差的百分比，且 ai +bi + ci +d i
资
+ ei =1(I=1,2,…，11)
分
投资环境总分在1～5之间，愈接近5，说明投资环
析
境愈好。
影响因素
子因素
权数
政治
政治稳定性；国有化可能性；当地政府的外资政策 0.15
经济
经济增长速度；物价水平
0.10
财务
资本与利润外调；对外汇价；集资与借款的可能性 0.15
地
综合复杂的系统。
产
投
（二）按投资环境要素所具有不同特点和作用分类
资
硬环境：自然环境、基础设施
分
软环境：对投资活动有重大影响的政治、经济、社会、人 文诸方面的外部条件。
析
（三）、按投资环境层次分类
房
宏观投资环境（总体投资环境）
地
产
地区投资环境
投
中观投资环境
资
行业投资环境
分
析
微观投资环境
三、投资环境特征
投资环境的基本特征表现在三个方面：
房
地
系统性
产
动态性
投
资
相对性
分
析
第二节 房地产投资环境分析的内容
构成投资环境的八大要素为社会、政治、法律、经 济、文化、自然地理、基础设施和社会服务。
房
一、社会环境
地
社会制度
产
投
社会秩序
资
分
社会信誉
析
二、政治环境
政治体制和政权问题
政治局势
政策
房
地
产
三、法律环境
投
地
“热”至“冷”依次排列，“热国”表示投资环境优良， “冷国”表示投资环境欠佳。该方法把投资环境分为七大
产 因素：
投
（1）政治稳定性（2）市场机会（3）经济发展及成就
资
（4）文化一体化（5）法律阻碍（6）实质阻碍
分
（7）地理及文化差距
析
二、等级尺度法
投资环境因素：
（1）资本抽回限制度
（2）外商股权比例
投
资
五、相似度法（略）
分
析
影响投资环境的关键因素
投资动机 降低成本
影响投资环境的关键因素 适合当地工资水平的劳动生产率；
土地费用；原材料价格；运输成本
房
发展当地市场
市场规模；营销辅助机构；文化环境；
地
地理位置；运输、通讯
获得原材料
资源；当地货币汇率；当地通货膨胀率；运输条件
产
风险分散
投
政治稳定性；国有化可能性；货币汇率；通货膨胀率
析
请专家进行预测各方案可能出现的概率。
四、多因素和关键因素法
（一）多因素分析法
将影响投资环境的因素分为十一类，在按五级分别计算。
房
投资环境总分＝∑11wi(5ai+4bi +3ci+2di +ei )
地
i=1
w——第I类因素的权重
i
产
ai ，bi ，ci ，d i ，ei ——分别是第I类因素被
投
地
况和条件的总和。
产
目前，投资环境的外延已从最初的地理环境和基础
投
设施等基本物质条件，几乎扩展到社会、政治、经济、
文化、习俗等一切领域，而后者的重要性呈不断上升趋
资
势。
分
析
二、投资环境分类
（一）按其与投资的关系分类
狭义投资环境：自然环境与经济环境
房
广义投资环境：自然、经济、政治、社会四大因素在内的