西影路项目提案-文档资料
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家庭：家庭平均人口由2000年的3.40人下降到2010年的2.95人，计划 生育政策的实施及现代人的生活观念将使家庭平均人口持续下降。
投资：尽管当前国家政策是抑制投资需求，但根据国内外房地产发 展的研究城果，投资行为始终存在，投资行为的剧烈程度与金融支 持、经济基本面等密切相关。
西安市2005-2010年人口数量 （万人）
地铁沿线 教育地产 板塔结合
高层 二环
容积率：2.88
绿化率：50%
总户数：1800多户
产权年限：70年
车位配比：1:0.96
入住时间：2014年12月30日一期入住
价格区间：6200-6800元/平米
开放商：陕西东生置业有限公司
销售状况 ➢排号交1000抵一万，另享受排号前150名 97折； ➢按揭折上折99折，一次性97折优惠。
占地面积：85亩 总建面积：20.3万 栋数：9栋高层 容积率：2.9
景观居所 高层住宅 板塔结合
大雁塔 二至三环
绿化率：48.8%
总户数：1501多户
产权年限：70年
商业配套：2万㎡
入住时间： 2014年底
价格区间：6800-7500元/平米
开放商：西安金业实业有限公司
销售状况 ➢一期按揭95折，一次性93折，二期排号交2000抵一 万； ➢商业暂时未对外销售
西影路项目提案-文档资料
单击此处添加副标题内容
西影路项目全程操作思路建议
project marketing operation suggestions
2013/04/15
前言
以目标为导向 策略的运用手段 量化每一步工作程序
体系 目录
CHAPTER.1 区域市场研究 CHAPTER.2 项目本体研判 CHAPTER.3 目标客户研判 CHAPTER.4 项目发展模式 CHAPTER.5 项目发展定位 CHAPTER.6 户型发展模式研究 CHAPTER.7 物业模式建议
850 840 830 820 810 800 790 780
844 843 846 830 822
806
2005 2006 2007 2008 2009 2010
人口部分结论：1、人口基数所带来的市场需求 2、人口裂变所带来的市场细化
外来人口
房价洼地和城市吸引力使得外来人口持续进入
西安市外来置业人群 ➢来自陕西其他地区的购房者； ➢西北其它城市置业者； ➢一线城市陕西籍置业者； ➢留在西安的高校毕业生； ➢外地到西安打工者； 未来持续的外来人口置业动因 ➢北上广深等沿海发达城市与西安的房价差距持续存在； ➢西安作为关中-天水城市群的核心城市的地位不会改变； ➢西安对就业人群的吸引力在增强；
生态地产 公园地产 地铁沿线 板塔结合 二至三环
第一部分、区域市场研究
一、宏观市场动态和政策层面
宏观 市场
从推动房地产发展的几个基本因素分析区域房地产发展 的基本面
人口
西安高速城市化、改善居住、家庭结构分裂及部分投资客将使西安房地产长 期需求旺盛
房地 产市 场长 期需
求
城市化进程引发需求 家庭分裂引发需求 投资需求
人口：西安人口从2000年的688万人增长到2010年的846万人；根据《 西安市城市总体规划(2008年-2020年)》规划，西安市2020年人口将会 达到1070万人 ；增长的人口将引发直接的刚性需求。
综合评价 ➢优点；证件齐全，景观设计优良，自有独立商业配 套，周边配套齐全，广告力度大。 ➢缺点；单价偏高，置业顾问水平及案场管理一般， 土地使用年限已过10年。
户型配比 ➢50.61-140㎡，一室、两室至三室
78.68㎡
50.61㎡
海伦国际
西安市曲江新区西影路南
项目指标
占地面积：400亩 总建面积：100万㎡ 栋数：—— 容积率：3.75 绿化率：49%
新国五条结论
1、投机客户灭顶之灾 2、投资客户举步维艰 3、首次置业客户选择一步到位
二、区域发展格局
区域 市场
从区域规划发展和区域市场特征来分析项目的发 展机会
区域发展规划
西安在建地铁最长线路——地铁3号线建设施工中； 青龙寺区域，占地面积400亩，总建面积100万平米——曲 江国际公园城项目即将启动； 西影路周边城中村拆迁改造项目也将一一上马；
综合评价 ➢优点：交通便利，周边各项配套齐全， 两房可选种类极多，户型赠送面积较多， 折合单价较低。 ➢缺点：证件不齐，项目各地块分散，无
小区环境，工程进度缓慢。
户型配比 ➢户型面积区间为88-179㎡； ➢户型结构以刚需两房和三房为主，配以 少量改善性三房。
缇香山
西影路与公园南路交汇处西北角
项目指标
区域发展结论
由于西安未来城市发展规划以及地铁3号线建设，未来 本区域将形成沿西影路、地铁3号线为主的发展轴。
三、区域市场格局
区域 竞争
从区域竞品项目的规模、项目属性研究未来项目 的核心竞争力
曲江国风世家 西影路与公园南路交汇处（千户十字）东南角
项目指标
占地面积：120亩 总建面积：23万 栋数：10栋高层
外来人口结论
外来人口的持续增长保证房地产的消费市场
国家政策
新Fra Baidu bibliotek五条
一．各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行 问责制。 二．完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居 民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第 二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各 商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。 三．调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐 步扩大到全国。 四．切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实 支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定 支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 五．加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订 “阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂 盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。
投资：尽管当前国家政策是抑制投资需求，但根据国内外房地产发 展的研究城果，投资行为始终存在，投资行为的剧烈程度与金融支 持、经济基本面等密切相关。
西安市2005-2010年人口数量 （万人）
地铁沿线 教育地产 板塔结合
高层 二环
容积率：2.88
绿化率：50%
总户数：1800多户
产权年限：70年
车位配比：1:0.96
入住时间：2014年12月30日一期入住
价格区间：6200-6800元/平米
开放商：陕西东生置业有限公司
销售状况 ➢排号交1000抵一万，另享受排号前150名 97折； ➢按揭折上折99折，一次性97折优惠。
占地面积：85亩 总建面积：20.3万 栋数：9栋高层 容积率：2.9
景观居所 高层住宅 板塔结合
大雁塔 二至三环
绿化率：48.8%
总户数：1501多户
产权年限：70年
商业配套：2万㎡
入住时间： 2014年底
价格区间：6800-7500元/平米
开放商：西安金业实业有限公司
销售状况 ➢一期按揭95折，一次性93折，二期排号交2000抵一 万； ➢商业暂时未对外销售
西影路项目提案-文档资料
单击此处添加副标题内容
西影路项目全程操作思路建议
project marketing operation suggestions
2013/04/15
前言
以目标为导向 策略的运用手段 量化每一步工作程序
体系 目录
CHAPTER.1 区域市场研究 CHAPTER.2 项目本体研判 CHAPTER.3 目标客户研判 CHAPTER.4 项目发展模式 CHAPTER.5 项目发展定位 CHAPTER.6 户型发展模式研究 CHAPTER.7 物业模式建议
850 840 830 820 810 800 790 780
844 843 846 830 822
806
2005 2006 2007 2008 2009 2010
人口部分结论：1、人口基数所带来的市场需求 2、人口裂变所带来的市场细化
外来人口
房价洼地和城市吸引力使得外来人口持续进入
西安市外来置业人群 ➢来自陕西其他地区的购房者； ➢西北其它城市置业者； ➢一线城市陕西籍置业者； ➢留在西安的高校毕业生； ➢外地到西安打工者； 未来持续的外来人口置业动因 ➢北上广深等沿海发达城市与西安的房价差距持续存在； ➢西安作为关中-天水城市群的核心城市的地位不会改变； ➢西安对就业人群的吸引力在增强；
生态地产 公园地产 地铁沿线 板塔结合 二至三环
第一部分、区域市场研究
一、宏观市场动态和政策层面
宏观 市场
从推动房地产发展的几个基本因素分析区域房地产发展 的基本面
人口
西安高速城市化、改善居住、家庭结构分裂及部分投资客将使西安房地产长 期需求旺盛
房地 产市 场长 期需
求
城市化进程引发需求 家庭分裂引发需求 投资需求
人口：西安人口从2000年的688万人增长到2010年的846万人；根据《 西安市城市总体规划(2008年-2020年)》规划，西安市2020年人口将会 达到1070万人 ；增长的人口将引发直接的刚性需求。
综合评价 ➢优点；证件齐全，景观设计优良，自有独立商业配 套，周边配套齐全，广告力度大。 ➢缺点；单价偏高，置业顾问水平及案场管理一般， 土地使用年限已过10年。
户型配比 ➢50.61-140㎡，一室、两室至三室
78.68㎡
50.61㎡
海伦国际
西安市曲江新区西影路南
项目指标
占地面积：400亩 总建面积：100万㎡ 栋数：—— 容积率：3.75 绿化率：49%
新国五条结论
1、投机客户灭顶之灾 2、投资客户举步维艰 3、首次置业客户选择一步到位
二、区域发展格局
区域 市场
从区域规划发展和区域市场特征来分析项目的发 展机会
区域发展规划
西安在建地铁最长线路——地铁3号线建设施工中； 青龙寺区域，占地面积400亩，总建面积100万平米——曲 江国际公园城项目即将启动； 西影路周边城中村拆迁改造项目也将一一上马；
综合评价 ➢优点：交通便利，周边各项配套齐全， 两房可选种类极多，户型赠送面积较多， 折合单价较低。 ➢缺点：证件不齐，项目各地块分散，无
小区环境，工程进度缓慢。
户型配比 ➢户型面积区间为88-179㎡； ➢户型结构以刚需两房和三房为主，配以 少量改善性三房。
缇香山
西影路与公园南路交汇处西北角
项目指标
区域发展结论
由于西安未来城市发展规划以及地铁3号线建设，未来 本区域将形成沿西影路、地铁3号线为主的发展轴。
三、区域市场格局
区域 竞争
从区域竞品项目的规模、项目属性研究未来项目 的核心竞争力
曲江国风世家 西影路与公园南路交汇处（千户十字）东南角
项目指标
占地面积：120亩 总建面积：23万 栋数：10栋高层
外来人口结论
外来人口的持续增长保证房地产的消费市场
国家政策
新Fra Baidu bibliotek五条
一．各地要加大楼市宏观调控的力度。立即研究制定贯彻落实“国十条”文件的实施细则。 房价过高、上涨过快、供应紧张的城市，要在一定时间内限定居民家庭购房套数。严格实行 问责制。 二．完善差别化的住房信贷政策。各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居 民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第 二套住房的家庭，严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定。各 商业银行要加强对消费性贷款管理，禁止用于购买住房。 三．调整住房交易环节的契税和个人所得税优惠政策。加快推进房产税改革试点工作，并逐 步扩大到全国。 四．切实增加住房有效供给。房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。认真落实 支持公共租赁住房建设的税收优惠政策。鼓励金融机构支持保障性安居工程建设，抓紧制定 支持公共租赁住房建设的中长期贷款政策。 五．加大住房交易市场检查力度，依法查处经纪机构炒买炒卖、哄抬房价、怂恿客户签订 “阴阳合同”等行为。对房地产开发企业土地闲置、改变土地用途和性质、拖延开竣工、捂 盘惜售等违法违规行为，要暂停其发行股票、公司债券和新购置土地。