房地产项目拓展管理程序

1.流程要素

1.1.流程目标：规范政府招拍挂项目土地资源获取过程，明确公司项目拓展职责划分，规避项目投资风

险，提高项目决策的科学性和及时性，以创造公司利润最大化，实现公司战略目标。

1.2.流程主导部门：拓展部

1.3.流程关键业绩指标（KPI）：

1.4.流程关键点（CP）：

1.5.流程输入输出关系：

2.适用范围

2.1.房地产开发新项目论证工作，以及为之展开的相应研究工作及土地投资决策。

3.术语定义

3.1.基础研究：为确定公司土地储备动态计划、提高房地产新项目可行性分析技术水平所进行的持续性

动态研究；基础研究包含土地市场研究、宏观及区域经济研究、城市规划动态研究、房地产宏观市场研究、房地产相关政策法规研究、竞争对手研究和公司战略研究等分项研究工作。

3.2.可行性研究：即对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经

济效果进行预测，为投资决策提供依据。

3.3.新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最

后针对预测的综合效果进行可行性求证。

4.职责权限

4.1.拓展部

4.1.1.跟踪土地市场，获取土地信息，进行投资机会研究，申报内部立项；

4.1.2.组织具体项目的可行性研究工作，编制可行性研究报告；

4.1.3.负责土地招拍挂，并办理相关手续。

4.2.营销部

4.2.1.负责市场调研及提出初步产品定位建议、分期销售计划。

4.3.品控部

4.3.1.负责项目规划设计强度分析、设计草案拟定及产品优化建议。

4.3.2.负责工程技术分析，初步工期计划的拟定。

4.4.成本部

4.4.1.负责可行性研究阶段项目成本估算。

4.5.财务部

4.5.1.负责制定资金计划及效益测算。

4.6.综合管理部

4.6.1.根据项目的背景情况进行法律风险分析，对合作合同等法律文件进行审核。

5.关键活动

5.1.基础研究

5.1.1.基础信息研究是为保证公司项目发展目标实现、提高公司新项目可行性分析技术水平所进行的

持续性动态研究工作。基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研究、目标城市发展和选择评价研究、公司土地储备规划研究和竞争对手

研究等专项研究工作。

5.1.2.各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常报告或总结

报告中体现，涉及部门及研究重点如下：

a)拓展部负责目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究；

b)品控部负责产品发展趋势的研究；

c)营销部负责客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。定期编制市场

研究报告，分析各类信息对公司发展的影响，提出应对建议，供公司决策；

d)成本部负责对目标城市的土地成本、建安成本及配套费用等信息持续跟踪调研。

5.1.3.对目标区域的研究工作可以依照《目标区域研究作业指引》的要求执行。

5.2.年度项目投资和土地储备规划

5.2.1.公司年度项目投资和土地储备计划应以公司中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境

最近情况为依据。

5.2.2.每年年底，总部投资发展部组织年度项目投资和土地储备计划研讨，在战略规划期内按年度分

解各项发展目标，包括明确下一年度项目投资的区域重点、项目数量、投资额度等，完成《土地储备规划》，并依据《责权手册》（计划管理-2.2-1）进行评审及审核审批。

5.3.土地信息收集、甄别

5.3.1.拓展部根据《部门年度工作计划》及《土地储备规划》进行土地信息收集、整理、甄别工作，

土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：

a)政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的

企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有

土地储备的企业进行转让的挂牌公告。规划局、计委、建委、房产局等作为房地产开发的管

理部门，全面掌握着全市各地块、各项目的用地性质、开发规模、地价水平、操作进度、转

让意向等全方位的信息，这是寻找项目的最佳途径。

b)其他房地产开发公司：由于宏观调控措施以及市场销售疲软，大量的开发商面临资金链困难，

大量廉价项目转让使得行业内的并购机会大增。国有房地产公司有大量的土地储备，但由于

资金压力或利益趋使等原因，其一般将一些地块完成土地前期开发后，进行项目转让。

c)房地产中介机构：随着房地产二级市场的不断健全，投资顾问等专业中介队伍逐渐成熟、壮

大，其凭借各自的资源掌握着大量项目投资的信息。

d)其它主动收集信息类：主动了解目标城市或区域的土地利用规划，旧城改造和土地供应计划

等信息、各类招商会与项目推介会等。

5.3.2.了解到有效土地信息后，拓展部需于当日（最迟不超过两日）内填写《土地信息采集表》，并定

期/不定期对各项目信息进行合议，由拓展部分管领导根据公司土地储备规划要求对土地信息进

行初步判断，会议由指定人员记录并存档。

a)如审核通过，拓展部组织编制内部立项建议报告；

b)如未通过，则将相关信息存入土地信息库，并对该项目的后续成交情况或条件变化情况加以

跟踪记录。

5.4.立项建议

5.4.1.拓展部根据项目情况，了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请综

合管理部法务（或法律顾问）提供意见，最终做出项目用地操作方式及法律风险判断。

5.4.2.拓展部对项目实地勘察和周边市场的简易调查，并根据调查报告提供的市场情况和项目特点做

出初步项目定位，可与营销部、品控部、成本部沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据。

5.4.3.拓展部根据项目情况，做出初步经济测算，并综合相关信息，包括项目可研阶段的人员配置要

求及专项工作初步规划，编制《内部立项建议书》，经部门内部评审通过后，提请召开立项汇报会，项目立项建议过程中，拓展部可根据工作计划及业务性质，委托专业代理（或合作单位）完成相关工作。

5.4.4.立项汇报会由公司管理层参加，专业部门技术人员根据需要选择参加。会议事项主要包括：

a)准备《内部立项建议书》：包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、

合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、投资策略和开发周期、初步经济效益测算

等；

b)拓展部需提前将《内部立项建议书》发给与会人员，为保密起见，土地情况和重要谈判条件

可以不涉及，拓展部根据项目情况确定参加会议各专业部门技术人员，须提前通知；

c)会议首先由拓展部做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见，

依据《责权手册》（项目论证-1.1）最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面

意见指导项目发展方向。

5.4.5.项目经评审确定后，进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容

根据会议记录形成会议纪要。

5.5.可行性研究

5.5.1.项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，最终形成《项目可行性研究报告》。

5.5.2.拓展部将立项汇报会上的意见汇总，组织成立项目可研小组，制定《可行性研究计划》，该计划

需明确可研相关工作、责任部门（责任人）、需要达到效果和时间要求。

5.5.3.拓展部根据可行性研究计划，组织完成如下工作：

a)拓展部进一步完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在

区域的环境、市政和配套条件、区域规划和未来发展趋势等；须高度重视对土地方、原项目