成都商业租赁市场分析报告11.2.17

成都商业租赁市场分析报告

一、市场背景分析

1、成都商业房产宏观状况分析

1）商业房产供求状况

成都市房地产市场从2005年——2009年市场经历了一个高速增长的阶段，商业房产市场的增速更加明显，尤其是经历了住宅房地产新政后，商业房产投资呈现愈加快速的增长势头。

成都市统计局公布的统计数据显示，1－9月，全市商业营业用房完成投资56．59亿元，增长73．5％，大大高于前半年全省50％的增速，也比全市住宅投资增速高了近一倍。

商业地产开发的高增速带来了商业营业用房空置率的大增加。究其空置率的原因，主要有来自三个方面的原因：一是城市缺乏合理的商业规划，二是开发商追求短期利益盲目地修建商业房，导致市场供需失衡，三是商业房产的开发缺乏市场导向，往往是先修后卖，缺乏科学的规划和商业定位，导致后期招商困难，或是招商后，商家难以存活。

2）成都商业布局走向

成都的传统商业房产市场集中在天府广场、盐市口、骡马市三大商圈，而这些城市中心的商圈都以零售业为主。

另一方面，区域型商圈正逐渐崛起，并且已经拥有了全市型的商业辐射力，如2003年后羊西线一品天下餐饮商圈的成熟和火爆，近年来，玉林紫荆片区休闲商业、九眼桥酒吧街等的崛起。

同时，城市中心与副中心的功能区分已不明显，中心商业区的向外辐射以及多个区域商业中心的兴建将决定今年哪个商业板块会脱颖而出，百货与超市、大型购物广场的生存竞争决定了商业地产板块的兴衰成败。包括城市各个区域大型商业的修建，成都商业地产的板块特色将更加明显。除了传统的春熙路、盐市口、骡马市商圈仍然以大型百货业态为主外，万达广场、百联天府（现改造成王府井购物中心）、新会展中心等大型商业项目都将形成成都的休闲娱乐业态商业中心；

新加坡仁恒、蓝光等实力开发商的介入，再加上政府今年对城北市政配套的改造，将导致城北的物流中心及各类商品的批发中心全面升级；城东及城西出现大量的住宅项目，使这两个区域的商业业态将仍然以社区底商为主。

2、天府大道南延线商业房产状况分析

1）城南区域商业历史延革

成都自古便有南富西贵之说法，城南一向是商业繁荣的区域，并且具有辐射整个成都的外向型特征。

90年代初，城南第一个主力业态的商业圈—科华北路、领事馆路商业圈形成，之后城南的商业随之向外线型转移，玉林紫荆成为成都最火爆的休闲商业区域，桐梓林片区也随着高尚居住的兴起，形成了一个商业调性偏向高端、具有综合服务能力的商业区域。

天府大道南延线作为成都市向南发展的中轴，随着市政府的入驻，天府软件园的运营，华润、中海等一流地产商的开发、新会展中心的会展效应、极地海洋公园的开园等等，城南商业必将成为城市今后发展的核心区域。

2）生态餐饮密集，有车族“吃”在南延线

随着收入水平的提高，在餐饮消费上，又出现了休闲的需求。以人南延线为中轴线，以华阳为终端的都市生态餐饮商圈又悄然形成，目前，南延线上有包括雍雅三房、食圣、南草坪、外婆家、南亚风情等近二十家特色园林式生态餐饮迅速兴起，使该区域商家的经营日益火爆,有赶超羊西线美食街和棕北棕南餐饮区之势。

由于南延线距离城市尚有一定距离，并且城市公交体系尚不发达，因此，南延线上的商业消费群多为成都有车一族，其消费目的也是以生态餐饮所提供的特色餐饮和休闲的消费方式为主。

3、项目市场分析

1）区位

项目地处城南副中心，紧邻南北中轴线—人民南路沿线的天府大道。

项目位于天府大道、成仁路与华阳迎宾大道三路交汇的交通节点，距离华阳城区1公里，并且是从成都进入的华阳的必经之路。距离市政府新办公区6公里距离新会展中心3公里，距离天府科技园及软件园1公里。

周边竞争项目有：戛纳印象（距本项目1公里）、极地海洋公园（距本项目2公里）、雅居乐地产商业街（距本项目10公里）

2）前景

南延线上高新区商务科技广场，成都市市政府、南部科创中心，成都海关，高新区创新孵化园，新会展中心，天府科技园、软件园，成都出口加工区等企业和行政单位与项目近邻，提供了大量的终端消费群。以及南延线上餐饮娱乐经营

出现的空档，地铁的通车，极地海洋公园的娱乐项目的开园，都为本项目的崛起提供乐有利的条件。

4、区域竞争物业市场分析

1）竞争项目介绍

●戛纳印象

戛纳印象处于华阳与城区与成都之间，紧邻人南沿线，距本项目仅一公里距离；戛纳印象商业面积共计4.5万㎡，经过两年的招商工作，剩余2.3万㎡，招商率为49%。

●极地海洋公园

距离本项目2公里，海洋公园园区已经开业，临街商业3万平，招商正在规划中。独栋商业及酒店筹建中。

●雅居乐商业街

距离本项目9公里，面积4万平，出租率8%。

2）竞争项目租金水平分析

●租金

项目大中型中餐特色餐饮特色小吃酒水吧婚纱摄影配套店类特色商品

店类

经济酒店

KTV

会所

戛纳印象30元/㎡月40元/㎡月

60元/㎡

月

45元/

㎡月

55元/㎡月60元/㎡月

75元/㎡

月

20元/㎡

月

20元/㎡

月

极地海洋25元/㎡月40元/㎡月

80元/㎡

月

40元/

㎡月

/60元/㎡月

75元/㎡

月

20元/㎡

月

/

雅居乐20元/㎡月30元/㎡月

40元/㎡

月

40元/

㎡月

/45元/㎡月

50元/㎡

月

/

20元/㎡

月

●免租期

嘎纳印象

●餐饮、娱乐类商户，面积1000㎡以上，免租期为12-18个月

●特色餐饮、商品类商户，面积100-500㎡以上，免租期为12个月