房地产项目拓展论证管理流程
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a)如审核通过，开发经营部组织编制立项建议报告；
b)如未通过，则由开发经营部存入土地信息库，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。
5.2.立项建议
5.2.1.对审核通过的拟开发目标项目，开发经营部按统一格式及时填制每周的《新项目发展进度通报》，汇总上报国英置业总经理。
5.2.2.开发经营部根据项目情况，了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请综合管理部法务专员（法律顾问）提供意见，最终做出项目用地操作方式及法律风险判断。
项目拓展论证管理流程
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修订内容
修订人
审核人
批准人
1.目的
保持公司可持续性发展，寻找房地产开发新项目，并在项目决策前对其可行性进行科学论证。
2.适用范围
适用于房地产新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应基础研究。
3.术语和定义
3.1.新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
5.2.5.开发经营部根据项目情况，做出初步经济测算，并综合相关信息，编制《新项目立项建议书》，经部门内部评审通过后，提请召开立项汇报会，评审、判断项目能否进入可行性研究程序。
5.2.6.项目立项建议过程中，开发经营部可根据工作计划及业务性质，委托专业代理工作（或合作单位）完成相关工作。
5.2.7.立项汇报会由公司管理层参加，专业部门技术人员根据需要选择参加。会议事项主要包括：
d)代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议；
e)开发经营部根据初步定位建议确定形成《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，交设计管理部；
f)设计管理部根据先期现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，并根据《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，编制规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》；
5.1.1.开发经营部根据部门年度工作计划（详见《计划管理流程》）及《三年土地储备计划》（参考）进行土地信息收集、整理、甄别工作，土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：
a)政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。
5.2.3.开发经营部对项目实地勘察和周边市场的简易调查，并根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：
a)项目初步规划、档次、主要客户群；
b)项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期；
c)项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。
5.2.4.开发经营部可根据项目的Leabharlann Baidu殊性与否，进行后续处理：
3.2.房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的土地购入行为。
3.3.可行性研究：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
4.职责
参见《流程图》及工作程序。
5.工作程序
5.1.土地信息收集、甄别
g)工程管理部负责进行工程技术分析；
h)国英置业成本管理部根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行建安成本测算；
i)开发经营部组织制订营销初步计划；
j)国英置业财务部提供现金流分析、融资分析，并根据规划、工程、成本、营销计划等材料，完成新项目经济效益预测分析。
5.3.4.开发经营部最终组织、整合各方面材料，编制项目可行性研究报告，经部门内部审核后，提请召开公司新项目可行性论证决策评审会。
5.3.3.开发经营部根据可行性研究计划，组织完成如下工作：
a)依据《营销供应商采购管理流程》选择可研代理公司（中介机构）；
b)代理公司对项目进行现场勘察，必要时可组织各相关部门参加；
c)代理公司完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等；
b)其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；公司内部部门及员工提供的土地信息，各类招商会与项目推介会等。
c)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
5.1.2.了解到有效土地信息后，开发经营部需于当日（最迟不超过两日）内填写《土地信息采集表》，并定期/不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断、记录存档。
c)会议首先由开发经营部做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见，国英置业总经理最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。
5.2.8.项目经评审确定后，进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。
5.2.9.对于评审通过的项目中，如果需要先到政府立项的，由开发经营部负责办理政府立项手续，待立项手续办妥，再进入可行性研究阶段。
a)准备《新项目立项建议书》：包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、初步经济效益测算等；
b)开发经营部需提前将《新项目立项建议书》发给与会人员，为保密起见，土地情况和重要谈判条件可以不涉及，开发经营部根据项目情况确定参加会议各专业部门技术人员，须提前通知；
a)常规或易于规划的项目：可与国英置业设计管理部、工程管理部、成本管理部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据；
b)特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计管理部做规划设计初步草案，成本管理部做建安成本初步测算，作为初步经济测算的依据。
5.3.可行性研究
5.3.1.项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，最终形成《项目可行性研究报告》。
5.3.2.开发经营部将立项汇报会上的意见汇总，申请成立项目可研小组，制订《可行性研究计划》，该计划需明确可研相关工作、责任部门（责任人）、需要达到效果和时间要求，（可根据时间节点做出甘特图），发相关部门。
b)如未通过，则由开发经营部存入土地信息库，并对该项土地的后续成交情况或条件变化情况加以跟踪记录。
5.2.立项建议
5.2.1.对审核通过的拟开发目标项目，开发经营部按统一格式及时填制每周的《新项目发展进度通报》，汇总上报国英置业总经理。
5.2.2.开发经营部根据项目情况，了解该项目的背景资料，初步判断项目的操作方式，资料汇总后提请综合管理部法务专员（法律顾问）提供意见，最终做出项目用地操作方式及法律风险判断。
项目拓展论证管理流程
编制
日期
审核
日期
批准
日期
修订记录
日期
修订状态
修订内容
修订人
审核人
批准人
1.目的
保持公司可持续性发展，寻找房地产开发新项目，并在项目决策前对其可行性进行科学论证。
2.适用范围
适用于房地产新项目拓展论证管理工作，以及为之展开的相应基础研究。
3.术语和定义
3.1.新项目论证：包含“论”和“证”两个过程，即对影响新项目的各个因素进行充分讨论和预测，最后针对预测的综合效果进行可行性求证。
5.2.5.开发经营部根据项目情况，做出初步经济测算，并综合相关信息，编制《新项目立项建议书》，经部门内部评审通过后，提请召开立项汇报会，评审、判断项目能否进入可行性研究程序。
5.2.6.项目立项建议过程中，开发经营部可根据工作计划及业务性质，委托专业代理工作（或合作单位）完成相关工作。
5.2.7.立项汇报会由公司管理层参加，专业部门技术人员根据需要选择参加。会议事项主要包括：
d)代理公司对项目周边市场进行详细调研，制订项目初步定位建议；
e)开发经营部根据初步定位建议确定形成《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，交设计管理部；
f)设计管理部根据先期现场勘察地块的地形、地貌及周边环境进行项目规划分析，并根据《新项目初步市场定位建议设计草案任务书》，编制规划设计草案，形成《新项目可行性论证规划草案指标说明》；
5.1.1.开发经营部根据部门年度工作计划（详见《计划管理流程》）及《三年土地储备计划》（参考）进行土地信息收集、整理、甄别工作，土地信息的收集可通过如下几种渠道进行：
a)政府公告收集类：从相关网站或政府部门获得政府出让土地信息公告、土地储备中心进行的企业转让土地信息招投标、挂牌、拍卖公告和法院拍卖土地信息公告、产权交易中心对拥有土地储备的企业进行转让的挂牌公告。
5.2.3.开发经营部对项目实地勘察和周边市场的简易调查，并根据调查报告提供的市场情况和项目特点做出初步项目定位，初步项目定位至少需包含以下内容：
a)项目初步规划、档次、主要客户群；
b)项目在公司项目组合中的地位和大致开发周期；
c)项目中不同建筑产品的种类和各自面积份额、售价。
5.2.4.开发经营部可根据项目的Leabharlann Baidu殊性与否，进行后续处理：
3.2.房地产土地储备：为保证房地产公司未来项目开发的土地需求，而预先进行的以控制土地开发权力为目的土地购入行为。
3.3.可行性研究：对拟购入的土地进行房地产项目技术经济上的论证分析，并在此基础上对项目的经济效果进行预测，为投资决策提供依据。
4.职责
参见《流程图》及工作程序。
5.工作程序
5.1.土地信息收集、甄别
g)工程管理部负责进行工程技术分析；
h)国英置业成本管理部根据规划草案、《新项目可行性论证规划草案指标说明》和工程技术分析，进行建安成本测算；
i)开发经营部组织制订营销初步计划；
j)国英置业财务部提供现金流分析、融资分析，并根据规划、工程、成本、营销计划等材料，完成新项目经济效益预测分析。
5.3.4.开发经营部最终组织、整合各方面材料，编制项目可行性研究报告，经部门内部审核后，提请召开公司新项目可行性论证决策评审会。
5.3.3.开发经营部根据可行性研究计划，组织完成如下工作：
a)依据《营销供应商采购管理流程》选择可研代理公司（中介机构）；
b)代理公司对项目进行现场勘察，必要时可组织各相关部门参加；
c)代理公司完善项目背景调研，包括：项目获得方式的流程、土地方资信情况、项目所在区域的环境和配套、区域规划和未来发展趋势等；
b)其他主动收集信息类：主动了解各区土地利用规划，旧城改造和土地供应计划等信息；公司内部部门及员工提供的土地信息，各类招商会与项目推介会等。
c)其他被动收集信息类：土地信息人来电、传真、约访、推介等。
5.1.2.了解到有效土地信息后，开发经营部需于当日（最迟不超过两日）内填写《土地信息采集表》，并定期/不定期对各土地信息进行合议，根据公司土地储备要求对土地信息进行初步判断、记录存档。
c)会议首先由开发经营部做介绍，并确定主题由各专业部门进行讨论和论证，最后综合各部门意见，国英置业总经理最终决定项目是否进入可行性研究阶段，并根据各方面意见指导项目发展方向。
5.2.8.项目经评审确定后，进入可行性研究阶段；未通过则根据会议意见进行调整或放弃。会议内容根据会议记录形成会议纪要。
5.2.9.对于评审通过的项目中，如果需要先到政府立项的，由开发经营部负责办理政府立项手续，待立项手续办妥，再进入可行性研究阶段。
a)准备《新项目立项建议书》：包括项目简介、周边环境和市场介绍、未来发展趋势和市场定位、合作方式及风险分析、设计要点和相应成本分析、公司策略和开发周期、初步经济效益测算等；
b)开发经营部需提前将《新项目立项建议书》发给与会人员，为保密起见，土地情况和重要谈判条件可以不涉及，开发经营部根据项目情况确定参加会议各专业部门技术人员，须提前通知；
a)常规或易于规划的项目：可与国英置业设计管理部、工程管理部、成本管理部口头沟通后确定各种形式产品的面积组合，必要时由成本管理部提交各种形式产品（含基本配套）的成本数据，作为初步经济测算的依据；
b)特殊地形或包含特殊配套的项目：可将项目资料和初步产品定位交由设计管理部做规划设计初步草案，成本管理部做建安成本初步测算，作为初步经济测算的依据。
5.3.可行性研究
5.3.1.项目可行性研究是对前期项目初步预测的论证，最终形成《项目可行性研究报告》。
5.3.2.开发经营部将立项汇报会上的意见汇总，申请成立项目可研小组，制订《可行性研究计划》，该计划需明确可研相关工作、责任部门（责任人）、需要达到效果和时间要求，（可根据时间节点做出甘特图），发相关部门。