中国房地产发展简史(ppt 34页)

第四阶段：房地产调控期（2003—至今）
2007年楼市的快速发展，出台相应的抑制政策。 2008年底至2009年初的冰冷楼市，国家出台了大幅度的救市政策。 面对2009年下半年至2010年初的火热楼市，国家又出台了“国十条”，对 楼市进行大幅度的调整。严厉打击投资炒房者。
国十条
国十条
第三部分：房产企业发展趋势
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• 房地产企业发展趋势
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房地产企业发展趋势
p 企业应该逐步走向民营化。产权明晰是下一阶段城镇住房制度改革的重心。 p 房产企业应努力实现法制化正规化。 加强企业内外制度的建设是中国房地产企业下一步的重点。 房地产企业应高度重视科学化的决策和投资项目的可行性分析工作。 p 房地产企业需要实现集团化规模化经营 企业集团化经营已成为经济发展的必然趋势。
第二部分：楼市未来发展
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我国房地产市场已经度过了市场化初级阶段，基本上完成了市场化进程。 市场在产品供给和企业"市场类型和消费者"等方面都呈现出不同的特征。具 体地讲，有以下三大特征： 从产品供给和企业角度来讲，房地产价格差异扩大；房地产行业边际利润水 平降低。迫切需求职业化的专业队伍，进入成本大增；销售速度减慢，销售周 期加长；营销成本上升，客户服务成本上升。 从市场类型和消费者角度来说，房地产市场正由生存消费型转向投资消费型 。 从产品和科技进步角度来说，随着产品技术的进步，房地产市场已经基本上 实现了以产品为主题的产业化，同质化产品越来越多。
国十条
2010.04.19：住建部要求商品住房严格实行购房实名制，未获预售许可，开发商不得 收取定金。
住房城乡建设部发出《关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问 题的通知》，要求商品住房严格实行购房实名制，认购后不得擅自更改购房者姓名。今 后未取得预售许可的商品住房项目，房地产开发企业不得以认购、预订、排号、发放 VIP 卡等方式向买受人收取或变相收取定金、预定款等性质的费用。 2010.06.12：住建部等七部门发文，加快发展公租房。
第三阶段：房地产活跃期 （1998—2002年）
第三阶段：房地产活跃期（1998年-2002年）
1998年，中国房地产出现了一个新事物，就是所谓的“房改”。即将单位 直接分房改为货币化分房。 此项政策一出，银行按揭顺势推出。 从此中国房地产渐次进入市场化的活跃期，真正的房地产市场诞生。
第三阶段：房地产活跃期（1998年-2002年）
房产发展简述
第一阶段：房地产萌芽期 （1991年之前）
第一阶段：房产萌芽期（1991年以前）
在1978年，深圳率先出台了新的房地产政策——房地产使用权可以交易。这个政策 突破了当时计划经济条件下房子只能由政府分配的局面，带有实验性质。
1980年9月北京市住房统建办公室率先挂牌，成立了北京市城市开发总公司，拉开了房地产综合 开发的序幕。同年，中国房地产开发集团(中房集团)成立。 1982年国务院在四个城市进行售房试点。 1984年广东、重庆开始征收土地使用费。 1988年2月25日，国务院印发国务院住房制度改革领导小组《关于在全国城镇分期分批推行住 房制度改革的实施方案》。 1988年，万科通过股份化改组，正式更名为“深圳万科企业股份有限公司”。这年11月18日， 万科以2000万元的价格参与投标买地，一举夺得荔泉地块，万科正式进入房地产业，成为国内较早 进行住宅商品房开发的企业之一。 1991年开始，国务院先后批复了24个省市的房改总体方案。
房产发展简述Байду номын сангаас
第二阶段：房地产爆发期与平稳期 （1991年-1997年）
第二阶段：房产爆发期与平稳期（1991年-1997年）
p 1991年到1992年，是中国房地产的爆发期。 邓小平视察南方以后，全国各地数千亿资金蜂拥扑向海口、广西北海、广东 惠州等南方沿海城市。 东西南北中，一齐往前冲，只为赚钱，不问手段；只要结果，不管过程；其 非理性的运动模式最终导致了泡沫破裂。 经过1993年的宏观调控，房地产投资过热的趋势得到抑制。 p 1993年到1997年，房地产处于一个平稳阶段。
第二阶段：房产爆发期与平稳期（1991年-1997年）
期间发生的重大事件： 1992年，万科跨地域经营发展迅速，重点开发东南沿海地区的房地产和股权投资业 务。 1992年6月16日，经对外经济贸易部批准，中国海外集团正式成立。 1992年8月20日，中国海外发展在香港联合交易所挂牌上市，成为第一家以在香港 业务上市的中资企业，获得了99倍认购，冻结资金758亿港元，创下当时的历史纪录。 1992年9月，广州保利房地产开发公司成立，为国家一级房地产开发资质。 1992年11月23日，恒大地产公司所发行流通A股经批准在深圳证券交易所上市交易 ， 股票代码：000502。 1997年11月6日，保利地产参加广州市用地制度改革首次用地招标拍卖活动，以 8798万元独家投得北京南路地块。
第四阶段：房地产调控期（2003—至今）
2004年3月30日，国土资源部、监察部联合下发了《关于继续开展经营性土地使 用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》（简称“71号令”），规定8月 31日后，不得再以史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有 土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。 2005年3月，国务院办公厅下发《关于切实稳定住房价格的通知》。该份文件强 调：“住房价格上涨过快直接影响城镇居民家庭住房条件的改善，影响金融安全和 社会稳定，甚至影响整个国民经济的健康运行”，并要求各地方政府高度重视房地 产价格，明确提出:“控制措施不力，造成当地房地产市场大起大落，影响经济稳定 运行和社会发展的地区，要追究有关负责人的责任。”这个通知被人们称为“国八 条”。 2006年4月28日央行宣布：将人民币贷款基准利率上调0.27个百分点。 2006年5月17日，“国六条”出台，引发诸多争议、产生巨大反响。
中国房地产发展简史
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房产概述
房地产开发业，占我国房地产企业总数的百分之八十多。房地产开发业 是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房 问题。
第一部分：房产发展简史
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房产发展简述
我国房地产业在计划经济时代曾经一度销声匿迹，被福利化的单位住房供应 制度所取代。 自从20世纪80年代房地产业重新兴起，90年代进入快速发展时期以来，我国 住房分配和供应体制都发生了根本性的变化，全国房地产开发投资也得到了迅 猛的发展。 据统计，自从1992年以来，我国房地产开发投资累计已超过五万亿元，年均 增长20%以上； 城镇人均居住面积由1992年以前的8平方米，提高到了现在的20平方米。
第四阶段：房地产调控期 （2003—至今）
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第四阶段：房地产调控期（2003—至今）
从2005年“国八条”到2006年“国六条”，再到2010年的国十条。从“调 控”到“再调控”，央行严控房贷的政策考验着调整着房产行业。
这是房地产行业市场发展阶段性的调整信号，行业规范性、结构性调整将借 此深入展开，中国的房地产市场将由此步入新的发展阶段。
• 行业发展追求专业化和品牌化
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行业发展追求专业化和品牌化
我国许多房地产企业提供“ 一条龙”式的服务，即材料销售、建筑施工、装饰装 修、物业管理都自己做，甚至包括了中介、设计，企业向大而全、小而全发展。造 成企业内部管理上互相重叠交叉，开发模式没有创新，抗风险能力下降， 以成熟的美国房地产开发模式为例，他们走的是一条高度专业化细分的道路，投 资、开发、物业经营等各业务板块相对独立。 随着房地产行业利润的不断下降，以及房地产相关业务形成产业化，房地产企业 的专业化将是必然的发展趋势。 未来中国房地产市场的竞争将是品牌的竞争，目前靠“概念”吃饭，全面采取“ 跟随策略”就能“全赢”的局面将被逐步打破，房地产业界将会崛起一批行业精品 楼盘和明星企业，它们在竞争中占据优势并获得巨大的超额利润。
• 房地产行业趋向网络化信息化
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房地产行业趋向网络化信息化
企业必须通过利用网络化管理的优势，整合市场和企业内部的资源。 业务专业化；企业制度化；产品品牌化；人才队伍职业化；管理网络化；这 将是百强房产企业的发展趋势。
• 房地产行业将日趋与金融业实现融合
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房地产行业将日趋与金融业实现融合
房产发展简述
我国房地产业目前已经形成了一套适合社会主义市场经济要求的运行机制，整个 行业呈现出欣欣向荣的景象。 到目前为止，全国房地产企业已达到3万多家，房地产行业从业人员已突破1000 万人。 形成了以评估、经纪、咨询为内容的房地产中介业，以及以经营管理楼宇、小区 为主的物业管理业，从而形成了较为完整的中国房地产业的产业构架体系。 整个中国房地产的发展，起起伏伏，走过了三十年的历程。在这30年里，中国地 产行业发生了怎样的变化？发生了哪些足以对整个行业产生影响的事件？
期间发生的有意义的事件： 1998年下半年，万科推出“万客会”，为公司与客户之间的有效沟通起到重要的 作用，被媒介誉为“引发地产经营革新的举措”。 1999年2月中国人民银行下发《关于开展个人消费信贷的指导意见》。提出“积 极开展个人消费信贷，对促进消费，扩大内需，推动生产，支持国民经济持续稳定 发展以及调整信贷结构，提高信贷资产质量，具有十分重要的意义。”此份文件发 布后，中国新一轮房地产的牛市开始正式启动。 2002年3月，潘石屹成立SOHO中国有限公司。 2003年4月1日，中国人民银行下发《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通 知》(121号文)。此份文件是中国新一轮房地产牛市启动之后，中央政府第一次采取 的抑制房地产过热的措施，表明中央政府对房地产的态度由支持转为警惕。 2003年建外SOHO年度销售额达到33.2亿元人民币，创单体项目销售新高
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房地产企业的发展，需要雄厚的资金实力作为后盾，开发资金中约有60%左 右来自于银行贷款，房地产开发企业对银行信贷资金依赖程度很大。资本运作 对于房地产企业将会越来越重要。 在金融全球化的推动下，中国房地产金融市场的开放成熟，将促使更多的居 民通过向银行按揭贷款实现住宅的超前。
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由住房城乡建设部等7部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》12 日正式对外发布，旨在解决中国城市中等偏低收入家庭住房困难。 2010.06.04：三部委发文明确个人房贷，二套房认定标准。
住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发出通知规定，商业 性个人住房贷款中居民家庭住房套数，应依据拟购房家庭（包括借款人、配偶及未成年 子女）成员名下实际拥有的成套住房数量进行认定。
• 在产品同质化趋势下争取服务的差别化
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在产品同质化趋势下争取服务的差别化
房地产市场竞争同质化现象严重，产品同质化、价格同质化，推广方式同质 化…… p 市场化的运作要求房地产企业以市场为导向，贴近市场，充分了解客户的需 求，不断满足广大消费者对房地产这一特殊商品的需求。 p 一个房地产企业，首先要清楚市场上要什么，本企业能做什么，然后再去研 究怎么做。 首先，追求设计的独特性。设计是房地产前期最基础、最核心的环节，是房 地产品牌运作的关键阶段。 其次，注重功能的前瞻性。房地产是城市建设的重要组成部分，要紧跟现代 城市的发展趋势。 再次，销售策划要具有鲜明特色。