三四线城市新区高容积率大盘开发模式
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赠送凸窗
项目主动出击，通过全城营销，事件营 销，在市场引起轰动，带动市场热销
中强.普罗旺斯圣诞酒会
2007年中强·普罗 旺斯业主圣诞酒会 12月23日晚在装修 一新的普罗旺斯展 示中心举行。一期 部分业主180余名 参加了此次圣诞酒 会，下图为圣诞酒 会夜销售现场
中强.普罗旺斯杯环城长跑
市委、市人大、市政协都有领导前来参加
环境
•以客户更易感知的集中园林替代楼间绿地；
产品 • 以高层建筑呼应城市形象，与多层板楼相比，该种建筑
形式所体现的城市感是对客户是有冲击力的； • 通过暖灰、时尚的色调，简洁、流畅的线条，挺拔的建 筑形式等等体现出城市便捷、繁华的生活方式，充分挖掘 了项目的城市属性，现代都市的特征得到彰显，塑造了 “新经济带、新都市住宅”的物业形象；
增加与室外空间接触的功能空间
展示价值、重点突出、形象制胜
景观价值
社区景观
城市广场、小品、石凳等 核心景观主轴
在具有古老文化底蕴的贵港市，项目以现代建筑风格和法国风情元
素惊艳亮相，带给贵港人一种前所未有的国际化体验和崭新的生活
方式
现代建筑风格特色：简约时尚的建筑外立面，采用涂料控制成
本，增加与室外空间接触的功能空间
2005.8——2005.12
二期
多层，2栋小高层
2900元/平米
2006.1——2006.6
三期
小高层，高层
3600元/平米 高层4000元/平米
2006.7——
说明：截至2007年5月，已销售32万平米，仅剩5万平米高层产 品，年消化量约16万平米，市场平均消化速度约10-12万平米。
营销意识领先，宣传新都市住宅价值， 卖点鲜明，多渠道营销，形成市场热销
阳光佳和北入口实景图
建筑立面：简洁大方，富于韵律感、 节奏感，无论从肌理变化还是装饰风 格上都力求统一，体现强烈现代感。
阳光佳和东侧临街公寓效果图
市场主流产品区间，并通过局部户型创 新与面积赠送，提高产品市场竞争力
产品形式
主力户型
多层
120平米三居
小高层 高层
80-100平米两居 110-130平米三居 88平米两居
三四线城市新区高容积率大 盘开发模式
[关键字]： 开发模式
[简介] 通过借鉴廊坊.阳光佳和、贵港.普罗旺斯、石家庄.香榭里三个项 目，来介绍三四线城市新区高容积率大盘开发模式
我们选取与本项目属性条件相似案例来指导项目开发思路
案例选择原则
选择案例
案例借鉴点
•三、四线城市
廊坊.阳光佳和
•城市新区（发展方向） •本市高容积率大盘
贵港.普罗旺斯 石家庄.香榭里
•城市NO.1领先大 盘形象
•价格高出平台价格
•相对快的销售速度
案例借鉴一：廊坊阳光佳和位于城市政 务新区，城市首席高容积率大盘
广阳区
规划政府大楼
政务新区
城市核心区
市委市政府
老 城 区
安次区 京山铁路
地理位置：廊坊市北环道市体育馆
东200米，市区东北面, 临近廊坊新政府 大楼、北侧为规划植物园，属于现代城 市意向强烈的政务新区；
主力户型： 两居 80-100平米 三居 120-130平米 与市场主流产品区间相似
送面 积
情趣空间：景观阳 阳光佳和三居户型 台
稳健开发策略：首期以市场主流多层产品启动，最后 推出市场领先高层产品，降低市场风险，实现项目高 溢价
阳光佳和开发分期策略
分期
产品形式
价格
销售周期
一期
多层
2600元/平米
规模：总占地260亩，建筑面积37万，
容积率2.2；
价格：均价3600元/平米，小户型
4000元起，实现比市场平台高600-800 元均价；
产品形式：多层，小高层，高层；
销售速度：70-80多套/月，当地50-
60多套/月
通过现代时尚的建筑立面与简洁大气的社区入口 等举措，奠定了项目领先的市场形象
市场均价2200元/平米，贵港中强.普罗旺斯 实现均价3000元/平米
案例借鉴三：石家庄香榭里项目：率先 呼应城市发展的领先项目
地理位置：位于石家
庄市槐南路西段, 临近石 家庄中心政务经济区， 属城市化特征逐渐鲜明 的东南区域；
规模：总占地6.3万平
米，总建筑面积8.2万平 米；
二环以外区域
价格：实现比周边同
► 总占地面积：
本项目 阳 德
荷
市政府
小
广典
世梦
中
38.13万平米，区 域内最大项目；
► 容积率：2.2；
核
心
龙 凤商 电
湖
► 道路未通，缺乏 生活，教育，医 疗配套，周边有
老圈城区
银
大片未开发土地；
1km
糖
港北区 港南区
在面积总价控制基础上，以客户最能感受到的角度出 发打造新城市生活方式，创造量、价齐飞的市场表现
客户价值
控制面积 控制总价
低支付成本 高价值享受
面积控制、户型功创能细新分 、实惠提供步、入式总衣帽价间、可功能比空间
产品价值 新 城 价
建筑结构 赠送面积
尽可能采用砖混结构， 有地下室部分采用框混结构
赠送露台，赠送阁楼 赠送结构面积，赠送入户花园
赠送凸窗
值
体
系
外观空间价值
外立面 空间形式创新
体现欧洲异域风情的外立面风格， 采用涂料控制成本
依托区域价值 形象鲜明，领跑市场
制造热销场面
多渠道营销—房产研 讨会，周边区县推广， 大客户营销……
阳光佳和二期销售现场
案例借鉴二：贵港普罗旺斯项目位于港北新 区，为本市最大的高容积率项目
► 地理位置：项目
城市新区
位于城市核心区 边缘－港北区西
港北区 政府
盛Hale Waihona Puke Baidu
国
中
北角，未来城市 新区内，当前主 要住宅供应区域；
类型产品高出500元/平 米的均价；
西北区域 西南区域
中 心 政 东北区域 务经济 区
东南区域
本案
销售速度：70多套/
月，当地40多套/月
图 2-1 石家庄房地产区域市场示意图 石家庄房地产区域市场示意图
（二）竞争范围界定
二环以外区域
石家庄项目的成功关键因素
形象 • 现代、都市、品位、便捷的形象；
石家庄的案例启示——城市中心化过程中，主打城市形象、以外在展示给 客户带来巨大冲击，树立区域标杆形象，顺利实现价量双赢
法国风情元素符号：售楼处、风情商业街等欧式建筑符号运用
备注：贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座充满生机的新兴内河港口城市
以功能细分和面积赠送，体现项目更为 领先的生活理念和高性价比
功能细分 建筑结构 赠送面积
产品价值体系
步入式衣帽间、功能空间 尽可能采用砖混结构， 有地下室部分采用框混结构 赠送露台，赠送阁楼 赠送结构面积，赠送入户花园
项目主动出击，通过全城营销，事件营 销，在市场引起轰动，带动市场热销
中强.普罗旺斯圣诞酒会
2007年中强·普罗 旺斯业主圣诞酒会 12月23日晚在装修 一新的普罗旺斯展 示中心举行。一期 部分业主180余名 参加了此次圣诞酒 会，下图为圣诞酒 会夜销售现场
中强.普罗旺斯杯环城长跑
市委、市人大、市政协都有领导前来参加
环境
•以客户更易感知的集中园林替代楼间绿地；
产品 • 以高层建筑呼应城市形象，与多层板楼相比，该种建筑
形式所体现的城市感是对客户是有冲击力的； • 通过暖灰、时尚的色调，简洁、流畅的线条，挺拔的建 筑形式等等体现出城市便捷、繁华的生活方式，充分挖掘 了项目的城市属性，现代都市的特征得到彰显，塑造了 “新经济带、新都市住宅”的物业形象；
增加与室外空间接触的功能空间
展示价值、重点突出、形象制胜
景观价值
社区景观
城市广场、小品、石凳等 核心景观主轴
在具有古老文化底蕴的贵港市，项目以现代建筑风格和法国风情元
素惊艳亮相，带给贵港人一种前所未有的国际化体验和崭新的生活
方式
现代建筑风格特色：简约时尚的建筑外立面，采用涂料控制成
本，增加与室外空间接触的功能空间
2005.8——2005.12
二期
多层，2栋小高层
2900元/平米
2006.1——2006.6
三期
小高层，高层
3600元/平米 高层4000元/平米
2006.7——
说明：截至2007年5月，已销售32万平米，仅剩5万平米高层产 品，年消化量约16万平米，市场平均消化速度约10-12万平米。
营销意识领先，宣传新都市住宅价值， 卖点鲜明，多渠道营销，形成市场热销
阳光佳和北入口实景图
建筑立面：简洁大方，富于韵律感、 节奏感，无论从肌理变化还是装饰风 格上都力求统一，体现强烈现代感。
阳光佳和东侧临街公寓效果图
市场主流产品区间，并通过局部户型创 新与面积赠送，提高产品市场竞争力
产品形式
主力户型
多层
120平米三居
小高层 高层
80-100平米两居 110-130平米三居 88平米两居
三四线城市新区高容积率大 盘开发模式
[关键字]： 开发模式
[简介] 通过借鉴廊坊.阳光佳和、贵港.普罗旺斯、石家庄.香榭里三个项 目，来介绍三四线城市新区高容积率大盘开发模式
我们选取与本项目属性条件相似案例来指导项目开发思路
案例选择原则
选择案例
案例借鉴点
•三、四线城市
廊坊.阳光佳和
•城市新区（发展方向） •本市高容积率大盘
贵港.普罗旺斯 石家庄.香榭里
•城市NO.1领先大 盘形象
•价格高出平台价格
•相对快的销售速度
案例借鉴一：廊坊阳光佳和位于城市政 务新区，城市首席高容积率大盘
广阳区
规划政府大楼
政务新区
城市核心区
市委市政府
老 城 区
安次区 京山铁路
地理位置：廊坊市北环道市体育馆
东200米，市区东北面, 临近廊坊新政府 大楼、北侧为规划植物园，属于现代城 市意向强烈的政务新区；
主力户型： 两居 80-100平米 三居 120-130平米 与市场主流产品区间相似
送面 积
情趣空间：景观阳 阳光佳和三居户型 台
稳健开发策略：首期以市场主流多层产品启动，最后 推出市场领先高层产品，降低市场风险，实现项目高 溢价
阳光佳和开发分期策略
分期
产品形式
价格
销售周期
一期
多层
2600元/平米
规模：总占地260亩，建筑面积37万，
容积率2.2；
价格：均价3600元/平米，小户型
4000元起，实现比市场平台高600-800 元均价；
产品形式：多层，小高层，高层；
销售速度：70-80多套/月，当地50-
60多套/月
通过现代时尚的建筑立面与简洁大气的社区入口 等举措，奠定了项目领先的市场形象
市场均价2200元/平米，贵港中强.普罗旺斯 实现均价3000元/平米
案例借鉴三：石家庄香榭里项目：率先 呼应城市发展的领先项目
地理位置：位于石家
庄市槐南路西段, 临近石 家庄中心政务经济区， 属城市化特征逐渐鲜明 的东南区域；
规模：总占地6.3万平
米，总建筑面积8.2万平 米；
二环以外区域
价格：实现比周边同
► 总占地面积：
本项目 阳 德
荷
市政府
小
广典
世梦
中
38.13万平米，区 域内最大项目；
► 容积率：2.2；
核
心
龙 凤商 电
湖
► 道路未通，缺乏 生活，教育，医 疗配套，周边有
老圈城区
银
大片未开发土地；
1km
糖
港北区 港南区
在面积总价控制基础上，以客户最能感受到的角度出 发打造新城市生活方式，创造量、价齐飞的市场表现
客户价值
控制面积 控制总价
低支付成本 高价值享受
面积控制、户型功创能细新分 、实惠提供步、入式总衣帽价间、可功能比空间
产品价值 新 城 价
建筑结构 赠送面积
尽可能采用砖混结构， 有地下室部分采用框混结构
赠送露台，赠送阁楼 赠送结构面积，赠送入户花园
赠送凸窗
值
体
系
外观空间价值
外立面 空间形式创新
体现欧洲异域风情的外立面风格， 采用涂料控制成本
依托区域价值 形象鲜明，领跑市场
制造热销场面
多渠道营销—房产研 讨会，周边区县推广， 大客户营销……
阳光佳和二期销售现场
案例借鉴二：贵港普罗旺斯项目位于港北新 区，为本市最大的高容积率项目
► 地理位置：项目
城市新区
位于城市核心区 边缘－港北区西
港北区 政府
盛Hale Waihona Puke Baidu
国
中
北角，未来城市 新区内，当前主 要住宅供应区域；
类型产品高出500元/平 米的均价；
西北区域 西南区域
中 心 政 东北区域 务经济 区
东南区域
本案
销售速度：70多套/
月，当地40多套/月
图 2-1 石家庄房地产区域市场示意图 石家庄房地产区域市场示意图
（二）竞争范围界定
二环以外区域
石家庄项目的成功关键因素
形象 • 现代、都市、品位、便捷的形象；
石家庄的案例启示——城市中心化过程中，主打城市形象、以外在展示给 客户带来巨大冲击，树立区域标杆形象，顺利实现价量双赢
法国风情元素符号：售楼处、风情商业街等欧式建筑符号运用
备注：贵港市是一座具有两千多年历史的古郡,也是一座充满生机的新兴内河港口城市
以功能细分和面积赠送，体现项目更为 领先的生活理念和高性价比
功能细分 建筑结构 赠送面积
产品价值体系
步入式衣帽间、功能空间 尽可能采用砖混结构， 有地下室部分采用框混结构 赠送露台，赠送阁楼 赠送结构面积，赠送入户花园