资产评估概论1~5思考题答案(东财版)教学内容

资产评估概论1~5思考题答案(东财版)

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第一章

1.资产评估与市场之间存在怎样的联系 资产评估是市场经济的产物。随着市场经济的不断发展，评估对象的范围也在不断地扩大，其业务范围从最初的不动产、珠宝首饰、机器设备、无形资产张让等，扩展到企业产权转让、资源处置、融资抵押、保险理赔、财产纳税等经济行为。

2.资产评估的基本构成要素有哪些 评估主体 评估客体 评估假设 评估目的 评估原则 评估程序 评估价值类型 评估方法 资产评估基准日 资产评估结论

3.资产评估目的在资产评估中发挥怎样的作用:资产评估的目的分为资产评估一般目的和特定目的。

资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。从资产评估的角度来看，公允价值是一种相对合理的评估价值,它是一种相对于当事人各方的地位、资产的状况及资产面临的市场条件的合理的评估价值；是评估人员根据被评估资产自身的条件及其所面临的市场条件，对被评估资产客观交换价值的合理估计值。公允价值的一个显著特点是，它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，且并没有损害各当事人的合法权益，也没有损害他人的利益。

资产评估的特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的。特定经济行为（资产业务）对资产评估的条件约定和目标约定对评估结果的性质、价值类型等有直接和间接的影响。

资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，同时它又是资产评估活动所要达到的目标。

资产评估特定目的贯串着资产评估的全过程，影响着评估人员对评估对象界定、资产价值类型选择等。

资产评估的特定目的是界定评估对象的基础。

资产评估的特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。

4.评估假设在资产评估中怎样发挥其作用

（一）交易假设

为了发挥资产评估在资产实际交易之前为委托人提供资产交易底价的专家判断的作用，同时又能够使资产评估得以进行，利用交易假设将被评估资产置于 “交易” 当中，模拟市场进行评估就是十分必要的。

（二）公开市场假设

由于公开市场假设假定市场是一个充分竞争的市场，资产在公开市场上实现的交换价值隐含着市场对该资产在当时条件下有效使用的社会认同。公开市场假设旨在说明一种充分竞争的市场条件。在这种条件下，资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定,而不是由个别交易决定的。 （三）持续使用假设

持续使用假设既说明了被评估资产面临的市场条件或市场环境，同时着重说明了资产的存续状态。持续使用假设又细分为三种具体情况：一是在用续用，二是转用续用，三是移地续用 （四）清算假设

清算假设首先是基于被评估资产面临清算或具有潜在的被清算的事实或可能性，再根据相应数据资料推定被评估资产处于被迫出售或快速变现的状态。 5.资产评估原则的本质是什么

（一）资产评估的工作原则 独立 客观 公正 科学

（二）资产评估经济技术原则 符合价值规律

6.资产评估与会计存在什么样的关系 资产评估与会计的联系主要表现在特定条件下资产会计计价和财务报告利用资产评估结论，以及资产评估需要参考会计数据资料两个方面。

按照《中华人民共和国公司法》及相关法律法规的要求，投资方以非货币资产投资应当进行资产评估，并以资产评估结果为依据，确定投资数额。在财务处理上，资产评估结果是公司会计入账的重要依据。另外，在企业联合、兼并、重组等产权变动过程中，资产评估结果都可能是产权变动后企业重新建账、调账的重要依据。

从这些方面来看，在特定条件下，会计计价有利用资产评估结论的要求。 第二章

1.明确资产评估价值合理性指向有什么意义

国际上通行或认可的 “市场价值”，从其定义和满足定义的条件来看，是一个理想或正常市场条件下资产得到最佳使用或最有可能使用状态下的价值。 毫无疑问，这是一种理想条件下的资产的公允价值，或者说是典型的公允价值。肯定了市场价值是理想条件下的公允价值或典型的公允价值，市场价值就可以作为公允价值的坐标或标志，人们就可以根据评估时的具体条件与市场价值成立的条件的比较来判断该种条件下的公允价值。

资产评估力图判断资产的公允价值的基本目标或一般目的也就无从实现。 资产评估价值类型理论就是要通过合理划分评估结果的价值类型来帮助评估人员合理把握资产评估中的公允价值。资产评估是专业人士向非专业人士提供的专业服务，保证资产评估报告和评估结论被正确理解和使用是资产评估的最终目的。资产评估价值类型理论要告诫评估人员，什么样的价值表现形式是作为资产公允价值的典型标志或正常条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内会得到整体市场认同。而其他的价值表现形式则是一定特殊条件下的资产公允价值，在资产评估所依据的市场范围内，其合理性只能得到局部市场认同。明确资产在不同条件下的公允价值表现形式以及其公允性得到市场的认同程度是有差别的事实是至关重要的。

2.价值类型在资产评估中起什么作用 。 资产评估中的价值类型，是指资产评估结果的价值属性及其表现形式的归类。 不同的价值类型从不同的角度反映资产的评估价值及其特征。不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上存在差别，在数量上往往也存在差异。

第一 为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引。

第二 使资产评估报告使用者能正确理解并恰当使用资产评估结果。

从这个意义上讲，将资产评估价值划分为市场价值和市场价值以外的价值更有利于实现划分资产评估价值类型的目的。

3.市场价值有哪些基本特征

1.评估对象是明确的，包括资产承载的权益；

2.评估师在整个评估过程中是以公开市场（假设）来设定资产评估所依据的市场条件的；

3.评估师是以评估对象被正常使用、最佳使用或最有可能使用，并达到正常使用水平和效益水平作为评估对象在评估时的使用状态的；

4.评估师在资产评估过程中所使用的数据均来自于市场。

4.价值类型与评估目的及其相关条件的关系如何

关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应该从两个方面来认识和把握。一方面，要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响；另一方面，要从价值类型的选择对实现资产评估目的以及满足其它相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。

价值类型是在评估目的等相关条件的基础上形成的。 可以说，资产评估目的等相关条件构成了资产评估的价值基础。 除资产评估特定目的外，构成资产评估价值基础的相关条件主要有两个方面：一，是资产自身的功能、利用方式和使用状态；二，是评估时的市场条件。

资产评估目的作为资产评估结果的具体用途，以及对资产评估运作条件其宏观约束的因素，与决定资产评估价值的内因和外因的评估对象自身条件，以及评估时的市场条件共同构成了资产评估的价值基础。这三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础。

从逆向方面看，资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现资产评估目的，以及满足资产评估相关条件的重要途径和手段。

资产评估目的有一般的和特定的之分，资产评估的一般目的是要对各种条件下“交易”中的资产的公允价值作出判断，以及给出这些资产在各种条件下的公允价值。而特定目的是一般目的的具体化，资产评估特定目的的实质是判断特定条件下或具体条件下资产的公允价值。

而市场价值和市场以外的价值类型的分类，以及该价值类型分类所包含的具体价值表现形式，不仅仅是根据资产评估目的等相关条件的被动选择，它们对于实现评估目的，特别是把握资产评估中的公允价值具有极其重要的作用。这种作用突出表现在资产评估的市场价值上。由于市场价值与市场以外的价值之间的特殊关系，市场价值及其成立条件是这种价值类型分类的基准，确立了市场价值及其成立的条件，就等于明确了市场价值以外的价值及其成立条件。明确了市场价值在资产评估中的作用，也就很容易把握市场价值以外的价值及其具体价值形式在资产评估中的作用。 5. 为什么说市场价值以外的价值也具有合理性 市场价值和市场价值以外的价值是以按资产评估面临的市场条件和评估对象自身的条件为标准设定的。这种价值类型的划分实际上是以资产评估价值决定的基本要素为依据的。

市场价值和非市场价值的划分既考虑了资产自身的条件、利用方式和使用状态，也考虑了资产评估时的市场条件。也就是说，这种价值类型的划分既考虑了决定资产评估价值的内因，同时也考虑了影响资产评估价值的外部因素。这至少能在理论上和宏观层面上为评估人员客观合理地评估资产价值以及清晰地披露评估结果提供帮助和依据。

从大的方面讲，资产评估的市场价值和市场价值以外的价值都是资产公允价值的表现形式，但是两者公允的市场范围是有明显差异的。总之，按市场价值和市场价值以外的价值将评估结果分为两大类，旨在合理和有效限定评估结果的适用范围和使用范围。因此，把评估结果分为市场价值和市场价值以外的价值两大类是相对合理和便于操作的。 6. 资产的投资价值与投资性资产价值有什么区别。

投资价值是对于具有明确投资目标的特定投资者或某一投资者所具有的价值。 投资性资产价值是特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值

前者是非市场价值，后者是市场价值。 第三章

1.收益途径依据的是什么经济学原理 收益途径，是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。

收益途径是资产评估若干评估思路中的一种。它是根据将利求本的思路。采用资本化和折现的思路及其方法来判断和估算资产价值的评估技术规程。

收益途径正是利用投资回报和收益折现等技术手段，把评估对象的预期产出能力和获利能力作为评估标的来估测评估对象的价值。

2.复原重置成本与更新重置成本存在哪些联系和区别

（1）复原重置成本，是指采用与评估对象相同的材料、建筑或制造标准、设计、规格及技术等，以现时价格水平重新购建与评估对象相同的全新资产所发生的费用。

（2）更新重置成本，是指采用新型材料，现代建筑或制造标准，新型设计、规格和技术等，以现行价格水平购建与评估对象具有同等功能的全新资产所需的费用。

3.判断经济性贬值是否发生的依据及特征是什么

资产的经济性贬值，是指由于外部条件的变化引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。

就表现形式而言，资产的经济性贬值主要表现为运营中的资产利用率下降，甚至闲置，并由此引起资产的运营收益减少

4.在运用市场途径时，参照物的选择需要注意哪些问题

（1）参照物与评估对象在功能上具有可比性，包括用途、性能上的相同或相似；

（2）参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性，包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等；

（3）参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长，应在一个适度时间范围内。同时，这个时间因素对资产价值的影响是可以调整的。

5.评估途径与评估技术方法之间的关系如何

对于特定经济行为，在相同的市场条件下，对处在相同状态下的同一资产进行评估，其评估值应该是客观的。这个客观的评估值不会因评估人员所选用的评估途径和方法的不同而出现截然不同的结果。

可以认为，正是评估的基本目的决定了评估途径和方法间的内在联系，而这种内在联系为评估人员运用多种评估途径和方法评估同一条件下的同一资产并作相互验证提供了理论根据。

但是，每一种评估方法都有其自成一体的运用过程，都要求具备相应的信息基础，并且评估结论也都是从某一角度反映资产的价值的。因此，各种评估途径和方法又是有区别的。

6.不同评估具体技术方法之间是一种什么样的关系

由于评估的特定目的不同，评估时市场条件上的差别以及评估时对评估对象使用状态设定的差异，需要评估的资产价值类型也是有区别的。评估途径或方法由于自身的特点，在评估不同类型的资产价值时，就有了效率上和直接程度上的差别,评估人员应具备选择最直接且最有效率的评估方法完成评估任务的能力。 第四章

1. 资产评估程序通常包括哪些环节 (1)接受资产评估委托，明确相关事项；(2)签订资产评估业务约定书； （3）编制资产评估作业计划；（4）资产勘察；（5）搜集资产评估资料；（6）评定估算；（7）编制和提交资产评估报告书； （8）资产评估工作档案归档。

2. 接受委托前，资产注册评估师需要明确的评估业务基本事项有哪些

1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者。

2.资产评估目的及评估报告的期望用途。

3.资产评估对象和范围。

4.资产评估结果的价值类型。

5.资产评估基准日。

6.评估报告使用限制。

7.评估报告提交时间及方式。

8.评估服务费总额、支付时间和方式。

9.委托方与注册资产评估师工作配合和协助等其他需要明确的重要事项。

3. 执行资产评估程序的基本要求有哪些 1资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的统一资产评估程序的基础上，建立健全本机构资产评估程序制度。2资产评估执业人员可在不影响资产评估质量的前提下，对资产评估程序中的某些规定进行适当调整或具体化。3为保证切实履行资产评估程序，资产评估机构内部应建立相应的管理机制和监督制度。 第五章

1. 房地产评估中收集交易案例时应收集哪些内容

1.对房地产价格具有普遍影响因素的资料

2.对评估对象所在地区的房地产价格有影响的资料

3.反映评估对象状况的资料

4.类似房地产的交易、成本、收益实例资料

2. 房地产评估中要选择的参照物应符合哪些要求

（1）参照物所处区域与评估对象所处的区域相同，或是土地级别相同；（2）参照物的用途应与评估对象的用途相同；（3）参照物的建筑结构应与评估对象的建筑结构相同；（4）建筑物的规模应与评估对象的规模相当；（5）参照物的权利性质应与评估对象的权利性质相同；（6）参照物的实体特征应与评估对象相接近；（7）参照物的交易类型应与评估目的相吻合；（8) 参照物的交易日期应与评估基准日接近；（9）参照物的交易价格应是正常交易价格，或可修正为正常交易价格；（10）参照物应选择多个，一般为3个以上。

3. 房地产重置成本由哪些因素构成 建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

4. 如何确定房地产收入的年限

（一）单独的土地或单独的建筑物评估情况

对于单独的土地或单独的建筑物的评估，应分别根据土地使用权年限和建筑物经济寿命确定未来可获收益的年限。对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。

（二）土地和建筑物合成一体评估的情况

1.建筑物的经济寿命比土地的使用年限长或二者相等，根据土地使用年限确定未来可获收益的年限（如图5—2所示）。

对收益折现时，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费。如果建筑物的经济寿命比土地的使用年限长，还应将土地使用年限到期时建筑物部分的残余价值或政府收回土地使用权对建筑物的补偿价值折现。

2.建筑物的经济寿命比土地的使用年限短，以土地使用年限为房地产总的收益年限，但对房地产的收益折现分两段进行,

第一段以建筑物的经济寿命为界，将房地合一的纯收益折现，纯收益中不扣除建筑物折旧费和土地摊提费；

第二段将土地使用年限超过建筑物经济寿命的土地剩余使用年限中的土地纯收益折现，并把此价值加到第一段的房地产的评估价值中

5. 假设开发法使用于哪些房地产评估 （1）待开发土地，包括生地、毛地、熟地。（2）在建工程，主要指各类未完工的建筑工程项目。（3）可装修改造或可改变用途的旧房。

6. 路线价法的评估步骤:1划分路线价区段2设定标准深度3确定路线价4. 制定深度指数表和其他修正率表5. 计算各地块的价值