新形势下的产业地产发展趋势研判及解决方案(修改版)

我国房地产业的发展现状及趋势分析

进入世纪以来，国内地房地产市场日趋火爆，创造出了一个又一个地财富奇迹，在很多地区，房地产业甚至成为当地经济发展地支柱.在这种大地风潮之下，人们纷纷涌向房地产领域，不论之前做过何种工作，仿佛一旦进入房地产就可以资产翻倍.然而，经过几年盲目地火爆之后，房地产市场地泡沫不断增大，国家和政府也已经意识到了这个问题，一些调控措施不断出台，房地产市场终于开始逐渐回归理性.那么，国内房地产业未来地趋势又是如何，当房地产企业不再暴利之后，房地产市场是否会如有些人所想地那样彻底崩盘亦或是逐步走下坡路呢？本文认为对这个问题地思考将有助于今后房地产市场地规范化发展.虽然在过去地几年中房地产市场展现出了不完善地一面，但是我们有理由相信，在国内作为有着刚性住房需求地房地产业依然会继续稳定地发展下去，而本文地研究在理论上金额以指导我们今后更好地完善这个产业. 中国房地产业发展现状房地产投资状况从目前国内房地产地经济来源分析，房地产投资依然呈现出不断增长地态势，占全社会固定资产投资地比重也比较大.这种投资一方面来自国内民间资本地投入，另一方面就是国际投资.其中前者是主要投资来源，占到国内房地产市场投资总额地绝大部分，年这一比例约在左右，而从增长速度来看，除了年有较小回落，年至年都保持了高速增长状态，年随着国内房地产调控政策地出台，这一数据又逐渐开始归落.从投资结构来看，投资对象则逐渐由商业营业用房转向住宅投资.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产开发状况根据中国房地产协会地统计数据，国内房地产开发整体呈现出两个特点，一是新开工面积增多，竣工面积增速减缓.随着国内对房地产市场政策地一些改变，一些开放商对土地地囤积情况逐渐向使用过渡，开工情况增加很多，但是为了保证足够地利益，往往故意要求施工单位减缓进度，导致竣工面积地增长很缓慢.二是拆迁规模受到遏制，但土地控制形势依然严峻.随着房地产开发不断出现地负面拆迁新闻，国家也对此越来越重视，相继出台了若干文件用于规范拆迁规模和方式，但是土地使用依然难以得到控制，这其中既有开放商地想法，也有地方政府地授意，而且开发过程中屡屡出现经济问题.国家审计署发布地《个市县年至年土地管理及土地资金审计结果》，列举了个市县在土地出让、征用及相关资金管理使用中存在一些不合规、不规范地问题，实际情况可能远不止如此.国土资源部和监察部年联合召开地电视电话会议中，通报了年月至年月全国“未报即用”违法用地清查整改情况，个省（区、市）不同程度存在“未报即用”违法用地现象，其中包括一些国家和省级重点项目.至今年月日，全国共清理“未报即用”违法用地案件宗，涉及土地总面积万亩，其中耕地面积万亩.资料个人收集整理，勿做商业用途房地产销售状况从房地产市场地销售情况来看，销售量呈现出一定地波动，从年至年，销售量不断增加，即使在年中间有过短暂回落，但是从全年来看，销售量仍然是增加地，国家统计局公布地数据显示，年全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长，首度超过亿平方米.尽管面临严厉地楼市调控，商品房开发投资全年同比增速仍然达到.但是这一情况到年随着国家调控地坚决执行而发生了改变，数据报道年房地产市场相比年下降了左右，且这一比例依然在继续增加中.但是房地产销售价格和销售量有所不同，虽然调控力度很大，但是房价近年来依然处于高位运行，虽然在个别地区稍有回落，但是不具代表性，从全国范围来看，房地产价格依然较高.从房地产市场地需求来看，受中国城镇化运动地影响以及年轻人落户城市地主观意愿，房地产地刚性需求依然很强，而且还有一个很重要地因素就是投资性购房热度依然不减.中国城镇化是目前世界上有人类历史以来最大规模地城镇化，在“十一五”期间城镇化已经到了，规模是非常巨大地，这场城镇化运动也使中国人地生活发生了非常深刻地变化，也直接

房地产中介公司发展前景及思路

房地产中介公司发展前景及思路房地产中介企业发展迅速，从资料查阅，目前全国从业人员已达几十万人，已逐步深入到社会生活的方方面面，特别是随着房地产市场运行机制日趋完善以及市场细分的日益加剧，房地产中介行业逐步凸显，对于盘活存量，联动消化增量，促进房地产投资与消费的双向拉动，完善房地产市场流通体系等方面发挥了越来越重要的作用。其主要以销售2手房和信贷业务来赚取服务费为主。业务拓展思路较窄，经营服务不够专业. 房地产中介是房地产市场细分和集约化经营的结果，是房地产市场活动的重要组成部分，其发达程度已经成为房地产市场是否成熟的重要标志。目前地产中介受国家政策的推进管理更加完善，客户更加信赖，但是重庆地产中介行业起步较晚，过去主要销售顶帐房为基础起步，所沉淀的各类社会资源较少（特别是人才资源），而且一定程度上存在着不规范、人员素质良势不齐、资金实力不足和品牌力度不够等劣势，但重庆中介行业已表现出良好的发展势头，有以下几个方面的因素：第一、消费者的消费偏好存在差异性，给中介企业提供了较大的发展空间。重庆房地产市场已进入个体消费者占主导的市场，个人购房占九成，但每年的住宅增量市场中新增商品房毕竟有限，由于房子本身存在的不可移动性和单一不可挑剔性，已显出不能满足消费者多样性的需求特征。中介企业所掌握的房源量多、差异化明显且层次梯度较强，易满足消费者的多样化需求。第二、房子价位的优势。在重庆地区一般二手房的价格与同地段同档次的一手房相比一般会低10－20％，这样就推动了价格影响因素占主导的住房需求与有效供给的对接，形成了住房的梯级消费，房产中介将会更多人来选择。尤其农村进入城市的一些消费群体更加突出。第三、城市化进程因素。随着城市旧城改造的深入以及城市规模的扩大，城市中心区的房地产资源将来供给会更多地呈现写字楼、商场和店面等非住宅形式，而且从长远来看，作为居住之用的住宅的开发势头会逐渐减缓，今后存量市场将成为房地产市场的主导市场。第四、重庆市场化的必然要求。开发企业专门致力于开发市场，将房子的销售流通环节交由中介企业来运作是必然趋势，也是市场细分的结果，中介企业利用雄厚的客户资源和网络系统加速房子的流通，这种“双赢”促进中介企业规模的扩大，促进房地产市场的良性循环，最终促进房地产市场的繁荣。第五、重庆地区的发展房地产中介业也是很关键的推动。一个成熟的房地产市场应该是一个交易便捷和频繁的房地产市场。因此加强房地产服务体系建设是市场发展所必须的，发展房地产中介行业是首当其冲的。综上述房地产发展势头，我公司开展房地产中介企业要在行业竞争中求得发展，必须加强以下几个方面：第一、房源的竞争。房源是中介企业的命根子，所有的中介经营活动都围绕着这个核心运转。要构建服务网络，收集不同地段、不同层次的各类房源信息。同时通过专业的评估大胆收购重庆地区有投资潜力的房子。给实力相对较弱的房产中介公司构成危机。如重庆地区的一些经纪公司在原有的业务范围之上又开展了收购、联合收购、以及房屋置换业务。也在不断推出一些新思路。第二、技术产品的竞争。中介企业要发展，必须提高科技含量，要加大硬件设施投入和办公软件的开发，要加强网络技术与中介经纪技术的结合，依托网络提高市场化运作效率。要加强人员的培训，优化队伍业务素质，更好地实现房子与消费者的对接。同时多与开发企业、以及重庆地区物业公司沟通，专门成立沟通小组来满足该项目客户方讯息，从中搜寻商机（通过调研来考证是否可行）。

中国产业地产发展分析_张会阳

第１３卷　第１期２０１３年１月科　技　和　产　业Ｓｃｉｅｎｃｅ　Ｔｅｃｈｎｏｌｏｇｙ　ａｎｄ　ＩｎｄｕｓｔｒｙＶｏｌ．１３，Ｎｏ．１Ｊａｎ．，　２０１３中国产业地产发展分析张会阳（中国社会科学院金融研究所；中国水电房地产公司投资拓展部，北京１０００４８）摘要：在探讨产业地产的概念、特点和对经济发展的推动作用基础上，分析了产业地产当前发展中存在的问题，提出了产业地产发展的建议。关键词：产业地产；问题；建议中图分类号：Ｆ２９３．３３文献标志码：Ａ文章编号：１６７１－１８０７（２０１３）０１－００４７－０２收稿日期：２０１２－１１－０１作者简介：张会阳（１９７６—），男，新疆乌鲁木齐人，中国社会科学院金融研究所硕士生，中国水电房地产公司投资拓展部副总经理，研究方向：房地产管理。随着一轮轮宏观调控政策持续深入，国内房地产行业中以住宅和商业物业开发为主的传统领域正在风口浪尖中徘徊，而在各地以产业经济发展为主题的产业地产却在调控中依旧保持着强劲的发展势头，迅速窜升为房地产领域的一颗新星并广备受关注。业内人士预计，未来“产业地产”将与商品住宅、商业物业共同绽放。１　产业地产的概念和特点产业地产，是一种将产业运营和地产开发相结合的房地产开发模式。它是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，以地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研发用房、生态写字楼、经济园区为主要开发对象，融合自然资源和社会资源，综合开发、集约化经营的多功能新兴产业形态，是房产加产业的综合体。产业地产与普通房地产开发最大的区别是以产业发展为主导的房地产开发，在产业研究和规划方面具有非常专业的开发要求，目前产业地产开发出现的专业化发展方向是产业地产发展的必然趋势。产业地产脱胎于工业地产、商业地产，既与工业地产、商业地产有一定的类属性，又具有其自身特征，突出体现于以下五个方面。第一，实现资源价值最大化。比如高新科技产业地产项目，要兼顾高新科技产业特点，在规划设计上努力为高新科技业的发展创造较好的生产、营运、办公环境条件，以实现经济、社会等资源价值的最大化；第二，注重产业环境营造。产业地产的建设并不局限于营造适宜人居住的环境，而更注重人们创业的需要；第三，投资要求较高。产业地产以地产为基础，以产业为依托，因此对产业地产开发商的资金实力要求较高；第四，基础设施作用关键。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目和企业的入驻；第五，增值服务成为亮点。近年来投资者对产业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势，即投资软环境的建设。软环境中最为关注的就是能否充分体现出增值服务。２　产业地产对经济发展的推动作用２．１　企业加速孵化功能产业地产通过向企业提供合理的地产和其他环境条件，通过各种扶持手段促进企业逐渐成长壮大，不仅给企业提供成长过程中的基础设施等硬环境，而且还提供高密度的智力资源、完善的社会化服务以及支持型的政策法规等软环境。因此产业地产发挥着孵化器的作用，加速了城市的产品孵化与企业孵化。２．２　产业集聚功能产业地产凭借与其它发展模式的比较优势，能够使分别掌握在各种社会组织中的各类资源集聚在一起，协同发挥作用。各种组织的集聚，有利于增加竞争气氛，促进各种组织的分工合作，这又进一步促进了资源的优化整合。就北京市而言，以顺义区的ＭＡＸ空港企业园、海淀区的中关村科技园为代表的优质产业园区，借此良机迅速发展壮大［１］。２．３　辐射渗透功能辐射渗透作用是指产业地产区域对毗邻区域和没有形成产业规模部门的渗透、扩散和影响作用，也包括对地区的经济、科技和社会等方面发展的促进作

当前房地产市场形势分析报告

当前房地产市场形势与发展态势分析——六市一省房地产市场形势分析报告 2002-09-03中国房地产报由建设部提议，中国房地产业协会主办的“房地产市场形势分析会”近期于上海召开。来自北京、上海、天津、重庆、广州、杭州6个城市及浙江省房协的主要负责人及部分企业家、专家出席了会议。上述城市（省）是我国房地产业发展的重点和热点地区，对其进行深入分析具有典型意义。由于区域不同，经济和社会发展的基础不同，房改的进程不同，房地产市场发育程度和房地产市场发展形势也存在差异。此次分析会重点就各地房地产市场近几年发展情况、房地产市场出现的一些值得关注的问题以及今后发展的态势进行了为深入的研讨，对引导我国房地产业健康发展有着非常积极的意义。一、六市一省房地产市场近期发展情况 1、房地产供应量继续呈高位增长态势首先是房地产开发投资继续保持较快增长幅度今年1至5月，上海、北京、浙江、杭州房地产开发投资的增长幅度超过了40％。上海完成开发投资280.5亿元，同比增长58.2％；北京完成开发投资253.9亿元，同比增长42％；杭州完成开发投资40.57亿元，同比增长41.6％；浙江完成开发投资198.6亿元，同比增长40.6％。天津一季度完成开发投资20.3亿元，同比增长20％；重庆完成开发投资57.29亿元，同比增长19％；广州房地产开发投资保持了10多年快速增长，1至5月完成开发投资118.5亿元，同比增长5.97％。其次是房地产开发力度继续加大 2002年1至5月，北京房地产开复工面积4，680万平方米，同比增长31.7％，其中住宅开复工面积3，441万平方米，同比增长36.2％；天津一季度房地产施工面积1，182万平方米，同比增长10.6％，其中新开工面积151万平方米，同比增长19％；重庆房地产施工面积2，643.81万平方米，同比增长32％，其中住宅面积2，508.3万平方米，同比增长32.3％。上海、浙江、广州、杭州房地产施工面积和新开工面积都在上一年高速发展的基础上，今年1至5月稳步上升，同比增长10％以内。再次是商品房竣工面积总体呈现增长，六市一省有升有降 1至5月，上海商品房竣工面积达到347.04万平方米，同比增长58.2％，其中住宅竣工面积301.75万平方米；北京商品房竣工面积175.2万平方米，同比增长19.4％，其中住宅竣工面积149万平方米，同比增长37.4％；天津一季度商品房竣工面积96万平方米，比去年同期减少31万平方米，占年度竣工计划的11.6％；重庆商品房竣工面积89.2万平方米，同比下降23.1％，其中住宅竣工面积71.59万平方米，同比下降6.7％。

房地产行业未来发展趋势

房地产行业未来发展趋势第一阶段:理论的突破与试点的起步阶段 1978年在理论界提出了住房商品化、土地产权等观点。1980年 9月北京市住房统建办公室率先挂牌,成立了北京市城市开发的总公司,拉开了房地产的综合开发序幕。1982年国务院在四个城市进行售房试点。1984年广东、重庆开始征收土地使用费。第二阶段:非理性炒作与调整推进阶段(1992至1995年) 1992年房改全面启动,住房公积金制度全面推行。1993年“安居工程”开始启动。房地产市场在经历一段时间的低迷之后开始复苏。第三阶段:相对稳定协调发展阶段(1995至2002年) 2003年以来,房屋价格持续上扬,大部分城市房屋销售价格上涨明显。随之而来出台了多项针对房地产行业的调控政策。中国房地产价格的走势,1998年开始起到的房地产市场到2003年,这一轮的上扬达到高峰,然后从2003年到2007年都在头部横盘整理,2004年调控供给、2005年调控需求、2006年调控结构、2007 年继续调整,估计到2007年底差不多调整完毕。目前而言,中国的高房价算是控制住了,可是未来中国楼市又将会何去何从呢?我认为,未来两三年,房价不可能再上升,但是也不会狂降,应该是出于一种稳中有降的态势,每个地区降幅可能会不太一样, 降幅最大估计也就是15%左右。因为房地产业就目前而言依然是国民经济的一个支柱性产业,如果房地产市场大跌,那么经济增速就将会放缓,可能会引起社会不稳定现象,而且房地产业关系到一系列产业链的发展和大批工人的就业问题,如果大跌,社会经济颓废将是必然的。

虽然预测房价不会出现较大幅度的下跌,但在未来3到5年房价“基本保持稳定”的情况下,算上通胀因素,假设中国名义GDP按照每年10%的速度继续增长,平均来看中国老百姓的收入将会以每年10%以上的速度上升,那么三五年之后,相当于房价降了30%到50%,以前买不起房的人就可以买得起了。至于三五年后,房价回归理性,限购高准备金率是否还会继续下去。个人认为,最有可能的是房地产价格略有下降,地方政府限购政策会放宽一点,微调微调,交易量上升一些,再降下来再微调,这是一个政府与房地产商博弈的过程。

新形势下房地产的服务式营销

新形势下房地产的服务式营销如今随着购房者的理性决策意识不断加强和推广竞争激烈程度的持续加剧，在很大程度上让楼盘的推广销售难度增加。因此，房产商对于楼盘的销售必须拿出翔实可行的销售进程控制计划，其中影响销售进程的重要因素之一就是房产商所施行的促销计划。针对房地产销售的宏观与微观影响因素的分析，作为房地产商品的供应方--房地产企业应该从楼盘前期策划、综合质量和服务等方面做好销售工作。一、充足的前期策划与市场调查。在金融危机和国家宏观调控政策的影响下，由于消费者日趋理性，一些房地产企业开发的产品出现了销售不畅甚至滞销的现象，但同时有些企业则一直保持较好的营销态势。究其原因，其中一条很重要原因是发展商决策层缺乏必要的市场调查，没有掌握到足够的市场信息导致决策失误，使项目开发出现选址

不准和市场定位不当。实践已充分证明，房地产市场调查对帮助房地产企业作出正确的决策有极为重要的作用。通过市场调查，企业可以比较准确地掌握市场供求状况，据此制定出销售计划；有助于房地产企业实施正确的价格策略，依据消费者的需求及心里承受能力，抓住机遇，确定可行的市场价格，有针对性地开展各种促销活动，从而保证销售成功。市场调查需要做得更充分、更科学，通过调查全面把握社会经济与发展形势、房地产市场发展态势，了解房地产政策法规和政府有关措施，并对项目周边居民和对周边同类楼盘作深入调查了解，然后制表逐一进行比较分析，以便正确定出自己的开发营销策略。二、创造值得信赖的地产品牌。在当前市场形势下，地产品牌对于房地产企业的生存更加重要，这是卖方过渡到买方市场的必然。品牌是指产品品质、服务品质、企业文化、理念、价值、个性等的综合与凝聚，是区别于同类产品的一种企业商誉。品牌不是一朝一夕建立起来。在卖方市场前提下多数

中国房产未来发展趋势

中国未来几年的房地产发展趋势六月二十六日《21世纪经济报道》第三版上发表了一篇文章——《樊钢：未来三十年中国仍将快速增长》。该文章提出了四个重要观点：其一，中国过去三十年的经济快速增长是真实的；其二，经济的快速增长有技术进步和生产率提高等背景因素的支持；其三，发达国家都曾经历过长时期的增长（例如英国持续了七十年，美国持续了六十年等）；其四，由于尚未完成城市化和工业化，中国未来至少还存在三十年的快速增长空间。如果说中国经济的未来至少还有三十年的快速增长空间，我们就完全有理由认为——中国的房地产业未来也至少还有三十年的增长空间，以下的若干理由应当足以说明这个推论。 1.经济成长：中国经济已经持续多年呈两位数增长，经济的持续增长必然带来城市发展、住房扩大、投资增加和流动性过剩。中国百姓的平均收入几乎每4年就会提升一倍，人们购房和投资的能力也随之增加，而对改变住房的量与质最为迫切的中产阶级的家庭数量更呈“崛起”之势； 2.支柱产业：以其对经济影响的比重和所拉动的相关行业的数量（超过90个）而言，房地产业已经是今后肯定还会长期是国家和大多数各类城市的重要支柱产业； 3.人口存量：中国的人口已经超过了13亿人，并且还在增长中。在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有相当大的比例（约70%）尚未真正解决好住房问题； 4.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚（其国土面积与中国接近）全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米（考虑了城市化比率）； 5.人口质量：中国的人口质量在发生改变。随着经济技术的发展，人均寿命在增长（同1995年相比，当今中国人口平均寿命增长了近2岁），健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变; 6.人口结构：人口老龄化已经成为必然趋势，中国60岁以上的人口已经超过了3亿。人口平均寿命的延长对房地产市场有直接的影响，“银发族”已开始出现对家庭式居住和非家庭式居住等不同居住类型的选择； 7.换房需求：当前全球最大的建筑工地和住房市场都在中国。在激烈的竞争之下，居住产品正在不断地升级和换代，吸引着有条件的人们去投资。中国当前商品住房市场中最主要的结构是改善性需求，即换房居住的需求。尚有过半数的居民对现有的住房条件不满意。目前中国城市的人均住房面积约26平方米，此数并不大，还有提高的必要。而人均居住面积每提高1平方米，全国就会新增13亿平方米的住房需求； 8.第二套房：随着中产阶级和财富人群的发展（中国中产阶层在社会中所占的比例为11.9％，社会科学文献出版社推出的《中国中产阶层调查》公布了这一数据。），有能力购

中国房地产未来发展趋势(精)

■胡葆森/文中国房地产业起步于上世纪90年代初，至今已有25年的历史了。作为业内人士，我几乎目睹和参与了这一行业发展的全过程，对其发展的大脉络有些观察和思考，现予阶段性总结并呈上，以期与大家分享。在25年的长期发展之后，中国的房地产业从起步、摸索、动荡、调整的过程中逐步趋于理性和成熟。这一过程又一次印证了发达国家已经总结出的一条规律——当一个国家的人均GDP 达到800~1000美元时，房地产业开始起步；达到3000美元时，行业发展开始加速；达到7000美元左右时，行业进入稳定增长期；达到12000~13000美元时，行业发展进入饱和期。2013年底，我国的人均GDP 已经接近7000美元，与发达国家总结出的规律完全契合。再过十年，我国人均GDP 超过13000美元时，我国的房地产市场将达到供需的饱和点，行业的发展也将从顶峰开始回落。可是，作为近十四亿人口的大国，我国的城镇化率去年为53%，如不包括2.5亿非户籍人口，也只有36%，离实现70%的城镇化目标，还需要大约20年的时间。因此，我们有理由相信，作为城镇化推进的主要载体，我国房地产业在未来的15~20年内，仍有持续的增长空间。当下：细分时代已经到来 25年后的今天，中国房地产行业进入稳定增长期后，发展现状突出的特征就是“细分”。这种细分表现在以下几个方面。 1. 市场的细分。当市场真正处于理性后，行业的基本属性开始发挥作用，商品的价值规律开始发挥作用，供求关系决定商品房价格短期内升降的经济学原理、城市开发总量与总体消费需求决定泡沫存在与否的道理，开始为人们所认知。

那些简单武断地预测中国房地产业何时崩盘的论断显得过于哗众取宠；一些所谓的专家学者关于“三四线城市泡沫大于一二线城市泡沫”的推断也不免显得过于草率。简言之，当市场的“六大主体”（政府、金融机构、开发商、媒体、消费者、专家学者）逐步成熟后，就不应该再像以往一样以“线”划线，以点及面，而应该根据不同城市的人口规模、地理位置、经济总量、供求状况、资源禀赋、政策导向、城市化水平等，区别判定每一个城市的市场状况。例如：郑州、武汉、西安同属二线省会城市，武汉和西安的人口达到本省人口总数的20%左右，而郑州因设省会仅有60年历史，全市人口仅占本省人口总数的8%左右。由于地处全国交通枢纽位置，加之中原经济区、国家航空港经济综合实验区、高铁十字枢纽等有利因素，与武汉、西安相比，作为1.06亿人口的河南省省会城市，郑州城市化的提升空间势必大于其他两市。即使在目前的市场环境下，三四线城市的发展也不均衡，一些四线县级城市如神木县等，因在建规模过大，供需严重失衡；但在一些城镇化快速推进的中西部人口大县，仍不乏“日光盘”案例。因此，我们在判定市场状况时，还是应回到它的基本面上，按照相关的基本指标对其做出细分和判断。 2. 开发商的细分。在经过了二十多年的发展后，开发商阵营在不断地进行分化。以企业概念区分，有价值观驱动型，也有商业利益驱动型；有战略导向型，也有机会导向型；有上市公司，也有非上市公司；有激进扩张型，也有稳健甚至保守型；有跨国、跨省扩张型，也有区域发展型；有多业态综合开发型，也有单业态专业开发型。 2004年“8·31大限”后，房地产的资本属性日益显露，与资本市场完成对接的上市公司加快了在全国一二线城市的布局步伐，迅即拉开了市场格局调整的大幕。

浅谈新形势下房地产营销策划实施策略分析

浅谈新形势下房地产营销策划实施策略分析葛洪摘要：我国的房地产行业自80年代起复苏以来，短短的二十多年，其产业的规模就发生了巨大的变化，成为国民经济的发展的支柱产业，而当前，在我国加入国际世贸组织后，面临着更加严峻的挑战，市场经济化、经济全球化、新经济的浪潮，这些形势的变化都在冲击着我国的房地产行业。如此想要在这个经济全球化的市场中站稳，健康地发展，需要整合房地产的营销策略，适应新的形势，把传统的营销策略和信息技术相结合，开拓构成新的营销理念，策划实施。关键词：新形势；营销模式；策略实施房地产营销策略是房地产企业成功的关键步骤，而营销方式的选择，其根本出发点还应要回归于顾客，房地产企业就正是一个联系建筑住房和顾客的角色，目前我国房地产营销模式有以下的几种：一．新形势下的几种房地产营销模式 1.区域营销从房地产项目的目标区域的市场环境来说，项目周边区域将是住宅销售的第一个销售对象，有两方面的原因；一是人们安土重迁的情节，在项目周边区域的原住居民不愿意更换住房地址，因为熟悉原有的群体，熟悉原来区域的生活环境和方式。这样往往就决定了他们会选择继续居住在原有的区域，尤其是在老城区开发的楼盘中，客户群体的特征反映更加明显。另一方面是由工作、亲缘关系等原因，客户群体依然会选择就近的区域安家生活。这种营销模式仅仅依靠于传统的营销模式，其实施的首要任务是要对目标区域的市场中客户群体进行有调查，确定项目所在区域的各个企事业单位、专业市场、原有居住区等，编制目标客户的分布图，清楚的了解客户的情况，以便住房销售成功。 2.异地推广营销由于房地产住宅具有不可移动的特点，除了以投资方式扩展到外地外，传统营销模式都是主要集中在本地市场的销售，极少有将目光投向异地市场的销售，

房地产市场现状及未来发展趋势(精)

房地产市场现状及未来发展趋势苏州房地产市场是中国房产的重要支流，国家的宏观政策及经济形势都会对苏州现在及未来房地产产生影响。随着经济的持续快速发展，苏州城镇居民家庭收入增长较快。城镇居民人均可支配收入的增加，居民的住房状况也不断改善，人均住房面积从以往的十几平方米上升到现在的几十平方米，年均增长率达到5%左右。较北京等一线城市相比，苏州的房地产市场较为稳定。即使温总理给我们留下的“限购令”，但苏州的房市丝毫未受其影响。楼市政策微调不可触及底线。北京、上海、天津、武汉、厦门等城市放宽普通住宅标准，重庆、合肥、南京等提高住房公积金贷款额度，还有其他地方政府从税费减免、购房补贴、户籍限制等方面对“刚性需求”给予保护。中央在限购等方面的政策导向仍然严厉，在坚持房地产调控的前提下，不触及“限购”、不明显鼓励购房、顺应房地产市场发展的政策微调其生存的可能性较大。 2007年8月，国家在保障性住房的政策上，国务院发布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，提出了住房保障制度目标和框架。其核心内容是要“加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系”。今后一段时间，保障性住房将成为中国住房供给中发展的重点，住房供应结构将改变原来单一商品房供给体系，将会形成针对不同收入水平下的分层次的住房供应体系，以满足不同居民的购房需求。对于苏州，从短期来看，目前保障性住房的投入相对很小，短期增加的供应有限，受益者是原本就不参与商品房市场的低收入人群，房价上涨的推动力基本不受影响；同时，房地产业一直以来都是政府财政收入的重要部分，短期内减少财政收入增加支出，执行上存在很大困难，今后保障性住房建设能否按照规划执行就要看政府的决心及其财政投入；中长期来看，国家政策上规定“保障住房建设用地占总土地供应70%”、信贷、税收等政策，明确了国家对于房地产业的产业方向，从源头上引导保障性住房的建设，未来保障性住房力度将持续加大，对市场的影响会逐渐显现，结构性的调整将引起

新形势下我国房地产企业营销策略研究

新形势下我国房地产企业营销策略研究我国房地产企业普遍存在无法充分利用市场调研导致产品定位不合理，目标客户群定位模糊不清，营销方式过度依赖广告，营销渠道单一，缺乏核心竞争力等问题。因此，在目前新形势下，我国房地产企业应该充分利用市场调研，准确定位目标市场，提升广告品质，运用多样化的营销策略和手段，建立品牌战略，实施品牌营销，从而实现企业的健康稳定发展。标签：新形势；房地产企业；营销策略 1 房地产企业营销策略存在的主要问题 1.1 无法充分利用市场调研导致产品定位不合理目前，我国房地产企业普遍对市场调研认识不够充分，忽视项目前期的进行市场调研的重要性，部分企业即使做了调研，但由于对市场调研的理解不够深刻和不够重视，也不能充分发挥其在实际营销中的作用。市场调研时对用户需求的调查和研究，通过市场调研房地产企业能收集最新的用户偏好及市场发展趋势，不进行市场调研或者对市场调研理解不够深刻都将导致产品定位的不准确，在实际销售环节发现产品无法满足用户需求，导致滞销。当房地产企业忽视市场调研的重要性，即使在销售环节采取一系列积极措施比如折扣，但销售仍将面临很大阻碍，因为房地产企业生产的产品无法满足主流市场的需求。无法充分利用市场调研的弊病之一就是房地产企业设计的户型无法满足用户的需求。房地产企业普遍使用“花园”、“家园”、“观景”等词语命名产品，房地产企业对产品定位的同质化导致产品没有核心市场竞争力。然后每一个楼盘甚至不同的房子都有其独特的卖点，房地产企业可以根据不同楼盘的地理特征和不同房子的格局、面积、楼层等特质进行差异化营销，对不同特质的楼盘和房子制定不同的细分市场。但是房地产企业往往太过于重视概念、品牌等大而空的营销概念，但是消费者往往很难分辨其中的差异，无法达到吸引消费者的作用。 1.2 目标客户群定位模糊不清房地产企业应该在项目销售前期对目标客户群基于价位、地理位置等特质进行精准定位，只有目标客户群合理的情况下，销售活动才能事半功倍。一旦目标客户群定位过于模糊甚至偏离事实，那么销售活动将面临层层阻碍，甚至可能需要进行重新定位。目前很多房、房地产企业对目标客户群定位为“中高等收入人群”、“男性为主”、“30～50岁”、“自住和投资兼顾”、“注重生活品质和身份”等等千篇一律的描述词。房产作为一种不动产，由于其价格昂贵，人们购买通常慎

房地产开发未来发展趋势-房地产发展趋势总结

房地产开发未来发展趋势、产品层面竞争趋势之一：住宅产业化所谓住宅产业化，是用工业化生产的方式来建造住宅，动生产率提高住宅的整体质量，降低成本，降低物耗。联合国提出“住宅产业”的6条标准：生产的连续性、产过程的集成化、工程建筑管理的规范化、生产的机械化、化。以提高住宅生产的劳生产物的标准化、生技术生产科研的一体 (1)住宅产业化的影响分析住宅产业化不仅会对房地产行业产生深远的影响，同时，其对上游的建筑材料行业及建筑行业均产生一定的影响。高了首先，工厂化的生产方式 1对建筑施工企业要求自然更 k主宅普遍实现产业化后，小建筑大程改善结构精度和产品质量; 将逐渐失去生存机会，行业将厂— 临大的洗牌逐步形成大公司靠扌 2、横向整合趋势：建筑材料行:业将管理实力承包大工程，中小的撇分包，小公司出劳务，有名 '的公司被淘汰的格局； 1住宅产业化后4损耗可减 6(%,建筑材料行业将会面临大的洗牌；一会面其次，工厂化所具备的标技术产、大规模复制将大大提高项目无周转速度，例如万科实行住I 无化后项目交付面积与开工建1 的比例会由5提升到：3,甚至准化企生无g产业殳面积发生基于产品集成化、配套化向整合趋势； 3、纵向整合趋势：房地产开发企业建筑施工企业的核心竞争要素将,原来一层楼需要一周时间才将与建筑材料企业积极地进行战■ 合作，共同推进标准化，降低成例如：万科与北京市榆树庄构合作建立了榆构万科住宅产业化发中心共同推进住宅产业化； 4、住宅产业化将推动建筑材料 I略发展改变；本°按照日本的经验，住宅产业厂提高工作效3到倍，可节约大量研的劳动力成本；血部分建筑民工将转型为产业的技术创新，例如日本新型建筑材过再教收入将翻倍。料的应用在墙体材料中的80重占斗行 %左右，但我国还不0到。图54住宅产业化影响 (2)住宅产业化的典范——万科能建好，现在只需要一天了化了第三，产业化形成了规模将大大提高行业壁垒； 4住宅产业化将大量使用标准化工人设计，会使住宅设计市场萎缩。

新形势下房地产营销战略思考

新形势下房地产营销战略思考，构建客户价值体系目前房地产营销面临的现状。新景祥认为，中国房地产市场正处于从不成熟到成熟的过渡期，建立在购房者的不成熟的基础上来搞定客户的传统营销已经越来越无效，策略性的成本控制也已经没有太多突破空间。在新形势下，要取得营销战的胜利，就必须进行客户价值重构。致力于破解提高客户价值与降低成本之间的矛盾。以实现将有限的资源集中在关键客户价值元素上的投入，从而实现客户价值、内部成本、竞争模式的突破，才能走出困境，取得营销战的胜利。科学合理的策划是取得营销战胜利的基本途径什么是策划？其就是优势资源的整合利用并让人接受的过程！新景祥认为，房地产行销不是一场“产品战”、也不是一场“价格战”而是一场“认知战”。房地产策划主要目的：1.创造天生就畅销的楼盘；2.让消费者因为感动而购买；3.创造超越价格的价值。新景祥通过十余年的研究与实践，形成了由五大模块组成的策划体系，包括：1. 前期市场调研与客群定位；2. 项目发展战略及形象定位；3. 产品定位及魅力化策划；4. 整合营销传播；5. 销售管理与策划执行。而房地产策划的关键点，主要做好两件事：一是客户价值，二是渠道建设。什么是客户价值？从客户的立场来说，客户价值等于总的客户购买价值，减去总的客户购买成本。而总的客户购买价值又包括形象价值、产品价值、服务价值、人员价值等，总的客户购买成本则包括货币成本、时间成本、精神成本与体力成本。策划的核心是战略定位，而战略定位的核心是构建客户价值体系。客户价值的构建包括以下三个部分内容：第一：观念突破；第二：对市场细分，重构思维、需求、客户、竞争四大边界；第三：构建客户价值体系。首先是观念的突破其一、客户视角：为客户着想并非客户所想。只有客户知道哪些价值元素重要或不重要，只有清楚了客户的真实需求，将有限的资源投入到关键的客户价值元素上，才能取得客户价

未来十年的房地产行业发展趋势(精)

买房还是卖房未来十年的房地产行业发展趋势讲师:李豪课程介绍:随着2015-2016年初房地产新政策的出台,各房地产企业和房地产项目公司面临着新的机遇下挑战。中国房地产下一步在哪里?限购、限贷、限价等政策1线城市是否取消还是仍旧,目前是机遇还是危机,住宅市场是否好做还是商业市场有机会,这些问题都困扰着每一位中国房地产业人士。本课就新政策之后房地产行业的发展趋势,从国家政策、经济、国策、产业等多方面展开分析和阐述,对以上问题一一解答。课程对象: 房地产企业董事长、总经理、总裁、中高层管理人员。课程时间:1天/7小时课程大纲: 1解读2015-2016年的房地产新政策的解读 1.1宏观和微观正确解读房地产新政策 1.2解读中国经济格局与中国未来在世界经济中地位 1.3中国房地产市场需求现状 1.4解读土地、税收新政策 1.5解读经济环境、金融环境与投资环境 2影响中国房地产行业发展因素

2.1二胎化政策与人口红利 2.2营改增对房地产行业的影响 2.3城市化 2.4中国产业格局 2.5投资需求与投资环境 3上海房地产市场现状分析与预测 3.1上海等一线城市房价上涨支撑与因素 3.2“美国房地产模式”与“香港模式”和中国房地产发展阶段3.3上海房地产市场趋势与预测 4中国房地产市场格局发展趋势 4.1一、二线城市的趋势 4.2三、四线城市的挑战 4.3住宅市场趋势 4.4商业地产与互联网商业的明天 4.5国进还是民进 4.6“大鱼吃小鱼”还是“快鱼吃慢鱼” 4.7高周转还是高利润 4.8资产与现金流并举 5房地产项目类别发展趋势

5.1住宅项目 5.1.1刚需是否有那么多? 5.1.2改善性是否仍是主流? 5.1.3投资型是否有市场? 5.2商业地产 5.2.1商业结合体的下沉5.2.2写字楼的创新 5.2.3养老地产春天 5.2.4文化产业园的兴起5.2.5旅游地产的整合

(整理)工业地产发展前景.

工业地产发展前瞻工业地产是住宅、商服和综合类用地外的第四种性质用地。工业类用地上可建的建筑物用途通常包括：工业制造厂房、物流仓库和工业研发楼宇等。工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。一、工业地产发展在中国１．工业地产的市场需求驱动——全球产业战略转移 20世纪80年代以来，战后第三次全球产业结构调整进入高潮，世界范围内产业结构变迁出现了一些新的特征，不仅包括为适应高技术产业发展及产业升级的要求，劳动密集型产业和一般加工制造业大量向发展中国家的转移，也包括资本密集型和技术密集型等产业环节的全球战略调整。在产业有序更替过程中，各国产业结构之间逐步形成了一定的联动效应。由于中国经济发展采取了较为开放的模式，加之中国在劳动力、工业配套能力、国内市场规模等方面的优势，使中国成为承接国际产业转移最重要的区位之一。可以说，在这次产业转移过程中，中国是主要的目的国。改革开放以来，我国已经接受来自香港、台湾、日本和韩国以及自欧美等多个国家和地区的产业转移，这是中国制造业的崛起和发展重要诱因。中国制造业的迅速发展很大程度上是经济全球化条件下，全球产业升级和国际产业转移不断深化的必然结果。制造业的发展和升级，给我国工业开发区的发展提供了新的历史性机遇，其间也蕴藏着新的商机。２．工业地产市场的主要载体——工业开发区大量建造我国开发区自改革开放以来，经历了从无到有的发展时期，它的诞生顺应了国际竞争和新技术革命的发展潮流。开发区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。建立和发展开发区，是我国改革开放政策的一项重要措施，其重要作用与国际产业转移密切相关。开发区由于具备政策优惠、投资环境相对完善等特性，已经成为当地吸收外资、先进技术和管理经验最为集中的地区。这在国家级和省级开发区表现得更为明显。同时通过外引内联，开发区又成为带动周边城市、企业及整个地区经济积极参与国际竞争、扩大开放的重要通道。据统计，全国54个国家经济技术开发区2003年实现国内生产总值4985.01亿元，占全国国内生产总值的4.27%。

房地产开发企业组织结构现状和发展趋势研究

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/c06131108.html, 房地产开发企业组织结构现状和发展趋势研究作者：张峰来源：《财讯》2019年第35期摘; 要：房地产行业仍然是我国的基础性产业，房地产开发企业的内部组织结构关系着这个企业能否正常运转，而运转良好的房地产企业才能在房地产项目建设中发挥出好的作用。因此，本文首先分析了房地产开发企业组织结构类型，其次结合我国房地产开发企业的发展情况分析其组织结构现状，指出组织结构优化的重要性，最后分析了房地產开发企业组织结构发展趋势，以期促进我国房地产开发企业的发展。关键词：房地产开发企业;组织结构;现状;发展趋势我国房地产开发项目的增多促进了房地产开发企业的发展，而我国房地产开发企业的发展并不是一帆风顺的，在激烈的市场竞争中，也有很多房地产开发企业被市场淘汰。房地产开发企业的内部组织结构实际上与企业的经营效益有很大的关系，组织结构不善的话会直接影响企业的内部管理，造成管理的混乱或者是效率的降低，对于房地产开发企业的发展相当不利。因此，房地产开发企业应该重视内部组织结构的完善和发展。一、房地产开发企业组织结构类型房地产开发企业的主要经营方向就是房地产的开发，因此其内部的组织结构必须为房地产开发业务负责。因此，就当前来看，房地产开发企业的组织结构主要有以下四种类型。（1）U型组织结构。这是最为常见的房地产开发企业的组织结构，一般来说，相对小型的房地产开发企业都会采用这种组织结构形式。总经理是企业的总负责人，并且直接管理企业的人事、财务、营销、建设等不同部门和管理人员。这一组织结构形式中总经理需要管理的内容和项目非常多，所有决策靠总经理一人决断，虽然决策、执行效率比较高，但是各部门之间缺乏沟通和联系，不利于企业内部的和谐发展。（2）M型组织结构。M型组织结构是在总经理之下将公司内部分为几大独立的部门，例如人事部、财务部、战略规划部、开发事业部，这些部门都可以进行独立的决策和工作，相比U型组织结构来看，M型组织结构中的各个部门管理层具有更高的权限，一些已经计划好的工作内容都可以由各部门的管理人员负责完成，不需要所有事都由总经理来进行决策。但是这种组织结构的问题是部门体系结构庞大，管理层人员过多，企业整体效率不高。

中国工业地产发展综述及趋势分析预测

2006年中国工业地产发展综述及趋势预测 2006年中国工业地产发展现状一、本年度工业地产土地价值增长迅速，第一季度增长幅度首次超过1. 其他类型用地；0.97%元／平方M，增长率2006年第三季度工业地价水平为492个百0.672006年第三季度工业地价增幅提高与2005年同期相比， 0.30%）。2005分点（年第三季度工业地价增长率水平为元／平1686M2526元／平方、同期商业、居住地价水平分别为 0.57个百分点。、方M，同比增长0.38 ）年全国城市总体地价增长率同期水平比较（%2006 资料来源：国土资源部地价动态监测系统工业用地市场价格的市场体系由于政策对工业用地出让的规范，

逐步建立，工业土地价值开始在市场中有所体现。 %）2006年全国城市分用途平均地价增长率比较（年第一季度，工业用地的价格增幅同比出现比较明显的增2006首先政策调控使工业用增长幅度首次超过其他类型的用地显示，长，其次是新的工业用地开发投资增长出现了较大的提地走向了市场化；升。而且，全国工业用地不管是售价还是租金都在节节攀升，拿上海，为14.5%来讲，第三季度内上全市平均工业用地报价环比快速上涨4.78至，同期，厂房平均租金报价环比上升4.97%。美元105.2/平方M 月。平方M//美元 2. 产业地产升温，全国大部分地区现有开发区土地存量不足开发区作为主要的工业集中用地，发展面临着严重的考验，一方清理整顿开发国家宏观政策加强对开发区和工业园的调控力度，面，区，致使大量开发区或工业园区关闭；另一方面，保留下来的开发区也普遍存在用地空间不足的问题，未来的发展空间受限。北京原有近千家开发区和工业园，经审核后已正式批准保留的仅公顷，8067家。去年北京市批复开发区详细规划工业用地面积为27．其中绝大多数已经出让给企业，到2006年8月份可出让和租赁的工

新形势下房地产营销策划手段

新形势下房地产营销策划手段创新 (2012-01-14 11:23:55) 转载▼ 分类：房地产营销标签：秀山房地产营销营销策划网络营销房地产市场房产综观房地产市场的营销策划方案，有符合实际的、有超越想象的；有老套的做法、也有创新的方案。由此可见，营销策划人员绞尽脑汁、挖空心思。市场上的房地产经历了炒作的浮躁之后，已经漫漫地走向理智和成熟。那么，在当今市场竞争激烈的新形势下，我们的房地产营销策划的工作人员更应该注重理性，从实际出发，为房地产营销策划的未来稳重掌舵。（一）强调市场调研，注重市场分析。

从房地产营销的实际来看，花10分的力气作产品，往往需要花90分的力气去卖楼、造势、炒作。而花90分的力气好好地做好前期市场调研工作，做出真正符合市场需要的产品，往往只需要花10分的力气就能成功顺利销售。营销重在做好前期的市场研究，所谓不打无把握之仗，说的就是这个道理。前期市场调研，必须从消费者的实际出发，注重当地文化理念，重视消费者对产品户型、价格、产品质量的要求，将消费者的需求调查清楚，不能凭主观臆断，脱离实际。市场分析不准确，往往会造成楼盘积压，销售不畅。房地产企业应该做到：以市场需求为导向，根据实际需求量来决定市场供给情况；在可行性研究的同时进行房地产营销策划，贯穿全程营销策划的理念；认清房地产市场形势，不盲目跟风开发；要准确细分市场，开发市场上受消费者欢迎的空隙市场产品。（二）提高网络营销技术，并建立相应的评估体系。网上广告是网络营销的最基本形式，网络平台作为一种新的信息传播媒体,像电视广告一样可以开展营销活动。目前，大多数开发商都采用了相关的媒体进行房地产信息的网络宣传，建立企业网站是企业上网宣传的有效途径，另外，部分媒体的跟踪报道也是房地产产品网络营销的渠道。但是至于网络信息传播的有效性性究竟有多大，则没有明确的评估方法。因此，有必要创建相应的评估体系，对房地产网络营销效果进行评价，提高网络宣传的目的性和有效性。（三）提倡房地产企业之间的合作营销。