万达集团发展模式研究
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持股占比
70%
➢ 体验式商业：发布宝贝王品牌
• 到2020年将开业200家儿童乐园 • 届时宝贝王将是万达第三代城市综合体模式的标
配，成为中国最大的连锁儿童娱乐公司
线上通讯巨头
线下商业霸主
线上搜索主入口
➢ 加码海外市场
• 1月24日，万达宣布将投资20亿英得镑在英国开 展旧城改造项目
• 7月8日，万达宣布将投资9亿美的元在芝加哥建 5星级酒店及公寓
发起人以在万达稳升中的作为合伙人的各项收益权利作为众筹标的，通 过快钱交易平台以最低1000元/份额转让给投资人
图：“稳赚一号”众筹模式
万达财富 （普通合伙人）
上海钱融
万达稳酬 （有限合伙企业
）
快钱金融 （普通合伙人）
万达稳升 （有限合伙企业
）
以万达稳升合伙 人各项权益作为
众筹标的
投资人
快钱交易平 台
万达广的场
轻资产模式的两大资金渠道
万达
基金、保险等机构投资者
外 部
• 2015年1月，万达与4家合作方签约，拟拿出
管
240亿元用于投资20座万达广场， 万达商业
道
负责建设和管理，合作方负责投资
负责设计、 建设、招商 、运营，使 用万达广场 品牌、“慧 云”信息管 理系统、电 子商务系统
包括万达已成立的电子商务公司、已收购的快钱 内 部 支付公司及这两家都在筹划的全新理财产品
以最低1000元/ 份额转让
如何为投资人实现收益？ ✓ 发起人通过万达稳升投资的万达自有商业地产进行对外
招商出租，获得租赁收益。发起人将租赁收益的一部分 以年化收益方式支付给投资人，基本上为众筹资金的6% ✓ 投资人除了每年取得租赁收益外，还可在众筹到期日（7 年期满之日）取得众筹标的份额的溢价收益。若7年期满 ，溢价收益大约可达到众筹资金的0.5倍 退出机制 ✓ 第一种：在第3个年度，万达自有商业地产通过房地产信 托投资基金（即“REITS”）上市，发起人以支付约定的 退出收益作为回购众筹标的份额的全部对价 ✓ 第二种：在第3个年度，发起人或万达稳升向第三方出售 相应权益或万达自有商业地产，发起人以支付约定的退 出收益作为回购众筹标的份额的全部对价 ✓ 第三种：7年的最长持有期限届满，若发起人未能促成上 市或向第三方转让的，则万达集团以众筹资金1.5倍的价 格收购相应物业权益
第四代
时间： 2012-至今 产品种类：商业、酒店、娱乐体验 规模：300~400万㎡ 建筑形态：大型商业文化购物城 主力商家：万达广场+商业街+文化娱乐+ 主题公园
全国化 布局
进军文 化旅游
国际化 轻资产 服务业 ···
2020年
2
商业型-万达集团
万达集团发展策略：至2020年，万达要形成不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大 业务板块，转型平台提供商
第一代
时间：2001-2002 产品种类：纯商业体 规模：5万㎡ 建筑形态：单建筑 主力商家：超市+家电+影院
第二代
第三代
时间： 2002-2006 产品种类：纯商业体 规模：15万㎡ 建筑形态：组合式 主力商家：超市+建材+家电+影院
时间： 2006-2012 产品种类：商业、酒店、办公、住宅 规模：40-80万㎡ 建筑形态：城市综合体 主力商家：百货+超市+家电+美食+影院
优势：1）利用品牌商家（如沃尔玛）号召 力拿地；2）高周转、快速复制
图：“现金流滚资产”运作模式
存量资产 抵押贷款
PE 短期开发贷
租金收入
资金
销售收入
主动拿地
城市综合体开发
购物中心
高星级 酒店
持有经营
商业街 公寓 写字楼 住宅 销售
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商业型-万达集团
万达集团：经过三代产品的蜕变，第四代万达产品体系已经成形，万达赋予升级产品更 多的文化内涵与旅游、观光结合起来
✓ 国际化：2020年资产一万亿 ✓ 轻资产：万达的品牌，别人的投资
✓ 服务业：以房地嘚产为主转型为以服务也为主 ✓ 主要方式：融合
不动产：继续开发及持有商业，成为全球 最大的不动产商
电商：通过与百德度、腾嘚讯两大巨头合 作，万达电商将成为全球最大的O2O电商 平台，真正实现O2O落地
文化旅游：电影院线、连锁娱乐、主题公园 、影视产业、报刊传媒、演Fra Baidu bibliotek公司、字画收 藏
管 如果万达的理财产品推行成功就能解决轻资产项 道 目的投资，也许就不用依赖外部投资者了
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商业型-万达集团
万达集团发展策略： “稳赚1号”项目突破了传统商业地产的融资模式，其运用快钱创 新的互联网金融方式，对接万达的实体产业，从而达到轻资产运营的目的
万达财富（作为普通合伙人）与上海钱融共同投资设立有限合伙企业— —万达稳酬，万达稳酬作为发起人与快钱金融（作为普通合伙人）共同 设立有限合伙企业——万达稳升，万达稳升以受让万达项目公司股权或 对项目公司增资等方式，投资于万达自有商业地产
平台提供商
零售：作为万达传统的产业，未来逐步减 少零售所占的比例
金融：成立万达金融集团，今后万达 所有的控股、参股以及财务投资都由金 融控股公司负责。
3
商业型-万达集团
万达集团发展策略：电商平台和国际化进程是万达未来最重要的两个拓展方向
万达与百度、腾讯合作推出电商平台 定位全球最大的O2O电商，不卖商品，卖服务， 整合线上线下资源，利用互联网技术构建智慧商业
商业型-万达集团
商业地产领域的先行者和领导者
万达集团：依靠“现金流滚资产模式”和“订单式商业”奠定国内商业地产龙头地位， 目前的持有物业面积跃居全球第二
万达四大主力产业：
万达快速扩张原因——订单式商业：
定义：与品牌商家签订战略合作协议，把 全国城市划分为不同等级，租金事先确定 ；随后这些品牌商家跟随万达广场在全国 快速复制
✓ 利润上，2020年万达商业地产净利润的2/3要来自租赁收入 ✓ 短期目标，2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产运营；2017年以后，万达将保持
每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产
专项基金 合作机构
万 达 轻 资 产 模 式
投资项目资 产
会归投资方
所获租金净收益 被一定比例分成
• 8月11日，万达宣布并购澳大利亚珠宝三塔项目 • ······
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商业型-万达集团
万达集团发展策略：上市后万达改变以外“现金流滚资产”和“以售补租”模式，2015 年提出轻资产战略，通过引入机构投资者、发行金融理财产品的模式实现商业轻资产化
轻资产战略——
✓ 规模上，2020年开业400-500个万达广的场，比原来重资产模式时的240-250个广场的数量翻了一番；
70%
➢ 体验式商业：发布宝贝王品牌
• 到2020年将开业200家儿童乐园 • 届时宝贝王将是万达第三代城市综合体模式的标
配，成为中国最大的连锁儿童娱乐公司
线上通讯巨头
线下商业霸主
线上搜索主入口
➢ 加码海外市场
• 1月24日，万达宣布将投资20亿英得镑在英国开 展旧城改造项目
• 7月8日，万达宣布将投资9亿美的元在芝加哥建 5星级酒店及公寓
发起人以在万达稳升中的作为合伙人的各项收益权利作为众筹标的，通 过快钱交易平台以最低1000元/份额转让给投资人
图：“稳赚一号”众筹模式
万达财富 （普通合伙人）
上海钱融
万达稳酬 （有限合伙企业
）
快钱金融 （普通合伙人）
万达稳升 （有限合伙企业
）
以万达稳升合伙 人各项权益作为
众筹标的
投资人
快钱交易平 台
万达广的场
轻资产模式的两大资金渠道
万达
基金、保险等机构投资者
外 部
• 2015年1月，万达与4家合作方签约，拟拿出
管
240亿元用于投资20座万达广场， 万达商业
道
负责建设和管理，合作方负责投资
负责设计、 建设、招商 、运营，使 用万达广场 品牌、“慧 云”信息管 理系统、电 子商务系统
包括万达已成立的电子商务公司、已收购的快钱 内 部 支付公司及这两家都在筹划的全新理财产品
以最低1000元/ 份额转让
如何为投资人实现收益？ ✓ 发起人通过万达稳升投资的万达自有商业地产进行对外
招商出租，获得租赁收益。发起人将租赁收益的一部分 以年化收益方式支付给投资人，基本上为众筹资金的6% ✓ 投资人除了每年取得租赁收益外，还可在众筹到期日（7 年期满之日）取得众筹标的份额的溢价收益。若7年期满 ，溢价收益大约可达到众筹资金的0.5倍 退出机制 ✓ 第一种：在第3个年度，万达自有商业地产通过房地产信 托投资基金（即“REITS”）上市，发起人以支付约定的 退出收益作为回购众筹标的份额的全部对价 ✓ 第二种：在第3个年度，发起人或万达稳升向第三方出售 相应权益或万达自有商业地产，发起人以支付约定的退 出收益作为回购众筹标的份额的全部对价 ✓ 第三种：7年的最长持有期限届满，若发起人未能促成上 市或向第三方转让的，则万达集团以众筹资金1.5倍的价 格收购相应物业权益
第四代
时间： 2012-至今 产品种类：商业、酒店、娱乐体验 规模：300~400万㎡ 建筑形态：大型商业文化购物城 主力商家：万达广场+商业街+文化娱乐+ 主题公园
全国化 布局
进军文 化旅游
国际化 轻资产 服务业 ···
2020年
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商业型-万达集团
万达集团发展策略：至2020年，万达要形成不动产、文化旅游、金融、零售、电商五大 业务板块，转型平台提供商
第一代
时间：2001-2002 产品种类：纯商业体 规模：5万㎡ 建筑形态：单建筑 主力商家：超市+家电+影院
第二代
第三代
时间： 2002-2006 产品种类：纯商业体 规模：15万㎡ 建筑形态：组合式 主力商家：超市+建材+家电+影院
时间： 2006-2012 产品种类：商业、酒店、办公、住宅 规模：40-80万㎡ 建筑形态：城市综合体 主力商家：百货+超市+家电+美食+影院
优势：1）利用品牌商家（如沃尔玛）号召 力拿地；2）高周转、快速复制
图：“现金流滚资产”运作模式
存量资产 抵押贷款
PE 短期开发贷
租金收入
资金
销售收入
主动拿地
城市综合体开发
购物中心
高星级 酒店
持有经营
商业街 公寓 写字楼 住宅 销售
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商业型-万达集团
万达集团：经过三代产品的蜕变，第四代万达产品体系已经成形，万达赋予升级产品更 多的文化内涵与旅游、观光结合起来
✓ 国际化：2020年资产一万亿 ✓ 轻资产：万达的品牌，别人的投资
✓ 服务业：以房地嘚产为主转型为以服务也为主 ✓ 主要方式：融合
不动产：继续开发及持有商业，成为全球 最大的不动产商
电商：通过与百德度、腾嘚讯两大巨头合 作，万达电商将成为全球最大的O2O电商 平台，真正实现O2O落地
文化旅游：电影院线、连锁娱乐、主题公园 、影视产业、报刊传媒、演Fra Baidu bibliotek公司、字画收 藏
管 如果万达的理财产品推行成功就能解决轻资产项 道 目的投资，也许就不用依赖外部投资者了
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商业型-万达集团
万达集团发展策略： “稳赚1号”项目突破了传统商业地产的融资模式，其运用快钱创 新的互联网金融方式，对接万达的实体产业，从而达到轻资产运营的目的
万达财富（作为普通合伙人）与上海钱融共同投资设立有限合伙企业— —万达稳酬，万达稳酬作为发起人与快钱金融（作为普通合伙人）共同 设立有限合伙企业——万达稳升，万达稳升以受让万达项目公司股权或 对项目公司增资等方式，投资于万达自有商业地产
平台提供商
零售：作为万达传统的产业，未来逐步减 少零售所占的比例
金融：成立万达金融集团，今后万达 所有的控股、参股以及财务投资都由金 融控股公司负责。
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商业型-万达集团
万达集团发展策略：电商平台和国际化进程是万达未来最重要的两个拓展方向
万达与百度、腾讯合作推出电商平台 定位全球最大的O2O电商，不卖商品，卖服务， 整合线上线下资源，利用互联网技术构建智慧商业
商业型-万达集团
商业地产领域的先行者和领导者
万达集团：依靠“现金流滚资产模式”和“订单式商业”奠定国内商业地产龙头地位， 目前的持有物业面积跃居全球第二
万达四大主力产业：
万达快速扩张原因——订单式商业：
定义：与品牌商家签订战略合作协议，把 全国城市划分为不同等级，租金事先确定 ；随后这些品牌商家跟随万达广场在全国 快速复制
✓ 利润上，2020年万达商业地产净利润的2/3要来自租赁收入 ✓ 短期目标，2016年万达计划开业50个万达广场，其中超过20个是轻资产运营；2017年以后，万达将保持
每年至少开业50个万达广场的速度，其中40个以上是轻资产
专项基金 合作机构
万 达 轻 资 产 模 式
投资项目资 产
会归投资方
所获租金净收益 被一定比例分成
• 8月11日，万达宣布并购澳大利亚珠宝三塔项目 • ······
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商业型-万达集团
万达集团发展策略：上市后万达改变以外“现金流滚资产”和“以售补租”模式，2015 年提出轻资产战略，通过引入机构投资者、发行金融理财产品的模式实现商业轻资产化
轻资产战略——
✓ 规模上，2020年开业400-500个万达广的场，比原来重资产模式时的240-250个广场的数量翻了一番；