土地增值税清算业务辅导
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（国税发【2009】91号）第十二条
全椒县地税局城郊分局
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项
目，还应报送中介机构出具的《土地增值税
清算税款鉴证报告》。
税务中介机构：国家税务总局公告名单内的中介机构（一般指的是税务
师事务所），否则不得办理涉税鉴证业务；对其出具的鉴证报告，各地税务
机关不予受理。绝大多数会计师事务所不具备办理涉税鉴证业务的资质！！
的。
《规程》（国税发【2009】91号）第十条
全椒县地税局城郊分局
1、纳税人主动清算的清算流程 2、税务机关要求清算的清算流程
流程图
全椒县地税局城郊分局
纳税人主动清算的： 纳税人在符合条件 后90日内完成清算申报→
税务机关受理→税务机关组织审核→负责人 审批→审核结果通知纳税人→补退税 税务机关要求进行清算的： 税务机关集体研究确定清算项目→下达清算 通知书→纳税人收到进行清算通知书之日起 90日日内完成清算申报→税务机关受理→税 务机关组织审核→负责人审批→清算结果通 知纳税人→补退税
正当理由不得撤消。
《规程》（国税发【2009】91号）第十三条
全椒县地税局城郊分局
增值额=收入-扣除额 增值率=增值额/扣除额 应纳土地增值税=增值额x税率-扣除额x速算扣
除系数 应补退税额=应纳土地增值税-已预征土地增值
税
全椒县地税局城郊分局
级数
1 2 3
4
增值额与扣除项目金 税率 速算扣
全椒县地税局城郊分局
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售 发票的，按照发票所载金额确认收入；未开 具发票或未全额开具发票的，以交易双方签 订的销售合同所载的售房金额及其他收益确 认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测 量面积不一致，在清算前已发生补、退房款 的，应在计算土地增值税时予以调整。
全椒县地税局城郊分局
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算：
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面 积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例 虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续
《规程》（国税发【2009】91号）第三条
全椒县地税局城郊分局
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取 得的收入，由于涉及成本确定或其他原因， 而无法据以计算土地增值税的，可以预征土 地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后 再进行清算，多退少补。具体办法由各省、 自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制 定。
滁地税〔2010〕75号
全椒县地税局城郊分局
土地增值税的清算单位为国家有关部门审批 的房地产开发项目为单位进行清算。
上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的 《建设工程规划许可证》中确认的项目。皖地税函〔2012〕583号
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清 算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅 的，应分别计算增值额。
全全椒椒县县地地税税局局城城郊郊分分局局
全椒县地税局城郊分局
清算的涵义及前提 清算单位 清算的条件 清算流程 清算应报送的资料 土地增值税的计算及收入扣除
的归集与核算 税收优惠 补退税款及滞纳金加收 再转让房地产的处理 法律责任 涉税提示
全椒县地税局城郊分局
是指纳税人在符合土地增值税清算条件后， 依照税收法律、法规及土地增值税有关政策 规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增 值税税额，并填写《土地增值税清算申报 表》，向主管税务机关提供有关资料，办理 土地增值税清算手续，结清该房地产项目应 缴纳土地增值税税款的行为。
《实施细则》第十六条
全椒县地税局城郊分局
土地增值税预征申报
每月15日前申报缴纳上月应纳的土地增 值税。预征率是区分不同房产性质分别设定 的：
一、保障性住房：预征率为0。
二、普通标准住房和非普通标准住房：预征率为1.5%。
三、别墅、高级公寓：预征率为2%。
四、营业用房及其他类型：预征率为3%。
五、度假村：预征率暂按1.8%执行。
国税发【2006】187号
全椒县地税局城郊分局
符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的 清算：
房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。
《规程》（国税发【2009】91号）第九条
全椒县地税局城郊分局
“已竣工”的房地产开发项目把握标准： 房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条 件之一的，应视为已经竣工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。
全椒县地税局城郊分局
土地增值税清算申报表及其附表 房地产开发项目清算说明，主要内容应包括
房地产开发项目立项、用地、开发、销售、 关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及 主管税务机关需要了解的其他情况。
《规程》（国税发【2009】91号）第十二条
全椒县地税局城郊分局
支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合 同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合 同结算单、商品房购销合同统计表、销售明 细表、预售许可证等与转让房地产的收入、 成本和费用有关的证明资料。主管税务机关 需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供 记账凭证复印件。
《规程》（国税发【2009】91号）第十二条
全椒县地税局城郊分局
对符合清算条件的项目，且报送的清算资料 完备的，予以受理；
对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料 不全的，应要求纳税人在规定限期内补报， 纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予 以受理；
对不符合清算条件的项目，不予受理。 主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无
额比例
除系数
不超过50%的部分 30% 0
超过50%-100%的部Biblioteka Baidu 40% 5%
超过100%-200%的部 分
超过200%的部分
50% 15% 60% 35%
全椒县地税局城郊分局
纳税人转让房地产所取得的收入是指转让房 地产的全部价款及有关的经济收益，包括货 币收入、实物收入和其他收入。分为直接销 售开发产品取得的收入和视同销售收入。
全椒县地税局城郊分局
纳税人委托税务中介机构审核鉴证的清算项
目，还应报送中介机构出具的《土地增值税
清算税款鉴证报告》。
税务中介机构：国家税务总局公告名单内的中介机构（一般指的是税务
师事务所），否则不得办理涉税鉴证业务；对其出具的鉴证报告，各地税务
机关不予受理。绝大多数会计师事务所不具备办理涉税鉴证业务的资质！！
的。
《规程》（国税发【2009】91号）第十条
全椒县地税局城郊分局
1、纳税人主动清算的清算流程 2、税务机关要求清算的清算流程
流程图
全椒县地税局城郊分局
纳税人主动清算的： 纳税人在符合条件 后90日内完成清算申报→
税务机关受理→税务机关组织审核→负责人 审批→审核结果通知纳税人→补退税 税务机关要求进行清算的： 税务机关集体研究确定清算项目→下达清算 通知书→纳税人收到进行清算通知书之日起 90日日内完成清算申报→税务机关受理→税 务机关组织审核→负责人审批→清算结果通 知纳税人→补退税
正当理由不得撤消。
《规程》（国税发【2009】91号）第十三条
全椒县地税局城郊分局
增值额=收入-扣除额 增值率=增值额/扣除额 应纳土地增值税=增值额x税率-扣除额x速算扣
除系数 应补退税额=应纳土地增值税-已预征土地增值
税
全椒县地税局城郊分局
级数
1 2 3
4
增值额与扣除项目金 税率 速算扣
全椒县地税局城郊分局
土地增值税清算时，已全额开具商品房销售 发票的，按照发票所载金额确认收入；未开 具发票或未全额开具发票的，以交易双方签 订的销售合同所载的售房金额及其他收益确 认收入。
销售合同所载商品房面积与有关部门实际测 量面积不一致，在清算前已发生补、退房款 的，应在计算土地增值税时予以调整。
全椒县地税局城郊分局
符合下列情形之一的，主管税务机关可要求 纳税人进行土地增值税清算：
已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面 积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例 虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的； 纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续
《规程》（国税发【2009】91号）第三条
全椒县地税局城郊分局
纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取 得的收入，由于涉及成本确定或其他原因， 而无法据以计算土地增值税的，可以预征土 地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后 再进行清算，多退少补。具体办法由各省、 自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制 定。
滁地税〔2010〕75号
全椒县地税局城郊分局
土地增值税的清算单位为国家有关部门审批 的房地产开发项目为单位进行清算。
上述“国家有关部门审批的房地产开发项目”是指规划部门下发的 《建设工程规划许可证》中确认的项目。皖地税函〔2012〕583号
对于分期开发的项目，以分期项目为单位清 算。
开发项目中同时包含普通住宅和非普通住宅 的，应分别计算增值额。
全全椒椒县县地地税税局局城城郊郊分分局局
全椒县地税局城郊分局
清算的涵义及前提 清算单位 清算的条件 清算流程 清算应报送的资料 土地增值税的计算及收入扣除
的归集与核算 税收优惠 补退税款及滞纳金加收 再转让房地产的处理 法律责任 涉税提示
全椒县地税局城郊分局
是指纳税人在符合土地增值税清算条件后， 依照税收法律、法规及土地增值税有关政策 规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增 值税税额，并填写《土地增值税清算申报 表》，向主管税务机关提供有关资料，办理 土地增值税清算手续，结清该房地产项目应 缴纳土地增值税税款的行为。
《实施细则》第十六条
全椒县地税局城郊分局
土地增值税预征申报
每月15日前申报缴纳上月应纳的土地增 值税。预征率是区分不同房产性质分别设定 的：
一、保障性住房：预征率为0。
二、普通标准住房和非普通标准住房：预征率为1.5%。
三、别墅、高级公寓：预征率为2%。
四、营业用房及其他类型：预征率为3%。
五、度假村：预征率暂按1.8%执行。
国税发【2006】187号
全椒县地税局城郊分局
符合下列情形之一的，纳税人应主动进行土地增值税的 清算：
房地产开发项目全部竣工、完成销售的； 整体转让未竣工决算房地产开发项目的； 直接转让土地使用权的。
《规程》（国税发【2009】91号）第九条
全椒县地税局城郊分局
“已竣工”的房地产开发项目把握标准： 房地产开发企业开发商品房等建设项目，凡符合下列条 件之一的，应视为已经竣工： （一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案 （二）开发产品已开始投入使用。 （三）开发产品已取得了初始产权证明。
全椒县地税局城郊分局
土地增值税清算申报表及其附表 房地产开发项目清算说明，主要内容应包括
房地产开发项目立项、用地、开发、销售、 关联方交易、融资、税款缴纳等基本情况及 主管税务机关需要了解的其他情况。
《规程》（国税发【2009】91号）第十二条
全椒县地税局城郊分局
支付的地价款凭证、国有土地使用权出让合 同、银行贷款利息结算通知单、项目工程合 同结算单、商品房购销合同统计表、销售明 细表、预售许可证等与转让房地产的收入、 成本和费用有关的证明资料。主管税务机关 需要相应项目记账凭证的，纳税人还应提供 记账凭证复印件。
《规程》（国税发【2009】91号）第十二条
全椒县地税局城郊分局
对符合清算条件的项目，且报送的清算资料 完备的，予以受理；
对纳税人符合清算条件、但报送的清算资料 不全的，应要求纳税人在规定限期内补报， 纳税人在规定的期限内补齐清算资料后，予 以受理；
对不符合清算条件的项目，不予受理。 主管税务机关已受理的清算申请，纳税人无
额比例
除系数
不超过50%的部分 30% 0
超过50%-100%的部Biblioteka Baidu 40% 5%
超过100%-200%的部 分
超过200%的部分
50% 15% 60% 35%
全椒县地税局城郊分局
纳税人转让房地产所取得的收入是指转让房 地产的全部价款及有关的经济收益，包括货 币收入、实物收入和其他收入。分为直接销 售开发产品取得的收入和视同销售收入。