论高房价对城市化的影响

论高房价对城市化的影响及治理建议

[摘要]随着时代变迁，我国的经济发展也尤为迅速。近年来的节节高升的房价问题也成为了社会热点话题。而同样是焦点的城市化改造问题也是被人们十分关注的。而

房价与城市化的之间也有着微妙的联系。在城市发展过程中,人口与资本的集聚带

动了房价上升,而房价上升对人口与资本的增长又存在负反馈机制。本文分析了城

市化对高房价的产生所起到的作用，以及持续涨高的房价对城市化进程的影响，

并在最后总结了部分意见建议。认为只有稳定的合理的房价才有利于城市化战略

的顺利推进。

[关键词]房价；城市化；影响；治理

现如今，我国的城市化发展水平逐年提高，同时也拉动我国主要城市的经济稳步上升，房地产业经济也不例外。众所周知。在日益雄起的房地产业下，房价也随之节节攀升。这说明城市的经济在进步，但这样的现象也对城市化造成了一定不良影响。从某种角度来说，城市化的发展促进了房价的走高，高房价反而又会阻碍城市化的继续进程。他们相互辅助却又相互制约着。下面让我们来具体分析他们的主要表现形式。

一、造成高房价的因素

（一）自然原因

土地的稀缺性。众所周知，土地是自然产物，是不可再生的。地球上陆地只占30%，况且世界沙漠化日益严重，温室效应导致的海平面上升也在蚕食着陆地资源，世界众多沿海城市将被淹没。尤其是对于我国这样有着庞大人口的国家，土地资源更是稀缺之极。而建房则必须用地，现如今可供开发建设的住房用地面积无疑也在逐步减少。物以稀为贵，供应小于需求的时候房价必然是攀升的。

（二）城市化原因

1．城市人口的增加。近几年席卷全国的城市化浪潮使大批的农村劳动力涌入城市，据数据统计，每年大约有1200万农民脱离土地而成为城镇新居民。与此同时，我们每年还以5.89%的人口自然增长率持续攀升。也就是说我国城镇每年还要新增居民大约366万人。这样每年总共新增居民大约为1566万人。大量人口涌入少数中心城市，造成大城市人口的过快增长，城市空间和资源压力骤增。面对如此大的增长，房地产业也将面对巨大的压力。

2．城市化扩/改建导致大量人口动迁。在城市化的日益推动下，众多大中小城市加入到扩建改建的队伍中，由此造成的动迁人口数量也十分庞大。他们从有房变成没房，对于住房的需求也是可想而知的迫切和强烈。城市新开发的

商品房首先要满足这一部分人的需求。就以南京市政府出台的“10%新政”（即新开发小区要有10%左右的中低价商品房，以解决拆迁难问题）的比率做一下预算：对于全国来说这个绝对值大约是五千万平方米的住房面积，或者是更多。这无疑也是推动房价上涨的又一重要因素。

3．城市化发展提高城镇居民收入及生活水平。在众多影响房价的因素中，居民的收入水平应该是最为重要的一点。随着我国国民经济的持续高速发展，城镇居民的收入越来越高，对生活质量的要求也不断增高。小房换中房，中房换大房，也是必然的选择。如果购房意愿强烈，那么楼市走势必然强劲，房价走高也形成了必然。在这样一种社会发展环境的推动下，不少人把钱拿来投资，以求保值增值。在房价下跌时大家会希望跌的更低而持续观望；而上涨时，会有很多人疯狂抢购，加上房地产本身具有的稀缺性和较大的使用价值以及人们对中国经济良好的心理预期等因素，投资房地产成为许多人心中极优的选择。也就是我们俗称的炒房热。也正是在这样的推动下，造成了城市房价在疯狂高涨。

4．城市化发展不均衡。目前在城市化建设过程中，往往省会城市及核心城市发展规模及速度比较快，而周边地区城市化进程明显滞后，形成了大城市发展的孤岛效应。①目前我国郊区城市化的建设步伐赶不上人口城市化组度，郊区基础设施建设一般比较薄弱，只有在城市发展到了一定程度时才会逐渐完善该地区的基础设施建设，这就造成了目前我国城市主要核心产业和生活服务业几乎都集中在中心地区的局面。当核心区的土地被开发得所剩无几，人口又过于集中，则会造就多个在核心区拿地的地王出现。地价的飙升必然带动大城市房价的上涨，并推动周边地区地价及房价的上涨。

正是因为以上的众多城市化原因和一个客观存在的自然原因，导致现在的经济问题——供求关系是价格形成的基本要素，住房需求量的不断增长，供应量的少而有限，形成导致高房价的重要因素。

二、高房价对城市化的影响

（一）财富过于集中，拉大各级财富差距

1．在城乡之间，房价的不同涨幅导致家庭财富增长向城市居民集中。

随着房价的不断上升城市居民的家庭财富（如固定资产）显著增加。而相比之下，农村房价则增幅缓慢，相应的农村居民的家庭财富增加的也微乎其微。根据李实等人的研究报告表明：从总财产来看,1995年城镇为12385元,农村为10561元,两者差距并不大;而2000年城镇为46134元,农村为12938元,城镇人均总财产增长率达到236.8%,农村仅为13.2%,两者差距已非常悬殊。从房产来看,1995~2002年间,城镇居民的房产占总财产的比例由43.7%上升到64.4%,农村居民的房产占总财产的比例由35.4%上升到54.6%,这说明房产在总财产中的比例都有所上升;再从人均房产增长率来看,城镇为396.3%,农村为54.6%。可见城市房价的巨大涨幅不仅推动了城市居民家庭财富的快速增长,同时也迅速拉大了城乡之间的家庭财富差距。

2．在城市内部，房价的大幅上涨导致财富向高收入群体集中。

人们常说用钱滚钱，以钱生钱。在日益发展的城市化过程中，我国内地2007年的奢侈品消费人群已占总人口的13%并还有上升趋势。在城镇居民拥

①“孤岛效应”引于：徐红梅，“我国不均衡城市化进程引发的重大社会经济矛盾分析”，《经济论坛》，2009年9月（18）P29

有的金融资产中，20%的富人占到66%，而20%低收入者只占1.3%，其间竟相差50倍以上。高收入群体拥有强大的购买力和消费能力，有较强的投资意识及倾向。

金融资产可以通过住房投资转化为不动产。由于银行存款利率较低等原因，住房便成为部分高收入者的投资对象。拥有住房不仅可获得由房价上升所带来的资产增值，还可将住房出租获取租金收益，其结果是富人更富，穷人一直穷，这必然会更加剧目前较大的居民收入差距。

（二）增加了农村劳动力的转移难度

持续的高房价带给城市化的核心问题是农村剩余劳动力的转移。在大城市盛传这样一个说法，一套房消灭一个中产阶级。如果房价持续涨高，高到把全部低收入阶层和大部分中等收入阶层都排除在房地产市场之外，房产市场的两极分化作用就更加极端。更何况是对于农村人民来说。若想由农村向城市转移必须具备一定条件：必要的经济基础、有一定教育水平的个体素质以及强烈的市民化意愿。但如此高的经济门槛无疑增加了其转移成本（包括交通成本，生活成本，就业成本，心理成本，家庭成本等）。同时也加重了农村劳动力转移的心理负担。对于农村剩余劳动力而言，打工成本越低，打工者的实际收入水平及生活质量就越高，反之则越低。未来高房价下的城市化虽然没有贫民窟，但是大量的农民转移进入城市却没有钱买住房，其居住条件只能是较差的租赁房或工棚，他们怎么可能有机会成为在城镇安居的市民。然而当农民的市民化意愿减弱，最直接的影响就是抑制城市化的进程。

高房价阻碍城市化进程的具体表现形式有两点：制度性壁垒和市场性壁垒。阻碍农村劳动力转移的因素可分为制度性因素和市场性因素。前者具有强制性与制度刚性，成为制度性壁垒；后者则由市场的自发调节来设置，具有一定柔性，称为市场性壁垒②（包括劳动力市场，住房市场，消费品市场等）。

首先，高房价会延缓制度性壁垒的消融。户籍制度的主要功能是保持不同社区的经济“落差”，它被认为是农村劳动力转移的最大障碍。其弊端被总结为三大类：一是在户籍制度制约下的劳动力流动不能改变国民收入的分配格局。二是造成迁移者与本地居民相比的歧视性待遇。三是用其赋予人们不同身份的制度安排还会妨碍流动劳动力与本地居民在文化和社会方面的一体化，甚至会造成市民与非市民的对立。在现阶段，房价涨幅过快正是造成经济“落差”加大的重要原因之一。这也就意味着户籍制度在中国是不会短命的。虽然放松户籍制度是大趋势，但在高房价的作用下可能会表现为一个长期的渐进过程。换言之，房价过高将延缓制度性壁垒的消融。

其次，推动市场性壁垒的强化。农村劳动力要在城市里生存下来，必须经历市场选择的过程，只有当个体的人力资源禀赋与基本的经济条件达到了特定城市的市场要求时，才可能被该城市所接纳,成为其中的一员。因此，城市对于新进入的农村劳动力来说具有一定的市场性壁垒。城市化并不仅仅意味着更多的高楼大桥，更奢华的购物商场，更应是一个现代、文明和法治普及的过程，是尽量让每一个农民成为市民的过程，更应该是一个可持续发展的经济模式。如果壁垒太高（高房价）则显然不利于他们的顺利转移。也就是说对城市化的扩建是不力的。

②引用：杨柳，“房价上升对我国城市化的影响机制研究”，《中国物价》，2007年（02）P61