房地产基础知识及建筑学常识

竣工验收最 后进行
建设局
监督、备案
主体工程竣工验 收合格证
分项工程竣工 验收合格证
建筑工程竣工验收 报告
《工程竣工验收备 案证明书》
建筑物产生过程——交付使用
国土资源和房 地产管理局
符合预售条件
开发商
交付使用
预售许可证 销售许可证
《买卖合同》 《房地产证》 住宅质量保证书 住宅使用说明书
房地产销售五证：
1、建筑术语简介
开 间： 一间房屋的 面宽，即两条横向轴 线之间的距离。 进 深： 一间房屋的 深度，即两条纵向轴 线之间的距离。
纵 向 轴 线
横向轴线
2、识图基本常识
比 例：图上尺寸与实际 尺寸比例，一般表示方 法为数字表示法，如：1： 100 ，说明图纸上1厘米 代表真实尺寸为100厘米。
尺 寸（单位）：图纸上 一般所有尺寸数值均不 标注单位，尺寸线上单 位隐含为毫米。
房地产基础知识与 建筑学常识
我们的目的
在最短的时间内 掌握房地产基本知识和建筑学的基本专业常识
课程内容
房地产基础知识 建筑基础知识 怎样读懂建筑图纸？
一、房地产基础知识
1、房地产的概念
房地产是房产和地产的总称。其在物质上是由土地及土地上的建筑物和构筑物构成的。 在经济学上也叫不动产。
2、地产的概念与分类
城市黑线—指划定给排水、电力、电信、燃气施工的市政管网，黑线管治是对 上述市政管网的管理，做到规划有序。
7、土地的溢价率：
得到土地的价格减去土地基价除以土地基价，用百分比表示就是溢价率。其实 就是涨幅。
8、按揭：
以所购房地产作抵押物，采用抵押贷款方式取得购买房地产的资金。
①《新国十条》2010年4月17日
6、土地的N种线：红、蓝、绿、紫、黑
红线—指经过规划建设单位批准的建设用地红线、规划道路红线和建筑红线； 蓝线—是河道管理范围线 一般分级 控制 比如省级河道60米 市区级15
米； 绿线—有很多 河道绿线 道路绿线 山体 公园 其中河道绿线 基本上是蓝线
外XX米 或者与蓝线重合；
紫线— 历史街区 历史建筑 古墓 遗址，紫线几乎每个点都要 画出核心保护区 和建设控制地带，一般紫线的建设控制区内的河道 都不能拓宽或者改线 ；
集体土地：属于农村居民集体经济组织所有的土地，集体土地所有权的主体是农村居民 集体经济组织。
4、房地产市场的概念
狭义概念：房地产商品进行交易活动的地方或场所。
广义概念：包括土地的出让、转让、抵押、开发、房地产买卖、租赁、转让、互换、抵 押以及一些与房地产有关的开发、建筑、修缮、装饰等劳务活动。
5、房地产市场的分类
Baidu Nhomakorabea
建筑物产生过程——施工
开发商
开工申请
建设局 建设局
审核资金 是否落实 审查施工 企业资质
进场，执行施 工图将蓝图变 为现实
地价已经付清 施工企业已落实 资金已经落实
《施工许可证》
建筑物产生过程——验收
规划、消防、环 保、电梯、燃气
等部门
隐蔽工程随时验收 主体工程最早验收 专项工程分步验收
勘察、设计、施 工、监理部门
（1）房地产一级市场：是土地交易市场，是土地所有者与使用者间的纵向交流，由政 府直接控制和垄断经营。
（2）房地产二级市场：是增量房地产交易市场，指房地产经营者与房地产使用者的纵 向流通市场。
（3）房地产三级市场：即存量房地产交易市场，是房地产所有者将房地产使用权或所 有权再转让的市场，是消费者间的横向交易，属于消费市场的重新配置。
地产：即指能够为其权利人带来收益或满足其权利人工作或生活需要的土地资产。
3、土地所有权的概念与划分
土地所有权：指土地所有者在法律规定的范围内，对其拥有的土地享有占有、使用、收 益和处分的权利。
土地所有权可分为：国有土地和集体土地两类。
国有土地：指属于国家所有即全民所有的土地，国家是国有土地所有权的唯一主体，用 地单位或个人对国有土地只有使用权，没有所有权。
土地使用权证 建设用地规划许可证 建筑工程规划许可证 施工许可证 预售许可证
三、怎样读懂建筑图纸？
建筑术语简介 识图基本常识 建筑技术经济指标 住宅户型分类 户型评价
1、建筑术语简介
地形：地球表面上地物和地 貌的总称。 红线图：经城市规划行政主 管部门划定的 用地范围内的土地面积。一 般用红笔圈在图纸上，具有 法律效力。
9、契税：契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象，向产权承受人 征收的一种财产税。应缴税范围包括：土地使用权出售、赠与和交换，房屋买 卖，房屋赠与，房屋交换等。
二、建筑基础知识
建筑物产生过程： 立项 设计 施工 验收
交付使用
建筑物产生过程——立项
开发商
取得土地
规划局 计划局
审核用地 是否符合 城市规划
审核项目 总投资 审核项目 投资计划
招 拍挂 标 卖牌
《土地使用权出让合同书》 《建设用地规划许可证》
大《房地产证》
《固定资产投资许可证》
建筑物产生过程——设计
设计单位 规划局
按照规划 要点进行 设计
审核是否 符合规划、 规范和环 境 是否符合 消防
方案设计 初步设计 施工图设计
《建设工程规划 许可证》
对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未 成年子女，下同），贷款首付款比例不得低于30%；对贷款购买第二套住房的家庭， 贷款首付款比例不得低于60%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍；对贷款购买 第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高 ；
②《新国五条》2010年9月29日
两个例外：总平面尺寸 和标高为米。
尺寸
比例
1、建筑术语简介
层 高： 指本层楼（地）面到上一层楼面的高度。 净 高： 房间内楼（地）面到顶棚或其他构件的高度。 建筑层数：室内标高为正负零的楼层为一层，以上顺次 排列，向下分别为地下一层、地下二层。层高小于2.2 米的楼层、屋顶水箱、电梯机房、装饰性建筑均不计算 楼层数。
各商业银行暂停发放第三套及以上住房贷款；对非本地居民暂停发放购房贷款。对 贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；对贷款购买第二套住房的家庭， 严格执行首付比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍的规定；
③《新国八条》2011年1月26日
国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施(下称“新国八条”),要求强化差 别化住房 信贷政策,对贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率 不低于基准利率的1.1倍。