房地产项目定位策划方案

多种生活方式 多种游玩组合
购物＆文艺 休闲＆餐饮
婚庆＆活动 健康＆养身
娱乐＆演艺 商务＆会议
家庭＆亲子 浪漫＆街区
体验一 文艺范旅游购物好去处 街区很漂亮，我喜欢写生，这里的一步一景真是太棒了！哪里都 是一幅画啊，当地的民宿表演也非常有感染力，特色店每家都好 想进去逛一逛。买了海产品带回去送小伙伴，下次约他们一起来 玩海上项目。
03
有资源无配套——旅游城市形象差 有观光无体验——旅游停留时间短 有旅游无生活——重复游玩次数低
发展特点
发展思路
现状原因
现状总结
旅游配套： ? 规模小、影响弱、价值低、
受众面窄
度假地产： ? 重地产销售 ? 情度假区运营
02
旅游配套： ? 无旅游运营经验 ? 旅游开发的投资回报期较长 ? 担心“试错成本”
女青年（ 26岁） 公司白领（宁波市区）
体验二 度假放飞自己，洗涤心灵
食指大动的渔人码头，海鲜很新鲜，海边漫步看到大海整个人就 得到了放松！周边满满的负离子！很希望在街角咖啡店有偶遇！ 温泉也很棒！ 项目配套挺齐全的以后公司有商务会议培训可以考虑来这里。
男青年（ 30岁） 公司中层（宁波市区）
体验三 在此地，承诺一生
热恋情侣 （象山）
风景宜人，以后婚纱照来这里拍摄，可以边玩边拍，拍完还可以美美的泡个温 泉，享受下五星级酒店的待遇，婚纱照也能拍的这么享受也没谁了！ 要不婚礼也这里办了吧！据说有全程策划服务！
体验四 周末陪伴孩子成长的好去处
一家四口 （宁波市区）
周末自驾带着孩子一起去，适合孩子的项目很多，大宝小宝都能玩，大宝喜欢 玩职业体验，海上乐园……小宝喜欢DIY，看当地表演。孩子们都很开心！ 家长也可以一起玩，妈妈还偶尔溜达出去买点当地新鲜的海产带回家。 有时候孩子赖着不肯走了就在当地民宿住下，非常方便。
边和宁波市区周边人群，因此我们定义为：“微度假” 的旅游地产项目。
目录 01 02 03 04 05
项目介绍 旅游地产面临的问题 旅游地产发展新趋势 打造“滨海微度假” 业态落位
02 现旅游产品面临的问题
01
旅游配套： ? 单纯服务度假社区，以控制风险为导向
度假地产： ? 挖掘客户购买需求为主 ? 客户度假需求和度假生活方式的塑造较弱
05
30 小时休闲模式
周一至周五 18:00--24:00
5+2
2 30 X
HOURS
休闲消费时间逻辑
已无法满足需求的 5+2
周一到周五：都市工作、城市居住 周六到周日休闲、度假、居住
周六至周日或 小长假 10:00-16:00
向着跨界 复合化出发
旅游地产已经演变成以旅游为核心吸引力，附加文化、商业、 乃至实体产业等多种类型的项目集群，它与“新型城镇化”、 “美丽中国”等“十八大”新理念相结合，为创新提供了无限可 能。
项目概况： 总占地4300 亩，总建筑体量为110万平方米
项目特色 ? 长达7公里的黄金海岸线； ? 海洋风情商业街 ? 山地海景别墅 ? 恒大御海湾全海景公寓 ? 五星级度假酒店 ? 温泉养生中心 （浙东地区唯一的偏硅酸医疗级天然淡温泉 ）
从项目位置和自身自然优势来看产品为旅游地产项目，从项目占地，体量上预估计辐射范围50公里左右，主要面向象山周
我们的“微度假”有适合全年龄段的丰富项目， 但是要如何增加客户的粘性呢？ 我们需要更有特色！！
游客受众分析
Baidu Nhomakorabea
30 小时休闲模式到来
“营造区别于城市生活的旅游生活新方式”告别传统 “5+2” 旅游地产营销理念。 旅游地产不仅仅是旅游居所，更是生活空间。
一德集团的两个30小时逻辑
第一个 30小时：都市休闲消费 每个周一到周五的晚上 6～12点，如果从体验经济来讲这就是黄金 30小时，因为其他时间都是碎片化的 。 第二个 30小时：城市轻度假消费 星期六的早上 10点到星期天的下午 4点，人们从城市中心开车出去 一小时范围内，花钱不多的一种轻度假，未来一德集团将在这一方 面有所突破。
04
“微度假” Mini vacation
? 不需要长时间的舟车劳顿 ? 不用太多准备 ? 享受周边旅游资源 ? 畅享身边的度假生活 ? 都市人旅游方式首选 ? 散客化、休闲化和自助化 ? 需求持续旺盛
“滨海微度假”给你一个完美的假期！
“滨海微度假”核心是输出新生活！ 看看我们可以输出怎样的新生活？
团客比重减少，自自由行比重增加是中产阶级主流化的表现。 中产阶级旅游度假浪潮兴起，使旅游地产发展走向创新化、多元 化的发展模式，更加 强调参与、体验、自我实现 。
客户结构变化
04
8
旅游客户比例变化
6
4
2
0
低收入阶层
中产阶层
富裕阶层
前10年
后10年
据中国旅游协会公布的分析数据，十年前，低收入阶 层占旅游总数的 65% 以上，而 2013年数据显示中产阶 级已经成为旅游主力，占比 50%以上。
度假地产： ? 资源私有化程度较大 ? 无区域活力 ? 无持续经营价值
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项目介绍 旅游地产面临的问题 旅游地产发展新趋势 打造“滨海微度假” 业态落位
03
01
以品牌开发商为主
抢占大市场
02
03
资产化运作
6大趋势
客户结构变化
04
05
30小时休闲模式
跨界复合化
06
中产阶层成为主力：中产阶层逐渐壮大， 取代低收入阶层成为社会的主要消费群体
房地产项目定位策划方案
目录 01 02 03 04 05
项目介绍 旅游地产面临的问题 旅游地产发展新趋势 打造“滨海微度假” 业态落位
01
上海 3小时
杭州 2.5小时
宁波
1小时
本案
3 小时度假圈
项目位于宁波市象山县爵溪 镇背靠国家 4A 级旅游度假区 松兰山，直面广袤无垠的大 东海。
象山港大桥通车后，项目融 入上海3小时、杭州 2.5 小时、 宁波1小时车程的旅游度假圈 内。便捷的交通为项目人流 的导入创造了良好的条件。
通过复合商业地产聚拢人气，开发项目不单打旅游牌，而是通 过合理的业态组合，实现各类项目互相促进、共同繁荣、持续增值 的最佳效果。
跨界复合化
06
ShoppingMall 与旅游项目相集合的万达文旅城 复合历史文化概念的成都置信芙蓉古城
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项目介绍 旅游地产面临的问题 旅游地产发展新趋势 打造“滨海微度假” 业态落位