成都高端公寓竞品分析

F型 250㎡ 三室两厅三卫
银泰华 悦居 成交客户分析
客户主要来源于北京和成都，以中年人居多，集中银行、金融、地产行业，客户看重项目的品牌
认可点 年龄 居住区域 行业
银泰品牌、地段价值、华尔道夫酒店品牌 客户年龄主要集中在40岁以上，客户从年龄上看均是由一定阅历和社会经历的中年人居多 最主要是北京及成都地区客户，占比分别达35%和23%，北京客群主要来自银泰的品牌追随者
类型：SOHO
高端 服务 式公 寓 （70 年产 权）
精装水平：10000元/㎡
目标客群：涉外企业高管、
60-300 港澳台企业高管、外籍政
阿玛尼
㎡
客
销售情况：品质标杆，受
众较小，去化缓慢
M5公寓 面积：78-129㎡ 均价：26000-32000元 /㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：SOHO
阿玛尼艺术公寓 面积：61-197㎡ 均价：40000元/㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：70年住宅产权
阿玛尼 产品面积段分布及去化情况
项目目前已售100套，存量1279套，月均去化5套，价格区间3.2万/㎡—4.1万/㎡ ，均价3.7 万元/㎡。
物业类型
精装（元/ ㎡）
梯户比
面积段
61
供应量 500
占比 36%
去化 44
存量 456
存量占比
月均 销量
均价 （元/㎡）
33.07%
41133
71
27%
浴缸 洁具 龙头 开关面板
具体装修情况 科勒、TOTO 科勒、TOTO 科勒、高仪、TOTO、布鲁克斯 施耐德、西门子
阿玛尼 项目基本信息
项目定位全球第二座/大中华地区首个阿玛尼高端奢华住宅产品，规划有高端会所、天际泳池以及高端商 务酒店，仲量联行提供意大利式全管服务。
锦江水上国际艺术中心
范思哲 公寓
C型，80㎡标准间
银泰华 悦居 主力户型分析
面积：120㎡
户型功能：一室一厅一卫
B型 120㎡ 一室一厅一卫
户型分析：
优势
经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景
客厅与餐厅自然相连，空间开阔
劣势
卫生间无窗，透气性差
主卧3米开间较小气
银泰华 悦居 主力户型分析
面积：160-172㎡ 户型功能：两室两厅两卫 户型分析： 优势 经典景观户型可揽收金融中心、天府大道全景 双主卧分开设定，有效避免相互干扰； 客厅与餐厅自然相连，使得空间开阔 劣势 卫生间无窗，透气性差 衣帽间较小气
主力户型分析
公寓主力户型：294—444套四；
户型：A3 面积：294㎡
功能：二卧三厅二卫一厨 户型分析： 优势：
大面积景观落地窗，采光及视野良 好，公共空间开阔，居住舒适度高。 劣势：
次卧面积较小
望江 名门
主力户型分析
户型：A3 面积：294㎡ 功能：二卧三厅二卫一厨 户型分析： 优势：
大面积景观落地窗，采光及视野良 好，公共空间开阔，居住舒适度高。 劣势：
去化 3
全装全配
320
SOHO 12000元/
5T3
㎡
444
18
33%
8
18
33%
7
663
4
1%
0
合计
58
100%
18
存量 15 10 11 4 40
存量占比 25.86%
月均销 量
均价 （元/㎡）
37675
17.24%
38487
2
18.97%
36872
6.90%
/
68.97%
/
37702
望江 名门
华尔道夫 酒店 （3352F）
占地面积
建筑面积 总户数 梯户比 物业规划
7万平方米
72万平方米 住宅480户，公寓337户 住宅3梯2户、公寓5梯13户和5梯11户 公寓、写字楼、商业、住宅、酒店
超甲写字楼
华悦府 购物中心
华悦居 （10-31F）公寓：
1# 楼 的 10-31 层 为 华 悦 居，总体量约3万㎡； 10-20 层 为 低 区 ， 5 梯 17 户 ； 22-31 层 为 高 区 ， 5 梯 15 户 。 产 品 为 76251㎡，层高3.5米；
A1型 162-172㎡ 两室两厅两卫
银泰华 悦居 主力户型分析
面积：210㎡ 户型功能：两室两厅两卫 户型分析： 优势 独特弧形空间，270°阔景 客厅、餐厅开阔大气 双卧分区私密性强 劣势 卫生间无窗，透气性差
D型 210㎡ 两室两厅两卫
银泰华 悦居 主力户型分析
面积：250㎡ 户型功能：三室两厅三卫 户型分析： 优势 独特弧形空间，270°阔景 客厅、餐厅开阔大气 客卧分区而设，私密性更强 劣势 卫生间无窗，透气性差 次卧开间较小气
02
分项目竞 品分析
银泰华 悦居 项目基本信息
银泰中心定位顶级城市综合体，规划住宅、商业、公寓、写字楼、酒店五大业态。
精装公寓华悦居，总体量约3万㎡，共337户。
开发商 项目地址
成都银城置业有限公司 高新区锦泰路28号
酒店：
33-51F为自持酒店，体量 2.7万方，引进世界知名酒 店集团希尔顿旗下的顶级 酒店品牌华尔道夫酒店
整体户型方正，活动区域开阔，居住 舒适度高。 劣势：
卫生间门朝向主要活动区域，使用不 便。厨房太小，很多器具装配不下，体 验感不佳。
半赠送
全赠送
阿玛尼 主力户型分析
户型：琉璃银套房 面积：77-84㎡ 功能：二卧二厅二卫一厨 户型分析： 优势：
卧室弧形窗户观景效果好 动静分区明显 劣势： 长厅采光较弱
银泰华悦居公寓 面积：77-251㎡ 均价：30000-36000元 /㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：SOHO
湾流汇公寓 面积：58-110㎡ 均价：26800元/㎡ 精装：7000元/㎡ 类型：SOHO
花漾锦江公寓 面积：120-700㎡ 均价：27000元/㎡ 精装：10000元/㎡ 类型：SOHO
户型：翡翠玺套房 面积：61㎡ 功能：一卧二厅一卫一厨 户型分析： 优势：
户型方正，装修奢华，设计感强。 劣势：
南北不通透，厨房也无对外窗户，不利 于采光或者通风，白天也需要开灯补光， 比较费电。
半赠送
全赠送
阿玛尼 主力户型分析
户型：琥珀钻套房 面积：71㎡ 功能：一卧二厅一卫一厨 户型分析： 优势：
途径 以自然到访为主，渠道客户占比约10%
置业原因多为投资兼自住；认可市中心这 置业原 种高端公寓式的时尚生活方式及阿玛尼、
因 门里的品牌，且投资回报价值巨大
阿玛尼 精装情况
精装标准分为：传奇版、魅影版、荣耀版，精装延续着阿玛尼优雅精致的设计风格，品牌上使
用德国美诺、霍尼韦尔安防系统等世界名牌，在确保精装品质的同时保障房屋的安全性。
阿玛尼 成交客户分析 客户主要来源于港澳台，以自然到访为主，职业目的多为投资兼自住，认可阿玛尼品牌。
客户区域分析
10%
60%
20% 10%
港澳台 北上广深 成都本地 其他城市
认可点
奢侈品牌、地段价值、圈层
主要来源于港澳台或拥有留学经历的人为 居住区 主，占比60%左右，以及部分成都白领精
域 英，占比20%；
兰博基尼公寓 面积：80-600㎡ 均价：预计45000元/㎡ 精装：18000元/㎡ 类型：SOHO
高端 90-700 使用或作为身份地位的象 花漾锦江、
本
公寓 ㎡
征品
望江名门、
望江名门公寓
案
销售情况：小面积偏重走 M5
面积：294-663㎡ 均价：40000-100000
量，大面积拔升品质
元/㎡ 精装：10000元/㎡
文化东方酒店（六星级） 业态：酒店楼栋低区服务式公寓 、高区酒店
办公（SOHO、甲级写字楼）
阿玛尼 艺术公寓
1号楼
阿玛尼 艺术公寓
2号楼
开发商
物业规划
占地面积（亩） 建面（万㎡）
容积率 绿化率 总户数 车位数 建筑高度（米） 标准层面积（㎡） 住宅层高（米）
门里集团 1F：会所、健身中心 2-29F\31-62F：住宅（82-230㎡） 63-65F：顶跃(300㎡）
5层现作为售楼中心，后期 规划为私人会所，提供健 身、会客、娱乐等功能
1-4层商业配套，商业前期 不出售，可给业主优先考 虑，后期统一招商
占地面积
5356.74平方米
建筑面积
53499.4平方米
容积率
6.0
楼层状况
29层
建筑形态
高层、塔楼
配置
配置一座1000㎡业主私人会所，会所内设置酒 吧、健身房、娱乐室和天际泳池
装修状况 绿化率 物业费 物业管理 交房时间 车位
精装（公寓、住宅），8000元/㎡ 15%
公寓：11.8元/㎡/月；住宅：7元/㎡/月；写字楼：26元/㎡/ 月
仲量联行
2016年5月 住宅1：3，商业1:2
银泰华 悦居 产品面积段分布及去化情况
产品面积段广，主力户型77-85㎡标间，其次121-212㎡套一、套二
阿玛尼 户型分析
户型：黑曜金套房 面积：160㎡ 功能：三卧二厅三卫一厨 户型分析： 优势：
大面积大尺度社交客厅餐厅 主卧空间大，居住舒适 劣势： 次卧面积较小
阿玛尼 户型分析
户型：天青玉套房 面积：192-197㎡ 功能：四卧二厅四卫二厨 户型分析： 优势：
大面积大尺度开放式社交客厅餐厅 主卧大衣帽间，最大满足生活需求 设置影音室和多功能厅 劣势： 次卧卫生间无窗，通风较差
成都高端公寓
竞品分析
01 竞品分布及研究对象 02 分项目竞品分析 03 市场分析总结
01
竞品分布及 研究对象
竞品 分布
以城中、城南高端公寓为选择标准，对竞品的规划、户型、客群、精装标准、配套服 务、销售及营销等方面进行分析
分类 面积
项目特征
代表项目
精装水平：10000元/㎡ 目标客群：作为第二居所 银泰华悦居、
800 8T3
46
754
54.68%
37074
70年住 宅
6000
8T4
77-84
27%
8T11
5
160
60
9%
8
52
3.78%
53941
192-197
19
2%
6
13
0.94%
67339
合计
—
1379
100%
104
1275
92.46%
37008
阿玛尼 主力户型分析
产品多样化，面积段广，主力户型：61-84㎡套一、套二为主力户型
成交客户区域
5% 15%
20%
60%
认可点
66F：天际会所 27 15 5.98 20%
1379 930 220 1300 3.15
交房标准
三档装修标准： 传奇版（含固定家具、厨卫）、 魅影版（含固定家具、厨卫、活动家具） 荣耀版（固定家具、厨卫、活动家具、软装）
订制服务
销售政策
物管公司 /物管费用
认购期按揭伏惠7%，一次性11%
12元/ ㎡（“8+4”）模式 仲量联行提供意大利式全管服务
银行和金融及地产业是客户相对集中的行业
3% 4% 8%
成交客户区域
23%
35% 16%
11%
北京
香港
江苏
成都
客户年龄
购买动机
18% 35%
47%
21%
20-3522%
36-55 56以上
57%
投资 自住 投资兼自住
银泰华 悦居 精装情况
由纽约华尔道夫酒店御用设计——美国CHAMPALIMAUD 的大师进行室内精装设计，精装风格和 标准与华尔道夫酒店一致。精装标准10000元/㎡。
入口处设置卧室可能有一定噪音影 响。
望江 名门
主力户型分析
户型：A1 面积：320㎡ 功能：二卧二厅二卫一厨 户型分析： 优势：
阔适主卧，居住舒适度高 半开放式书房增加空间社交功能性。 劣势： 卧室较分散
望江 名门
成交客户分析
客户以北上广深一线城市客户与成都本土富二代为主、省内二线城市企业家老板
套型 标间 套一 套二
面积段 （㎡） 77-85
121-129
161-212
Leabharlann Baidu
供应量 （套）
170
73
84
套三
249-251
10
合计
-
337
占比 50% 22% 25% 3% 100%
去化
已推 存量 （套）
存量占比
月均销 量
(套）
均价 （元/㎡）
337
10+
2.97%
3
3000036000
-
-
-
-
银泰华 悦居 主力户型分析 面积：77-85㎡ 户型功能：标准间 户型分析： 优势 酒店标准间设计 东向拥有阔景采光、观景面 静享奢侈品购物中心屋顶花园景观 劣势 卫生间无窗，透气性差 厨房空间较小
配置智能化系统、用料使用德国美诺等世界名 牌，搭配霍尼韦尔安防系统
三种精装标准，传奇版、魅影版、荣耀版
望江 名门
项目基本信息
“望江名门”作为2016全国十大影响力项目之一，占地6亩，体量小，仅58户。于2016年5月 入市，主打660㎡一层一户诉求。
7-25F
项目共1栋2个单元，楼面采 用全玻璃立面分别为25层和 29层，3.9米层高，每层3部 电梯。26-29层一梯一户， 共58套豪宅
车位
291
总户数
58
装修状况
精装12000/平方米
物业顾问
仲量联行
物业费
12元/平米.月
望江 名门
产品面积段分布及去化情况
项目目前已售18套，存量40套，月均去化2套 价格区间3.69万/㎡— 3.85万/㎡ ，均价3.77万元/㎡
物业类型
精装（元/ ㎡）
梯户比
面积段 294
供应量 18
占比 33%