中国房地产开发程序与税费培训_XXXX年_78页.pptx
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25000至3000元； （2）其他远郊区、县为每安置一人补偿15000至20000元。
3. 农转非的超转劳动力和劳动部门确认不能安置的人员，由民政部 门管理，补偿费由劳动部门收取。
超转人员安置费
1. 一般征地超转人员（指有赡养人的），城近郊区（朝阳、海淀、
丰台、石景山区，下同）按照每人每月230元（生活补助费180 元、医疗补助费50元）接收；远郊区、县按照每人每月210元
4.有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。
地上物补偿费
1.房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建；
2.其他构筑物按照建造的成本补偿或重建；
3.地上附属物按照以下各项标准补偿： （1）棚子按照每个200至950元补偿，简易棚不高于每个200元； （2）厕所按照每个50至500元补偿； （3）猪圈按照每个150至550元补偿； （4）鸡兔窝按照每个20至100元补偿； （5）灶台按照每个20至100元补偿； （6）高灶按照每平方米70元补偿； （7）火炕按照每个50至500元补偿，含烟囱。
由开发商一家完成 “买地、建造、卖房、 管理”——纵向价值链
开发商不持有物业
美国模式：
市场化资本运作
聘请专业公司完成房地 产开发的各个环节—— 横向价值链
开发商持有并经营物业
中国的房地产开发模式
主要采用香港模式：
依赖房产销售收入和银 行提供资金
以销售为主的经营模式
以圈地、圈钱为主的盈 利模式
物业管理 销售 盖房子
编制、申报、审批
确定初步
项目建议书
开发方案 （代可行性研究报告）
开发项目的立项和可行性研究
主要税费：
可行性研究费
估算投资 编制项目 编制可行
额
建议书 性研究报
告
0.3-1亿元 6-14万元 12-28万元
1-5亿元 14-37万元 28-75万元
环境影响评估咨询费
估算投资 额
0.3-2亿元 2-10亿元
补偿标准
该地前3年平均年产值的3倍 至6倍补偿 粮田地前3年平均年产值的5 倍补偿 相连有收益的土地前3年平 均年产值的5倍补偿 实际情况补偿
占用土地前3年平均产值的3 倍至5倍补偿 占用土地前3年平均产值的3 倍补偿
青苗及树木补偿费
1.青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算， 补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶 段划分为三个阶段，即播种期、发育期、成熟期，其中：
标准补缴。
4.经济适用住房项目减半征收新菜地开发建设基金。
耕地占用税
1.朝阳、海淀、丰台、石景山区为每平方米9元； 2.门头沟、房山区、昌平、大兴、顺义、通县为每平方米8
（生活补助费160元、医疗补助费50元）接收。超转人员转居前已 在农村退休，其退休费高于接收标准的，按照其退休费标准接收。
2. 无人赡养的孤寡老人和无劳动能力的病残人员（包括超过转工年
龄、转居前因工伤致残和失去自理能力的人员）按照每人每月 500元接收。
新菜地开发建设基金
1.征用朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区和大兴县南郊农场
机会
投
寻找
资
机
会
选
择
机会
筛选
市场
分析
投
资
决
策
分
财务
析
分析
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
前期工作
项目立项及 可行性研究
取得土地 使用权
确定规划 设计方案 并获得许
可
开发项目的立项和可行性研究
签订 合作意向书
取得土地
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Biblioteka Baidu
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
投资机会选择与决策分析
（1）蔬菜，在播种期最高补偿产量的60%，发育期最高补 偿产量的80%，成熟期最高补偿产量的90%；
（2）大田作物，在播种期最高补偿产量的70%，发育期最 高补偿产量的90%，成熟期补偿全部产量。
2.树木补偿标准按照国家牌价折算材值补偿； 3.果树补偿标准按照前3年平均年产值的5至8倍补偿；
中国房地产开发程序与税费
二零一零年十月
中国房地产开发程序与税费
主要内容 房地产开发的涵义
房地产开发模式 中国房地产开发程序与税费
房地产开发的涵义：
土地
城市基础 设施
城市公用 配套设施
房地产 开发
资源整合 提供空间
建筑材料
资金
劳动力
专业人员 经验
房地产开发模式
香港模式：
以开发商为中心
客户预售融资、银行 按揭融资
程 颁发《建设用地批准书》
签订拆迁补偿协议，进行安置
序
取得土地使用权
集体土地征用过程中的主要税费：
耕地占 用税
征地管 理费
新增建设用地 有偿使用税
土地补偿费
征用对象
耕地、菜地、鱼塘、果园等农 作物和经济作物的耕地 苇塘、砂石地、林地（包括山 坡果林地）等有收益的土地 宅基地、积肥场、场院地
荒地、荒山、荒滩、宅基地等 非耕地 乡镇企业建设使用农村集体所 有土地 乡镇公共设施、公益事业建设 占用农村集体所有土地
菜地的，每亩缴纳3万元；征用其他菜地的，每亩缴纳1万 元。
2.因市政基础设施（公路、电、水、气、热力管线等）和中小 学校、幼儿园建设征用菜地的，经北京市人民政府农林办公室
会同北京市财政局确认后，按前项标准的50%缴纳。
3.临时占用菜地超过6个月的，分别按上两项规定的应缴标准
的50%缴纳；临时占用菜地，不能恢复菜地原貌的，按应缴
编制环境 影响报告
书
6-15万元
15-35万元
编制环境 影响报告
表
2-4万元
4-7万元
拆
迁
取得土地使用权
安
置
申请建设用地
拟定征地方案
集 受理、审批土地 体
土地
拟定拆迁安置方案
程
序
提出拆迁申请
颁发《房屋拆迁许可证》
土 确定征地方案
一级
签订房屋拆迁责任书
地 征 发布征地公告 用 实施征地补偿安置
开发
发布拆迁公告 召开拆迁动员会
4.坟墓迁移费按照以下标准补偿： （1）汉民坟迁移一次补偿40元； （2）回民坟迁移一次补偿50元。
劳动力安置费
1. 劳动力安置补助费按照被征地前3年平均每亩产值的3倍补偿， 最高不得超过10倍。
2. 农转工补助费按照以下各项标准支付： （1）朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区为每安置一人补偿
3. 农转非的超转劳动力和劳动部门确认不能安置的人员，由民政部 门管理，补偿费由劳动部门收取。
超转人员安置费
1. 一般征地超转人员（指有赡养人的），城近郊区（朝阳、海淀、
丰台、石景山区，下同）按照每人每月230元（生活补助费180 元、医疗补助费50元）接收；远郊区、县按照每人每月210元
4.有材值的加材值费，未结果的幼树发给适当补助费。
地上物补偿费
1.房屋按照重置价与成新程度补偿或另行选址重建；
2.其他构筑物按照建造的成本补偿或重建；
3.地上附属物按照以下各项标准补偿： （1）棚子按照每个200至950元补偿，简易棚不高于每个200元； （2）厕所按照每个50至500元补偿； （3）猪圈按照每个150至550元补偿； （4）鸡兔窝按照每个20至100元补偿； （5）灶台按照每个20至100元补偿； （6）高灶按照每平方米70元补偿； （7）火炕按照每个50至500元补偿，含烟囱。
由开发商一家完成 “买地、建造、卖房、 管理”——纵向价值链
开发商不持有物业
美国模式：
市场化资本运作
聘请专业公司完成房地 产开发的各个环节—— 横向价值链
开发商持有并经营物业
中国的房地产开发模式
主要采用香港模式：
依赖房产销售收入和银 行提供资金
以销售为主的经营模式
以圈地、圈钱为主的盈 利模式
物业管理 销售 盖房子
编制、申报、审批
确定初步
项目建议书
开发方案 （代可行性研究报告）
开发项目的立项和可行性研究
主要税费：
可行性研究费
估算投资 编制项目 编制可行
额
建议书 性研究报
告
0.3-1亿元 6-14万元 12-28万元
1-5亿元 14-37万元 28-75万元
环境影响评估咨询费
估算投资 额
0.3-2亿元 2-10亿元
补偿标准
该地前3年平均年产值的3倍 至6倍补偿 粮田地前3年平均年产值的5 倍补偿 相连有收益的土地前3年平 均年产值的5倍补偿 实际情况补偿
占用土地前3年平均产值的3 倍至5倍补偿 占用土地前3年平均产值的3 倍补偿
青苗及树木补偿费
1.青苗实际产量按照当年计划产量结合以往一般产量计算， 补偿标准按不同作物的不同生长阶段计算，青苗按照生长阶 段划分为三个阶段，即播种期、发育期、成熟期，其中：
标准补缴。
4.经济适用住房项目减半征收新菜地开发建设基金。
耕地占用税
1.朝阳、海淀、丰台、石景山区为每平方米9元； 2.门头沟、房山区、昌平、大兴、顺义、通县为每平方米8
（生活补助费160元、医疗补助费50元）接收。超转人员转居前已 在农村退休，其退休费高于接收标准的，按照其退休费标准接收。
2. 无人赡养的孤寡老人和无劳动能力的病残人员（包括超过转工年
龄、转居前因工伤致残和失去自理能力的人员）按照每人每月 500元接收。
新菜地开发建设基金
1.征用朝阳区、海淀区、丰台区、石景山区和大兴县南郊农场
机会
投
寻找
资
机
会
选
择
机会
筛选
市场
分析
投
资
决
策
分
财务
析
分析
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
前期工作
项目立项及 可行性研究
取得土地 使用权
确定规划 设计方案 并获得许
可
开发项目的立项和可行性研究
签订 合作意向书
取得土地
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Biblioteka Baidu
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
中国的房地产开发程序
Step 1. 投资机会选择 与决策分析
Step 2. 前期工作
Step 4. 租售阶段
Step 3. 建设阶段
投资机会选择与决策分析
（1）蔬菜，在播种期最高补偿产量的60%，发育期最高补 偿产量的80%，成熟期最高补偿产量的90%；
（2）大田作物，在播种期最高补偿产量的70%，发育期最 高补偿产量的90%，成熟期补偿全部产量。
2.树木补偿标准按照国家牌价折算材值补偿； 3.果树补偿标准按照前3年平均年产值的5至8倍补偿；
中国房地产开发程序与税费
二零一零年十月
中国房地产开发程序与税费
主要内容 房地产开发的涵义
房地产开发模式 中国房地产开发程序与税费
房地产开发的涵义：
土地
城市基础 设施
城市公用 配套设施
房地产 开发
资源整合 提供空间
建筑材料
资金
劳动力
专业人员 经验
房地产开发模式
香港模式：
以开发商为中心
客户预售融资、银行 按揭融资
程 颁发《建设用地批准书》
签订拆迁补偿协议，进行安置
序
取得土地使用权
集体土地征用过程中的主要税费：
耕地占 用税
征地管 理费
新增建设用地 有偿使用税
土地补偿费
征用对象
耕地、菜地、鱼塘、果园等农 作物和经济作物的耕地 苇塘、砂石地、林地（包括山 坡果林地）等有收益的土地 宅基地、积肥场、场院地
荒地、荒山、荒滩、宅基地等 非耕地 乡镇企业建设使用农村集体所 有土地 乡镇公共设施、公益事业建设 占用农村集体所有土地
菜地的，每亩缴纳3万元；征用其他菜地的，每亩缴纳1万 元。
2.因市政基础设施（公路、电、水、气、热力管线等）和中小 学校、幼儿园建设征用菜地的，经北京市人民政府农林办公室
会同北京市财政局确认后，按前项标准的50%缴纳。
3.临时占用菜地超过6个月的，分别按上两项规定的应缴标准
的50%缴纳；临时占用菜地，不能恢复菜地原貌的，按应缴
编制环境 影响报告
书
6-15万元
15-35万元
编制环境 影响报告
表
2-4万元
4-7万元
拆
迁
取得土地使用权
安
置
申请建设用地
拟定征地方案
集 受理、审批土地 体
土地
拟定拆迁安置方案
程
序
提出拆迁申请
颁发《房屋拆迁许可证》
土 确定征地方案
一级
签订房屋拆迁责任书
地 征 发布征地公告 用 实施征地补偿安置
开发
发布拆迁公告 召开拆迁动员会
4.坟墓迁移费按照以下标准补偿： （1）汉民坟迁移一次补偿40元； （2）回民坟迁移一次补偿50元。
劳动力安置费
1. 劳动力安置补助费按照被征地前3年平均每亩产值的3倍补偿， 最高不得超过10倍。
2. 农转工补助费按照以下各项标准支付： （1）朝阳、海淀、丰台、石景山等近郊区为每安置一人补偿