201904-新希望杭州余杭区112亩地块【住宅项目】中标方案(容积率2.2 刚需+改善 85-150 高层+洋房)-齐越
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杭州市余杭区九乔商贸城112亩地块
二零一九年四月
QIYUE ARCHITECTS
.
上海齐越建筑设计有限公司
始于2004，逾15年的历练，齐越设计锻造了富有专业技术能力和服务 能力的团队，公司拥有员工总数逾120人，共设有七个设计团队（含研 发技术团队），以及一个综合管理服务后台（包含：营销、行政、人力、 财务、IT），并依托公司分享平台，建立以研发部领导的跨团队研发交 流机制。 每个设计团队内部基于项目需求，配置具备梯度能力的团队成员，采用 相对固定而兼顾动态流动的小组形式，在部门总监的领导下完成项目设 计服务。重要项目公司总监领导。 公司总监除战略重点项目的设计管控外，还重点分管市场开拓版块及研 发知识库建设板块。组织不断吸收新鲜血液，充实创新设计和管理基因， 全员推动学习型组织建设。我们的组织原则：扁平高效、项目导向。
北面面宽用足，最多可放9栋T4高层
北侧三拼较少
北侧三拼较多
北侧高层“2+2+2+3” 模式 三拼拼接较少
北侧高层“3+3+3” 模式 三拼拼接较多
.
3.5面宽洋房+高层
量差21000㎡
量差6000㎡
量差9800㎡
量差10600㎡
量差10200㎡
量差16400㎡
3面宽洋房+高层
高层“L” 型排列 3面宽洋房面宽用足，进深用足
1
53 4
③南侧：三卫路
①北侧：科卫路 2
④南侧：三卫路
②东侧：友爱路
基地现状
⑤西侧：杭桥路
地块东西两侧及北侧有现状土坡高起（约1-2m），南侧较为平缓 地块内土坡范围占小，四周道路高差较小，结合地块建筑限高及场地标高，建议挖方统一标高设计
居住用地
居住用地
商业用地
商业用地
地块价值分析
地块东西及北侧紧邻城 市道路，居住价值较低 南侧设置有15m宽公共 绿化带，居住价值其次 地块内部居住价值最高
杭州·世茂·钱塘天誉
2016年杭州66亿地王 世茂TOP天誉系首案 总用地面积:75903 m2 总建筑面积: 285507m2 容积率:2.4 2018年第十三届金盘奖年度最佳预售楼盘奖 2018年第四届地产设计大奖·中国 优秀奖 2019年美尚奖 人文气质豪宅丨银奖
.
杭州·世茂·钱塘天誉
.
目录
地块解读 设计愿景 规划推导 规划设计 产品设计 立面设计 示范区篇
.
板块再解读
着眼杭州大格局，重塑片区
YUHANG HANGZHOU
中国·杭州
余杭区
SITE
江干区
钱江新城
后G20时代，一个更具国际影响力的杭州
余杭高铁站
九桥商贸城板块
6.9km
武林广场
杭州东站
杭州市政府
区位分析
项目所在九乔商贸城板块， 是杭州主城东扩、临平副城南延 的必经之地，系临平副城的南大 门和城市化的“桥头堡”
高层层数16F 洋房前两排层数9层，第三排层数11层
高层:10.02万㎡ 洋房: 6.24万㎡
方案三【“U”形】
减少T4高层三拼数量
主轴设置转轴，形成园景楼王，提升溢价
距离武林广场12.8公里，距 离杭州东站7.7公里，距离余杭 高铁站6.9公里。
临平新城
九乔板块
城东新城
钱江新城2期
板块调性
大盘基调
临平新城南延 杭州主城东扩 钱江新城2期辐射 钱塘新区发展带动
武林广场
杭州东站
客运中心
钱江新城 钱江世纪城
交通分析
双地铁 立体交通
通过地铁1、9号线，25-35分 钟即可到达火车东站、钱江新城、 武林等市中心板块；
容积率做足 示范区位于西南角
高层“U”型排列 3面宽洋房面宽用足，进深用足
容积率做足 示范区位于北侧
高层“U”型排列 3面宽洋房面宽用足，进深用足
容积率做足 示范区位于西北角
方案一【“L”形】
120Leabharlann Baidu区间段户型与120以内户型面积比为4：6，任务书建议为3 ： 7
“L”形围合，空间开敞，120户型偏多
1、15个2T4高层单元+35个洋房单元组成
2、中心轴线空间，缩放有序、高层组团视野开阔 3、层数分布
高层层数16F 洋房前两排层数9层，第三排层数11层
高层:8.47万㎡ 洋房: 7.79万㎡
方案二【“U”形】
北侧三拼T4较多
中轴对称，南北过于通透
1、18个2T4高层单元+28个洋房单元组成
2、中心轴线空间，缩放有序、高层组团视野开阔 3、层数分布
愿景
这片土地将传递给我们
杭州东扩的记忆点
精奢大盘的新名片
关键词
希望
品牌IP
价值
大盘气质
人居
产品支撑力
归属
立面辨识度
希望
品牌IP
价值
大盘气质
人居
产品支撑力
归属
立面辨识度
新希望地产
NEW HOPE REAL ESTATE
二十年来，新希望地产不断深化西南布局，稳健拓展全国 版图，高端项目落地，立典范，树口碑。
新希望地产给杭州带来 了···
锦粼府
以与城市共荣的高瞻视角 秉承匠心精筑的精神
为城市带来美好人居体验
未来城海岸
30万方墅质住区 致敬大杭州湾区时代 雕琢法式中轴景观 营造时代人居封面
澄品101
盛世沸腾的奥体心 宁静奢华洋房住区 精细奢雅现代高层
打造品质标杆
本案 新希望九乔项目 精奢大盘新名片
···
希望
价值高
价值低
.
强排条件输入
配比：118㎡及118㎡以上区间段户型，与118以内户型户型面积配比控制在3:7 高层：
85方（3房1卫）——主力户型 95方（3房2卫）——备选户型 118方（4房2卫）——备选户型
小高层： 95方3房2卫，120方4房2卫 多单元拼接小高层楼栋可考虑边厅产品
.
高层占位研究
品牌IP
价值
大盘气质
人居
产品支撑力
归属
立面辨识度
规划推导
规划居住用地
居住用地
N
规划条件解读
规划条件：
用地性质：R21（二类住宅用地） 用地面积：74876㎡ 容积率：2.0-2.2 绿地率：≥30% 建筑密度：≤28% 机动车出入口： 科卫路、三卫路 建筑限高：H≤50m
产品输入要求：
高层：85㎡、95㎡ 洋房：95㎡ 、120㎡
通过德胜、东湖快速路，30分 钟即可到达武林广场、钱江世纪 城，距离客运中心1.1km（3分钟 可达）。
商 宜家
丰收湖 景
中 乔司二中
意法服饰城 商
乔司小学 小
四季青 服装市场
商
商 中润中心
商
东大门 商品交易中心
商 居艺空间 金沙湖公园 景
配套分析
周边资源丰富
地块1公里范围内：优质配套有 乔司小学、两大专业服装批发场、 中润中心 地块3公里范围内：优质配套有 客运中心、丰收湖、金沙湖双公 园、宜家
二零一九年四月
QIYUE ARCHITECTS
.
上海齐越建筑设计有限公司
始于2004，逾15年的历练，齐越设计锻造了富有专业技术能力和服务 能力的团队，公司拥有员工总数逾120人，共设有七个设计团队（含研 发技术团队），以及一个综合管理服务后台（包含：营销、行政、人力、 财务、IT），并依托公司分享平台，建立以研发部领导的跨团队研发交 流机制。 每个设计团队内部基于项目需求，配置具备梯度能力的团队成员，采用 相对固定而兼顾动态流动的小组形式，在部门总监的领导下完成项目设 计服务。重要项目公司总监领导。 公司总监除战略重点项目的设计管控外，还重点分管市场开拓版块及研 发知识库建设板块。组织不断吸收新鲜血液，充实创新设计和管理基因， 全员推动学习型组织建设。我们的组织原则：扁平高效、项目导向。
北面面宽用足，最多可放9栋T4高层
北侧三拼较少
北侧三拼较多
北侧高层“2+2+2+3” 模式 三拼拼接较少
北侧高层“3+3+3” 模式 三拼拼接较多
.
3.5面宽洋房+高层
量差21000㎡
量差6000㎡
量差9800㎡
量差10600㎡
量差10200㎡
量差16400㎡
3面宽洋房+高层
高层“L” 型排列 3面宽洋房面宽用足，进深用足
1
53 4
③南侧：三卫路
①北侧：科卫路 2
④南侧：三卫路
②东侧：友爱路
基地现状
⑤西侧：杭桥路
地块东西两侧及北侧有现状土坡高起（约1-2m），南侧较为平缓 地块内土坡范围占小，四周道路高差较小，结合地块建筑限高及场地标高，建议挖方统一标高设计
居住用地
居住用地
商业用地
商业用地
地块价值分析
地块东西及北侧紧邻城 市道路，居住价值较低 南侧设置有15m宽公共 绿化带，居住价值其次 地块内部居住价值最高
杭州·世茂·钱塘天誉
2016年杭州66亿地王 世茂TOP天誉系首案 总用地面积:75903 m2 总建筑面积: 285507m2 容积率:2.4 2018年第十三届金盘奖年度最佳预售楼盘奖 2018年第四届地产设计大奖·中国 优秀奖 2019年美尚奖 人文气质豪宅丨银奖
.
杭州·世茂·钱塘天誉
.
目录
地块解读 设计愿景 规划推导 规划设计 产品设计 立面设计 示范区篇
.
板块再解读
着眼杭州大格局，重塑片区
YUHANG HANGZHOU
中国·杭州
余杭区
SITE
江干区
钱江新城
后G20时代，一个更具国际影响力的杭州
余杭高铁站
九桥商贸城板块
6.9km
武林广场
杭州东站
杭州市政府
区位分析
项目所在九乔商贸城板块， 是杭州主城东扩、临平副城南延 的必经之地，系临平副城的南大 门和城市化的“桥头堡”
高层层数16F 洋房前两排层数9层，第三排层数11层
高层:10.02万㎡ 洋房: 6.24万㎡
方案三【“U”形】
减少T4高层三拼数量
主轴设置转轴，形成园景楼王，提升溢价
距离武林广场12.8公里，距 离杭州东站7.7公里，距离余杭 高铁站6.9公里。
临平新城
九乔板块
城东新城
钱江新城2期
板块调性
大盘基调
临平新城南延 杭州主城东扩 钱江新城2期辐射 钱塘新区发展带动
武林广场
杭州东站
客运中心
钱江新城 钱江世纪城
交通分析
双地铁 立体交通
通过地铁1、9号线，25-35分 钟即可到达火车东站、钱江新城、 武林等市中心板块；
容积率做足 示范区位于西南角
高层“U”型排列 3面宽洋房面宽用足，进深用足
容积率做足 示范区位于北侧
高层“U”型排列 3面宽洋房面宽用足，进深用足
容积率做足 示范区位于西北角
方案一【“L”形】
120Leabharlann Baidu区间段户型与120以内户型面积比为4：6，任务书建议为3 ： 7
“L”形围合，空间开敞，120户型偏多
1、15个2T4高层单元+35个洋房单元组成
2、中心轴线空间，缩放有序、高层组团视野开阔 3、层数分布
高层层数16F 洋房前两排层数9层，第三排层数11层
高层:8.47万㎡ 洋房: 7.79万㎡
方案二【“U”形】
北侧三拼T4较多
中轴对称，南北过于通透
1、18个2T4高层单元+28个洋房单元组成
2、中心轴线空间，缩放有序、高层组团视野开阔 3、层数分布
愿景
这片土地将传递给我们
杭州东扩的记忆点
精奢大盘的新名片
关键词
希望
品牌IP
价值
大盘气质
人居
产品支撑力
归属
立面辨识度
希望
品牌IP
价值
大盘气质
人居
产品支撑力
归属
立面辨识度
新希望地产
NEW HOPE REAL ESTATE
二十年来，新希望地产不断深化西南布局，稳健拓展全国 版图，高端项目落地，立典范，树口碑。
新希望地产给杭州带来 了···
锦粼府
以与城市共荣的高瞻视角 秉承匠心精筑的精神
为城市带来美好人居体验
未来城海岸
30万方墅质住区 致敬大杭州湾区时代 雕琢法式中轴景观 营造时代人居封面
澄品101
盛世沸腾的奥体心 宁静奢华洋房住区 精细奢雅现代高层
打造品质标杆
本案 新希望九乔项目 精奢大盘新名片
···
希望
价值高
价值低
.
强排条件输入
配比：118㎡及118㎡以上区间段户型，与118以内户型户型面积配比控制在3:7 高层：
85方（3房1卫）——主力户型 95方（3房2卫）——备选户型 118方（4房2卫）——备选户型
小高层： 95方3房2卫，120方4房2卫 多单元拼接小高层楼栋可考虑边厅产品
.
高层占位研究
品牌IP
价值
大盘气质
人居
产品支撑力
归属
立面辨识度
规划推导
规划居住用地
居住用地
N
规划条件解读
规划条件：
用地性质：R21（二类住宅用地） 用地面积：74876㎡ 容积率：2.0-2.2 绿地率：≥30% 建筑密度：≤28% 机动车出入口： 科卫路、三卫路 建筑限高：H≤50m
产品输入要求：
高层：85㎡、95㎡ 洋房：95㎡ 、120㎡
通过德胜、东湖快速路，30分 钟即可到达武林广场、钱江世纪 城，距离客运中心1.1km（3分钟 可达）。
商 宜家
丰收湖 景
中 乔司二中
意法服饰城 商
乔司小学 小
四季青 服装市场
商
商 中润中心
商
东大门 商品交易中心
商 居艺空间 金沙湖公园 景
配套分析
周边资源丰富
地块1公里范围内：优质配套有 乔司小学、两大专业服装批发场、 中润中心 地块3公里范围内：优质配套有 客运中心、丰收湖、金沙湖双公 园、宜家