国内产业地产未来发展趋势

国内产业地产未来发展趋势

国内产业地产未来的发展趋势

从产业地产情况来看，通过这些年的摸索，从第一个产业地产开始，1979年深圳的蛇口工业园区开始，到现在将近30年了。比如说深圳的产业地产做得比较好，到现在的发展已经基本形成了产学研一体化的机构，他们把我们的企业、一些科研机构，有的甚至开始某些国家的科研机构都结合在一起，拿2005年深圳的生产总值来说，他们在科技这一块就是1200个亿，占深圳科技GDP50%。

产业地产内涵究竟是什么？我们简单的拿一句话来概括“是一种将产业运营和地产开发相结合的一种开发模式”，具体一点的说，它是指在新经济和新兴工业化的背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研发用房，生态写字楼，经济园区为主要开发对象，融合自然资源和社会资源，综合开发集约化经营的多功能新近产业形态，是房产加产业的综合体。它注重以房产开发为基础，并根据城市开发需要有目的、有意识的培养某一种产业，并进一步提高地产辐射力、影响力成为城市经济重要推动力。

我们讲的稍微具体一点，我们应该怎么做？而我们产业地产所追求的不是企业价值最大化，而是资源价值最大化，它的出发点是将地产资源与其他的资源整合，把土地开发升华为区域经济增长点的培育。在这些方面我们卓达集团做得比较好，卓达的服装产业园使卓达集团看到了河北是纺织服装的生产大省的优势。2000年就提出了创建服装产业园，开工第一年大手笔建起了30万平方米的服装大省，想想大楼可以建，建好了以后怎么办？如果不跟有关的产业紧密的合作起来做，他们能在第一年就能够创汇5000万美元，而且安排了周边的村民2万名进厂做工人。

除了这一块，卓达集团养老社区项目是卓达集团投资开发并且与民政部、中国老龄社会发展基金会、中国养老产业园密切合作的养老、文化、生态、休闲、健康等于一体的并辐射京津地区的大型的卫星城。关于老人的问题要知道，在2010年11月1号按照这个统计的准确数字，我们中国60岁以上的人增加了4800万，如何来使老年人能度过一个幸福的晚年？在这一点上卓达确实做出了一个贡献，他们将建设中华孝文化博物馆，老年医院、老年护理中心、老年大学、社老公寓康复中心、老年健身活动中心等一部分配套。在满足社区老年居民基本生活需求的同时，满足老年人在心里、生理各方面的种种需要。我认为这样就提高了我们生命质量，同时还能在养老社区周边布置丰富的配套设施，最终建成集吃、住、医、学、商贸和旅游等一体的大型多功能社区。在这里我替所有60岁以上的老人谢谢卓达集团！

我们产业地产今后究竟往哪个方向发展？一个国家要想迅速发展你要抓住两头，要么搞科技，要么抓市场。而我们产业地产实际上就是政府给你这一部分地，使你为这个城市能够孵化出我们一些科技的，包括一些产业的项目，把这块能做出来，这就是我们真正要搞产业地产的目的。

但是在我们现在来看，能否把我们中国的产业地产做成以科技为先导的高新技术产业研发，因为中国的制造业不是一点点，人家都说世界上制造业主要的在中国，但是我们生产出的产品利润究竟有多高？大家都明白，如果按10万美元计算，我们恐怕生产业顶多1到2个，8到9个都给他们拿去了，所以高新技术产业必须跟我们制造业结合，而且要融合在一起。这个路肯定要走，这个发展不是暂时的，而是越走要越宽。

除了要坚定走高新技术产业的路子以外，还有我们在产业地产这一块，中国还要单元价值经营向多元价值经营的经济方向转型，因为中国的实际情况是我们东部和中部、西部的经济发展及其不平衡，而我国的这种快速城市化有时候是在有一些比较薄弱的，特别是经济状况比较薄弱的城市，它们的产业，特别是它们的特色产业很难在一个短期内形成，这就是需要我们产业地产园区继续加工使之日趋成熟，否则我们大部分城市还没有工业化，这些城市

怎么发展？所以产业地产比起我们单独的住宅地产发展对推进我国城市经济的发展，推动我国整体的经济发展更为重要。产业地产在城市化这一个基本国策的大背景下，三四类城市尤其需要城市运营商，如何使三四类城市社会经济快速发展，并且能够更快的促使城市运营商大量的涌现，这也是产业地产发展的趋势。

说到招商引资我倒觉得园区的招商引资在产业地产的今天，已经非比当年的工业地产，一般的企业在投资开发园区的时候，基本上它将市场需求已经做了深刻的了解，准备的地位、合理的规划、有创意的策划已经具备，他们懂得这是一个成功的基本保证，而过去的那种招商引资，我建议应该改为“引置招商”，也就是引进人才，园区的管理者如果不引进人才，还是像前两年那样，他们有的地方像样的办公室都没有，你这个远期连一个像样的办公室都没有，外面来人的是来做项目的还是来买地的？就是我们现在的产业地产一定要有项目。我们引资是引什么资？如果你觉得你不善于管理，不善于策划，我们可以引进一些、招进一些，能够把资源树立好以后，整合成一个项目的方式，这种方法不是没有，我知道会有的，如果我们引进一些高层次的战略型的人才你就知道我们这个园区应该怎么来开发，就会制订一些长效机制。所以我个人以为引资非常重要，因为今后的城市规划不仅仅会把城市功能配置提到一个新的高度，而且还将会把产业规划和交通规划放在一个更加高的位置上。

所以我们产业地产要欢迎城市运营商的光临，当然对于有区域经济领域发展理念的开发商，园区也应该双手欢迎。因为他们不仅能使自己做强做大，而且还能起到示范作用，引导别的企业走向成功。现在的产业地区的管理，我们不能再简单的停留在租赁关系上，需要以全新的综合性服务打造园区的品牌。综合性服务包括哪些呢？就是高质量的物业管理，融资渠道的寻找，税收优惠政策的解读，企业产品专利申请，信息交流平台打造等等。

除了上面的综合服务以外，我以为园区管理的主要领导人群，一定要具备管理方面的专业知识，并且要有创新意识和开拓的精神，因为这个人群将会决定这个城市经济发展孵化区能够有多少个城市运营商和多少个特色产业诞生的命运，他们决定了这个作用。

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