奉贤海湾别墅项目可[1]..

奉贤海湾宾馆可行性分析报告
福美来不动产·项目中心
2008年5月
一、项目介绍
1．项目区位条件
本案位于上海南端，拥有得天独厚的景观资源
✓本案位于奉贤海湾旅游区，位于上海的南端，拥有13. 7公里的海岸线。

面临东海，距离上海市中心约 40公里，距离虹桥机场30公里，浦东国际机场50公里。

2. 交通条件
构筑立体交通网络，通达上海及周边地区
✓区内南北向有A4高速公路、卢浦大桥南下浦星一级公路、杨高路延伸段、A3高速公路。

✓东西向有A30郊环线、A3高速和正规划建设中的浦东铁路、轻轨（东线）、磁悬浮等都将途径海湾旅游区。

✓金汇港内河直达黄浦江，海湾码头上，游艇可以停泊。

3.项目基本数据
上海海湾度假村宾馆
具体位置：海浪路39号，位于上海海湾旅游区碧海金沙度假村里
物业形态：六层主楼和四层裙楼组成
建筑面积：23787平方米，其中地下建筑面积：4548平方米
地下室层高：4.2米，
建筑密度：35.1%，容积率：1.56，绿化占地率32.9%，
总停车位：80个
客房数：约160间
土地使用期限：2007.7.22日至2043.7.21日止
总体规划：周边共有117栋度假别墅环绕，整体景观效果以自然风格为主，突出以宾馆、饭店、娱乐功能为主的建筑。

本案为海湾度假村中的主题结构。

项目现状：目前本案外立面已经完成，主要进行内部结构工程。

项目实景图一览
二、项目周边市场分析
1.奉贤市场环境现状分析
A、房地产业
品牌开发商大举开发，旅游区房地产开始升温
奉贤海湾板块别墅区从1999年开始开发，目前已初具规模，已完成了西部9.8平方公里的开发。

12家房地产开发公司先后进入奉贤海湾。

以世茂、招商地产、绿地集团、同丰、平苑、海岸线、建都房产等主要的别墅为主，已完成房地产开发面积19万平方米，板块内共建造了400多栋别墅，销售率达80%以上迄今为止，预计在2010年前建造完成3000栋别墅以及多层公寓，形成拥有10万人口的小镇，是上海最大的以独栋别墅为主的低密度别墅区之一。

一幅“城在海边、屋在林中、人在绿中”的画卷正在展开。

2007年9月,著名的招商地产以5.15亿元人民币竞争获得奉贤海港内一个地块;
2007年11月，实力型的世茂房地产以3.1亿元人民币收购该区域内原有的上海一家大型房地产公司90%股份,从而获得"碧海金沙"周边一块地的开发权。

2008年2月，三益与绿地集团合作，共同打造节能三星级标准绿色建筑——奉贤海湾商业街。

奉贤海湾商业街项目位于上海市奉贤海湾旅游区，西起海湾路，东接奉炮公路，北临新农河，南至海马路，基地总长超过1公里。

紧邻旅游区内最大的人造沙滩景点——碧海金沙，向东、向南链接城市交通主干道。

【区域房地产价格分布】
奉贤房地产产品价格体系
海景别墅普通别墅普通公寓价格体系15000元/㎡10000元/㎡5000－6000元/㎡
2. 相同类型酒店比较
奉贤宸南大酒店南桥宾馆奉贤度假村价格体系32000平方米/2亿1000平方米/1500万46688平方米/3.7亿
【区域房地产客户分布】
奉贤别墅客户区域分布体系
奉贤本地上海地区外地（含境外）来自区域约35％约35％约30％
随着奉贤海湾板块的知名度越来越高，目前这里的别墅销售情况愈发乐观。

从2004年下半年以来，别墅热销程度一直居高不下。

据了解，购房者中，有三分之一是奉贤本地人，三分之一来自上海其他地区，还有三分之一来自外地（包括境外）。

目前，来海湾购房的境外人士正逐年增多。

购房者中有很大一部分是出于投资目的买房的。

B、奉贤海湾区酒店业现状
旅游高峰期间周边高星级酒店供不应求
目前奉贤海湾板块对于游人的接待能力明显不足。

现有3个酒店，总计400——500套房间，然而2004年到奉贤海湾旅游的人数已达到60多万人次。

一到双休日，这里同时接待游人时常高达4000——5000人，沿海边的要道有时还会引起交通堵塞。

棕榈滩海景酒店是按五星级标准建造的，标准房每天是500元。

即便价格不菲，房间仍然经常是供不应求，一般须提前一个月预订。

于是许多游人便转而住进了周边的别墅。

目前，这里别墅房间的租赁价为每天200——300元。

据了解，一家颇有实力的浙江企业针对奉贤海湾居住房供应的短缺情况，决定马上在海湾投资兴建一座建筑面积达8万平方米的超五星级酒店及酒店式公寓，但据估算，这也不能完全满足需求，于是一些投资客瞄准了这样的机会，纷纷购买别墅出租，并等待物业升值。

C、教育体系
占地1500亩的教育部重点大学华东理工大学、已建成的上海师范大学、由上海厚德投资公司投资的高级中小学——海湾中学，还有上海旅游专科学校和上海市青少年素质教育基地也落户在海湾，形成了一定规模的教育产业体系。

D、商贸餐饮
以上海滩广场、海鲜一条街为主体，其中上海滩广场正在建设中。

E、娱乐休闲
已建成龙腾阁、东海普陀寺、电力风车、铁板沙、风筝场、五星级棕榈滩海景大酒店、溢丽顿大酒店、上师大迎宾楼等娱乐休闲项目，南天门广场正在加紧建设中。

与浙江省嵊泗县联合开放滩浒岛，开辟了岛屿旅游的特色，该岛总面积
0.64平方公里，距离海湾旅游区12海里（约20公里），岛上旅游资源十分丰富，
有许多大规模旅游开发的优越条件，将建设成为上海未来的海上休闲度假中心。

东部7.4平方公里，总投资额.8亿元，占地1200亩的高尔夫球场于今年10月份正式对外营业，海景城正在做方案，金汇塘路降坡、浦星路延伸段等市政基础设施工程正在加紧建设。

F、生态度假
以300亩世纪林、自然美生活馆、与日本合资的中医疗养为主的健康疗养院为主体。

G、艺术观赏
以世纪儿童画廊、包畹容京剧服饰馆、文化艺术休闲一条街为主体。

2.奉贤海湾旅游区规划前景
以旅游休闲产业为基础的南上海新型专业型城镇
【功能定位】
海湾旅游区将建设成为与上海国际大都市相配套，与洋上国际深水港和上海化工区建设相呼应的，与滨海产业带和城市带开发相融合的旅游度假基地、会务基地、教育基地及海上运动中心，融居住功能、生态功能、旅游功能、会务功能、体育功能、教育功能于一体；集旅游服务产业、休闲娱乐产业、房地产业、教育产业于一身，生态环境优美、交通便捷、设施一流、服务水平上乘的南上海新型专业型城镇。

【整体规划】
海湾旅游区开发总体规划以金汇港为界，分为东西两块，规划陆地区域为70平方公里，西部规划10.2平方公里，东部规划8平方公里，市级项目“碧海金沙、黄金海岸”概念性规划50多平方公里。

西部规划：
自然的铁板沙滩涂为3平方公里，陆地10.2平方公里，主要功能分布为：以华东理工大学、上海师范大学、高级中小学为主题的教育科研区；以4000幢别墅为主题的高档居住区；以上海滩广场、海鲜一条街为主题的商贸餐饮区；以龙腾阁、东海普陀寺、棕榈滩海景大酒店、南天门广场为主题的娱乐休闲区；以世纪林、自然美生活馆、海湾健康俱乐部为主题的生态度假区；以世纪儿童画廊、包畹容京剧服饰馆、文化休闲一条街为主题的艺术观赏区。

经过五年的建设，西部规划已基本完成。

需要完善、提升的旅游项目有蔡燕萍自然养身馆、文化艺术一条街、南天门广场等。

东部规划分为二块：
第一块：碧海金沙示范区，陆地区域8平方公里，围海造湾3.5平方公里，规划主题为动态休闲区。

主要景点为：以2公里长的沙滩为主题的海水浴场及沙滩活动区；以3平方公里港湾为主题的游艇俱乐部和水上活动区、海水垂钓区；以酒店式公寓为主题的海景城区；以高尔夫球场为主题的各类球场及别墅区；以五星级海景大酒店为主题的会务、商务、展览商贸区；以绿树、河流为主题的生态林、别墅、度假区。

第二块：市政府规划的碧海金沙黄金海岸，陆地区域50平方公里，港湾规划30平方公里，已经正式在上海市后三年旅游发展规划中被确定为重头戏，目前有关专家和部门正在紧锣密鼓地做准备工作。

海湾旅游区规划建设的阳光、碧海、沙滩、绿树，是世界性休闲旅游的主体，也是世界休闲旅游发展的潮流。

体现自然完整的美，上海共有139公里长的海岸线，而能建设开发的碧海金沙、黄金海岸唯海湾旅游区而莫属，上海不能缺海，上海的海就在海湾。

通过隐堤围海、碧水成湾、铺沙造滩、植树造林，构筑“水清、沙软、林密、港湾”的海洋风景，形成环境优美、功能齐全的休闲娱乐度假黄金海岸，成为上海市级旅游开发区，成为上海国际大都市的重要组成部分。

【规划进展】
海湾镇不仅拥有独一无二的海滨资源，南方最大的海湾国际风筝放飞赛场也在此地。

自上世纪90年代以来，已举办过十届全国和国际性的风筝大赛，吸引了全世界30多个风筝代表团和500万人次的参与者和观赏者。

棕榈滩海景高尔夫俱乐部构成杭州湾第一个真正的海景国际休闲度假社区,成为大上海最具磁力的海岸首富聚居中心，体验在明媚的阳光下挥杆一击的惬意。

生态旅游胜地海湾国家森林公园已“展露绿姿”，形成16000亩绿地面积，使海湾镇成为上海市人均绿地面积最多的镇。

海湾镇区域内上海师范大学已经建成、华东理工大学、上海应用技术学院一期再建，这里将形成五所高校集聚的人才高地。

星火开发区是以制造加工业为主的市级重点工业开发区，年产值突破100亿元。

作为上海仅存的可供大规模旅游开发的海岸线，海湾镇是最有希望建成游艇城的，预计在明年8月前启动河道拓宽整治工程以及湿地公园的建设，在两年内具备游艇活动服务和消费的基本功能，到2010年初步建成。

海滩周边地区计划建设“棕榈滩海景城”、“海湾之星嘉年华”和“黄金海岸”等工程项目，最终整个碧海金沙将形成6大功能区：即人工沙滩区、休闲娱乐区、商务会展区、体育健身区、康复保健区和生活配套服务区，建成一个集水上娱乐、餐饮休闲、商务会议、体育健身为一体的旅游度假地。

目前，毗邻水上乐园的棕榈滩海景高尔夫俱乐部已运行。

此外，碧海金沙人工沙滩，将是2010年上海世博会的旅游休闲配套项目。

【规划前景】
两大机遇：
奉贤的发展主要有两大机遇和三个亮点，两大机遇指的是奉贤是上海几个郊区中唯一凭江临海的，北接黄浦江，南临杭州湾。

其次在于杭州湾大桥，6月26日全线贯通，这座世界最长的跨海大桥预计，2008年投入使用。

届时，奉贤与浙江沿海地区的交通格局和经济联系、合作将发生新变化，它将成为连接上海与江浙城市的交通枢纽。

三大亮点：
包括碧海金沙、奉贤大学城和海湾国家森林公园，去年整个奉贤区的旅客达到200万人次，而今年上半年这一数字已经上升到了180万。

应该说“碧海金沙水上乐园”带动了整个奉贤旅游。

奉贤大学城共计引进五所大学，奉贤也将借此契机成为新一处人才高地。

投资五个亿建造的海湾国家森林公园面积10万亩，相当于两个静安寺的大小。

旅游胜地、知识高地、天然氧吧、交通枢纽，这些优势为奉贤打造高尚住宅区和导入高质量人口带来契机。

3.市场小结
●本案位于上海南端，拥有得天独厚的景观资源
●交通网络便捷
●奉贤海湾区品牌开发商大举开发，旅游区房地产开始升温●规划定位较高，且目标规划正在稳步进展中
●规划以旅游休闲产业为基础，本案产品正匹配其规划功能●旅游高峰期间周边高星级酒店供不应求，市场空间较大●除旅游旺季，其他时间旅游经营情况主要以会务及休闲为主
三、项目定位建议
1.项目SWOT分析
优势劣势
✓本案处于海湾别墅区，紧邻东海，拥有独特的景观资源
✓周边环境较好，交通便利
✓项目自身内部配套规划相对齐全，规模适中
✓项目周边已有成熟度假别墅，且环境较好✓区域目前旅游业发展处于起步阶段，人流量低
✓周边别墅入住率低
✓旅游区内不少商业均在招商阶段，度假氛围弱
✓距离市中心较远
机会威胁
✓奉贤海湾别墅区整体规划以旅游业和别墅区为主，发展前景较大
✓奉贤海湾度假区的碧海金沙已具有一定知名度
✓大型房地产开发公司进驻：如世贸地产、招商地产、绿地集团在此均
有项目。

✓五家上海知名大学入驻，师生人员数量庞大。

✓目前项目周边旅游主要以碧海金沙为主，除夏天外人流量较低。

2. 定位方向
定位筛选
项目内规划配套齐全，外立面较好 酒店规模约2.3万平米
项目属于度假村内的主体建筑
奉贤旅游度假规划正在落实中
项目拥有独特的景观资源 目前项目周边旅游产业主要集中在夏季
平时人流量较低，商业氛围不足 项目内部条件
项目外部条件
等待区域规划成熟
匹配的酒店规模
能够持续导入人流
项目特点
四星级
主题式
度假酒店
亲子型
景观型
休闲型
迪斯尼乐园
三亚度假酒店 Spa 酒店
温泉酒店
运动酒店
3．定位建议
结合以上分析和项目特点，本案定位建议为
四星级运动度假酒店
（主要配套设施为：
游泳池、网球场、保龄球、高尔夫练习场、壁球馆、棋牌室、健身房、跑马场等）建议说明
✓本案具备作为四星级酒店的规模和内部配套结构功能
✓区域功能定位为奉贤海湾度假区，因此，本案酒店的性质主要为度假酒店
✓本案为保证持续性人流量，应拥有自身酒店的主题性
✓由于奉贤海湾度假区的成熟需要一定的时间，因此建议定位为运动酒店，这样的该主题性和海湾度假区相补充，则可以吸引持续的人流量，确保在区域起步阶段和旅
游淡季阶段，形成持续经营
✓同时，该定位可以和周边酒店形成错位竞争
四、项目可行性分析
1.年租金推导
单价
房间数入住率天租金月租金年租金（元/天）
600 160 100% 96000 2880000 34560000 600 160 90% 86400 2592000 31104000 600 160 80% 76800 2304000 27648000 600 160 70% 67200 2016000 24192000 600 160 60% 57600 1728000 20736000 600 160 50% 48000 1440000 17280000 600 160 40% 38400 1152000 13824000 500 160 100% 80000 2400000 28800000 500 160 90% 72000 2160000 25920000 500 160 80% 64000 1920000 23040000 500 160 70% 56000 1680000 20160000 500 160 60% 48000 1440000 17280000 500 160 50% 40000 1200000 14400000 500 160 40% 32000 960000 11520000 400 160 100% 64000 1920000 23040000 400 160 90% 57600 1728000 20736000 400 160 80% 51200 1536000 18432000 400 160 70% 44800 1344000 16128000 400 160 60% 38400 1152000 13824000 400 160 50% 32000 960000 11520000 400 160 40% 25600 768000 9216000
2.投资回报率推导投资额
单价
（元/天）
房间数入住率年租金年投资回报率毛投资额
600 160 40% 13824000 0.1 138240000 13824000 0.08 172800000 13824000 0.06 230400000
500 160 50% 14400000 0.1 144000000 14400000 0.08 180000000 14400000 0.06 240000000
400 160 60% 13824000 0.1 138240000 13824000 0.08 172800000 13824000 0.06 230400000
总结：
12万吨的“金沙”，铸就了上海真正的海滩，从而使碧海金沙名扬四方。

同时吸引了众多知名开发商相继的进入，预计到2010年，奉贤海湾板块将成为上海最大的独栋别墅区，总量将达到3000栋。

美丽的海滩带动旅游业的持续走热，也激励了许多境外及本地投资客对于地产的追捧，使得海湾板块的物业增值直线上升，从“碧海金沙别墅”最初的30万一栋增值到现在的200多万一栋。

每周的游客5000-6000人次，使得海湾镇宾馆，酒店的客房供不应求，而本项目那近乎于公寓住宅的价格，良好的地理位置，周全的配套服务，完全展现在您的面前。