昆山淀山湖项目方案与深化设计任务书

第一部分项目概况及用地分析一、地理位置本项目地块位于、、三角地区的中心，坐落在昆山市淀山湖东北岸边，与旭宝高尔夫俱乐部毗邻（注：旭宝高尔夫俱乐部是亚洲十大高尔夫球场之一，消费客群层次较高）。

东面：远泾港，河道呈南北流向，河面宽约20米左右，水质较好，可直通淀山湖，机械船15分钟便可到达。

河面上有围养的鱼塘，河道东面有少量的农民自建房。

远泾港河道是本项目东面的界线（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

南面：建设中的中旭路，东西走向，路面宽7米，中旭路南面是旭宝高尔夫俱乐部。

中旭路距旭宝高尔夫俱乐部围墙约16米左右。

本项目南接中旭路（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

西面：潮山港，河道南北流向，河面宽约20米，水质较好，河道两侧是农田和少量的农房，潮山港河道是本项目的西边界线（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

北面：永利路，东西走向，西起复行路，东至永利路，道路快车道宽约16米，双向四车道，路面较好，行驶车辆较少，慢车道路幅宽6米。

道路两侧有大面积的农田和鱼塘，永利路是本项目地块的北面界限（准确的地块边界见附件1：地块规划红线图）。

宗地地理位置图本案所在地宗地周边情况二、项目地块概况项目规划总占地面积约为66万平米。

项目整个地块呈不规则四边形，东面、西面有少量的农房，地块现状为大面积的农田和鱼塘。

本项目地块东西河道均可直通淀山湖。

且东边河道稍窄，但航行时间较短；西边河道较宽，但航行时间稍长。

该地块水资源很丰富，部有纵横交错的河道，地下水的水层较浅、土质不好。

由永利路至旭宝高尔夫俱乐部的旭宝路南北横穿该地块， 该路面宽15米。

地块中间有一贯穿东西向的河流，被旭宝路分开，由一座桥相连，整体水系呈“H ”状分布。

该地块被自然的划分为四块。

本案所在地中旭别墅区信义别墅区旭宝高尔夫球场淀山湖镇1、交通分析本项目坐落在昆山淀山湖东北岸边，隶属淀山湖镇，本项目距离人民广场41.5公里，距离虹桥机场28公里，距离青浦工业园区11公里，距离昆山28公里，距离48公里，距离淀山湖3公里，周边的工业区较多，道路交通系统设施完善，交通便捷。

地块周边的居民稀少，周边生活机能和商业的配套设施不完善，目前区的生活机能主要集中在淀山湖镇中心，具体情况如下：3、周边项目概况墅，套型面积偏大，且中旭项目的绿化已基本做好。

4、气候气象昆山地属亚热带湿润季风气候区，一月均温2.5摄氏度，七月均温28摄氏度，无寒冬酷暑，全年气候宜人。

5、淀山湖地区人文文化介绍淀山湖位于市青浦县和昆山县境，是地区最大的淡水湖，被称为"后花园"，湖水面积62平方公里，为西湖的12倍。

淀山湖湖水清澈，泊湾盘曲，岸线多变，形成了独特的淀山湖风光。

淀山岸的仿古大观园，水上运动场，国际乡村俱乐部等景点和建筑互连成片。

淀山湖湖畔北侧昆山境，目前仅建有旭宝高尔夫俱乐部，其他综合配套不尽完善，与淀山湖境的人文环境及配套有较大差距。

第二部分项目定位及客源定位项目定位：“运动、休闲、健康、养生，演绎度假文化的生态别墅社区”客源描述: 以30～45岁具有一定素养、文化品位较高的城市中产阶级中上层为主要的潜在客户群体。

（详见附件2）第三部分项目设计要点及要求一、总体规划建议（一）规划设计原则1、贯彻“以人为本”、“尊重自然”、建设生态型，适于现代生活的，又具有鲜明个性的人性化居住空间；尊重人性和自然规律，力求做到产品生态化、环境生态化、社区规划生态化，将本项目打造成为一个集休闲、运动健身、健康养生和生态居住为一体的带有度假特征的别墅社区，创造一个低容积率、低密度、低污染、低噪音、高鲜氧的健康生态环保的高品质住宅群体。

2、设计主题围绕度假文化，在建筑设计风格上体现地中海风情。

3、在规划用地以及建筑产品设计上，遵循经济合理的原则，充分考虑产品的性价比；同时要考虑项目的可操作性和可持续性，以便于项目的分期开发和分期销售。

4、项目设计应高度重视景观设计，建筑设计与景观设计相互配合，以充分达到两者的相互协调，强调建筑、景观及周边环境的融合；5、针对目标客群的消费特征，设计充分体现具有度假特征的别墅社区特点与风格；6、设计理念必须与项目开发的思路相协调。

（二）规划设计要点：1、规划面积：约66万平米2、用地性质：居住用地3、容积率： 0.23～0.284、建筑高度：别墅2层为主≤10米(可局部3层)；酒店式公寓≤6层（≤20米）5、绿地率：≥50%6、建筑退让：退用地边界：东侧≥10米，南侧≥20米，西侧≥10米，北侧≥20米，沿旭宝路两侧≥20米；退河道控制线：西侧≥10米，东侧≥10米；退让的面积不能做建筑，但是可以做景观及室外活动用地。

7、配套设施:生活会所、运动会所（主）;相关生活配套设施；警卫室等相关管理、服务设施（三）规划设计建议◆功能分区：分为别墅区、酒店式公寓、主会所（运动会所）、生活会所、公共商业、户外活动区、示区（样板区）、售楼处等◆构图方式：可以采用组团式构图，整个小区分为若干个独立的组团，各个组团之间一方面要相互独立，另一方面要相互呼应，组团间可以绿化景观、水系或者道路系统区隔。

每个组团统一在项目总体规划特色的同时要有各自的核心景观，即在满足均好性的同时具备差异性，形成不同居住组团各自的特色景观。

◆社区配套：社区配套分为主会所、生活会所、酒店式公寓和公共商业四个部分，根据其定位、功能以及目标消费客群的差异性，结合其服务半径，合理布置不同配套的不同位置。

（各部分详见其后）◆道路系统：1、交通道路应合理分流，减少对居住的影响;住区道路系统要分级明显，架构清楚。

2、在保证通达性的同时要考虑经济性，考虑尽量多的南北朝向的别墅，压缩道路面积，在最大程度上增大庭院面积，保证私家庭院的完整性。

3、交通中以人为本，不能让车流干扰居住环境，有条件可人车分流。

交通道路要以方便居民出入、迁居，满足消防、救护需要，减少对住户的干扰。

尽量在机动车道两侧或一侧考虑步道，保证行人安全，并且考虑无障碍系统设计，真正做到以人为本。

4、道路设计要以保证住户的安宁和私密性为原则进行布置，从而达到通达性、安全性、方便性、经济性、一体性和多层次性的要求。

5、组团道路设计可参考RMJM公司方案通道路系统设计。

◆社区入口：分为主入口、别墅住区入口、会所商业入口和服务性入口。

主入口：该入口为整个项目入口，紧密结合整体规划，并充分考虑景观设计、交通组织设计，力求做到充分体现其形象性、标志性，在第一时间给人以强烈的视觉冲击力。

别墅住区入口：别墅区住区的入口，设计中要考虑到交通组织设计，并且要尽量便于今后的物业管理。

会所/商业入口：该入口针对会所、商业区的人流和车流，将其与别墅区分开，避免干扰别墅区业主的日常生活。

服务性入口：该入口是仅为管理服务人员及服务车辆专设，如垃圾车、工具车，物业管理服务人员可以直接出入，平时不对住区业主开发。

该入口应该比较隐蔽、便捷，以便于部管理。

◆车位配比：别墅区考虑一定的访客车位。

酒店式公寓车位不低于0.5车位／户，并考虑一定的访客车位，尽量设置地上停车位。

会所及商业配套部分设置地上停车位。

（四）分期建议（详见附件3、4项目分期说明及分期示意图）二、独栋别墅产品建议（一）产品风格建议：1、抛弃纯现代建筑风格，吸收地中海周边传统别墅的典雅风格特征，同时能充分体现项目的度假型特征和时代精神，满足现代生活方式。

2、采用坡屋顶，立面建议部分以石料、花岗石砖、面砖或仿天然花岗岩砖贴面等与涂料搭配，使立面体现出强烈的质感，以提高产品整体的品质感。

3、每个建筑单体尽量考虑与景观的融合，使两者共同体现本规划设计的特色。

4、（二）产品类型及配比：1、根据市场分析建议，产品类型包括独栋别墅、酒店式公寓及相关配套。

2、面积配比：从市场的角度出发，参照主力户型总价及所需实现的功能，建议独栋别墅的主力面积为250㎡左右。

其详细套型配比如下：（三）一期开发围及房型配比1、位置（1）旭宝路西侧地块、旭宝路、中心公园、生活会所、中心湖主体（如图蓝色边框）（2）将旭宝路西侧地块作为整体考虑，保证该地块的完整性，提升地块价值；（3）通过对旭宝路的亮化改造以及旭宝路两侧景观的建设，提升整体项目形象，为后期项目升级打好基础；2、分期说明第一片区（如图蓝色阴影）开发顺序：项目主广场→售楼处及示区→第一片区别墅→中心湖主体开挖、中心公园广场建设、生活会所建设（注：“→”表示逻辑先后关系，“、”表示并列关系）（1）完成项目主广场的建设，为项目的推出作准备，增强项目冲击力；（2）完成售楼处及示区建设，给客户一个更加直观的冲击，使项目具备销售条件；（3）售楼处及示区完成后，推出第一片区别墅。

通过该片区产品入市，验证项目定位，为后期产品优化作准备；（4）建设第一片区别墅、配套及景观，完成该片区旭宝路出新及两侧景观建设。

（5）完成中心公园广场、中心湖、生活会所的建设，通过这些工程，优化区域环境，增强客户信心；第二片区（如图绿色阴影）开发顺序：第一片区别墅→第二片区别墅→旭宝路及两侧景观（1）一片区销售完成后，紧随其后推出第二片区。

该片区南靠高尔夫球场，位置优于第一片区。

在客户保持项目新鲜感的同时，开始利用生活会所及中心公园、中心湖作为卖点，创造第一个销售高潮，提高销售速度；（2）建设第二片区；完成片区旭宝路的出新及两侧景观建设，使旭宝路成为项目的宣传大道；再次提升项目形象，为后期开发提供一大卖点；（3）第二片区销售结束后，已完成整个项目开发体量的30%左右，并实现乡音的销售额，为项目后期开发奠定基础3（三）产品房型及功能建议1、设计原则根据市场定位报告，本项目为具有休闲度假特征别墅社区，因此，在房型的功能布局上要符合休闲度假型别墅的特点，要契合目标客户的喜好。

应体现舒适性、功能性、合理性、私密性、美观性和经济性。

布局在社交、功能、私人空间上应该进行有效分隔。

２、功能区建议一方面，由于别墅单体面积较小，不可能把每一个功能区都做得尽善尽美；另一方面，客户需求千差万别，对房间功能的定义也有自己的想法。

因此对各功能区灵活定位，给客户充分的自由，也尽量提高空间的利用率。

以下是对几个主要的功能区说明:（1）客厅：作为度假别墅主要的公共活动功能区，客厅主要是满足家庭和度假同伴公共活动的需求。

建议客厅尽可能朝南，保证采光，并尽量考虑与室外的景观的沟通，部分户型可以考虑在客厅外接一个露台，尽量增强与室外的交流，在有可能的情况下尽量考虑挑高。

（2）厨房：厨房要把握其尺度的合理性，320㎡以上户型在尺度上考虑可设置中西厨房。

（3）主卧、主卫：充分考虑采光和与室外景观的呼应，其中主卧卫生间要舒适、宽敞、通透，给业主自由装修的空间。

更衣室：满足一般性要求即可。

（4）车库及车位：250㎡左右的部分户型建议采用室外车位；室外车位要与庭院景观以及公共景观设计相结合，在材质、色彩上要尽量自然，注意与整体景观相协调。