论小产权房规制

论小产权房规制

房地产法结课论文——论小产权房规制

姓名：曹梦幻

班级：法学1101

学号：20110810103

学术研究的基础上通过法律层面上对小产权房规制问题做一个总结。

一、小产权房的概念

对一个法律的问题的研究，首先必须要弄明白的是概念。这是分析问题的基础，所以关于小产权房的规制问题的探讨首先要解决的

是弄清楚什么是小产权房。

小产权房事实上并不是一个法律概念，并没有确切的法律释义。社会上对小产权房的解释归纳起来主要有3种解释：

第一种解释是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

第二种解释是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

第三种解释是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

第一种和第二种解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金

就可以自由买卖（经济适用房需房屋产权证自发证日起满5年才可上市交易），其法律规定较为明确。而第三种解释的小产权的法律属性存在较大争议，而且拿不到真正法律意义上的产权证。在本文中的小产权房指的就是第三种解释。

二、形成原因：

（一）根本原因：

我国法律对城乡二元土地所有制的规定及对不同性质土地的管理方式是小产权房形成的根本原因。

我国《宪法》第十条第一项和第二项明确规

定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。《宪法》这一根本大法决定了我国土地所有形式分为集体所有和国家所有。另外我国《物权法》第四十七条，第五十八条等相关法条也规定我国的城乡二元土地性质。

我国《土地管理法》第八条贯彻宪法精神再次国家及集体所有土地的范围。在《土地管理法》第四十三条规定：任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；但是，兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的，或者乡（镇）公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地所有权发生转移的除外。从《土地管理法》的规定来看我国对于不同性质的土地实行不同的管理政策。相比之下，集体土地的管理要比

国有土地严格，限制更多。在流通问题上，集体土地流通范围仅限于同村村民，外村村民受到限制，而城市居民直接被禁止受让农村土地使用权。

我国土地管理采用双轨制有一定的原因。我国土地二元管理体制始于1982年宪法的颁布。当时，中国刚刚改革开放不久，经济发展落后，社会也没有安定下来。农村地区多以农业为其生存手段，很少人外出打工或进入城市。因此，农村的土地限制流通没有什么问题。这样一方面可以大力发展农业生产，另一方面可以防止农民失地导致社会不稳定，这也与我国保护耕地的政策相吻合。

如今，社会经济迅速发展，随着城市化的推进，城乡二元化的差别越来越不明显。土地的双轨管理制度所要达到的稳定社会与农业发展的作用逐渐减弱。相比之下，此制度的弊端却日益显露。土地二元制管理的弊端将在下面进行讨论，此处将不在进行说明。

（二）现实原因

随着我国城市化进程的不断推进，原来位

于郊区的集体土地不断进行建设，不断向城市靠拢。有的逐渐与城市土地连成一体，出现许多城中村现象。随着房地产开发步伐的加快，城市建设土地与集体土地形成一个整体，城乡土地二元管理制度越来越难以维持下去。

新农村建设工程近几年来也进行得如火如荼。许多农村地区建设了排子房，居民楼等。这样一来，农村空余出了许多宅基地。为了增加政府的财政收入，政府与开发商合作进行开发，并将房产低价卖出，即使如此，也从中获取不少财政收入。还有很多政府在进行新农村建设时由于资金窘迫或能力缺乏，就选择与开发商合作，将上级批准的，用于新农村建设的宅基地同开发商高合作开发，将一部分房子以低廉的价格卖给农民，另一部分房子由开发商售给城市居民获取利润。可以说，新农村建设为小产权房的兴起提供了一个很好的平台。

另一方面，我国房市近几年炒得相当火热，房价飙升。中国贫富差距过大，能买得起房的也就是很小的一部分人。而我国的传统观念是要有自己的房子才有根，许多人宁愿倾其所有也

想买一套房子，而不是租房。而小产权房由于使用的是集体土地，不用交土地出让金，所以几乎不存在土地成本。另外，工程设计建设的投入、配套开发建设费用、应缴纳的税款、营销费等房地产商的成本费用也都大大节省，其开发成本仅为真正的商品房成本的1/3。所以说，虽然购买小产权房有一定的风险，但是相比小产权房低廉的价格，大量的中低收入阶层选择了冒风险，这也是市场经济条件下的市场自发的选择结果。

三、现行法律框架下小产权房的合法性分析及对小产权房采取的措施及态度

在上面谈小产权房产生原因时，其产生的根本原因中我们已经提到我国《宪法》、《物权法》及相关法律制度对我国土地制度的规定，所以我们可以得出结论：目前，在我国，小产权房的存在不具有合法性。

为了有效整治小产权房市场，我国出台了各种政策，文件。

1999年5月6日，《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第2条规定，“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市

居民占用农民集体土地建住宅，有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证。”

2004年10月21日，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）指出，农村集体建设用地必须符合土地利用总体规划、村庄和集镇规划，并纳入土地利用年度计划，凡占用农用地的必须依法办理审批手续。禁止擅自通过“村改居”等方式将农民集体所有土地转为国有土地。禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设。改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。

2004年11月2日，《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》（国土资发[2004]234号）指出，严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证。

2006年8月31日，《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）强调指出，农用地转为建设用地，必须符合土地利用总体规