房产抵押贷款风险点介绍

汇小贷为您介绍房产抵押贷款风险点

近年来银行发放的房产抵押贷款越来越多。房产抵押贷款具有抵押物易处置变现、升值潜力大、处置方式灵活等优势，综合分析风险相对较小。但是，由于房产抵押贷款涉及环节较多，专业性较强，内容较复杂，如果不注意办理中存在的风险点，也可能形成贷款风险，甚至造成贷款损失。今天，汇小贷小编就为大家总结一下房产抵押贷款时的风险点，希望对准备申请房产抵押贷款的各位有所帮助。

1、租赁权对抗的风险

按照“买卖不破租赁”的原则，如果“先租后抵”，由于租赁仍然有效，银行将无法处理抵押房产。借款人与银行签订借款合同前，如果以明显低于市场价格的租金将房屋出租给关系人，并且要求承租人一次性付清租赁费，银行将无法获得租金收入用于还贷。

2、抵押登记权的风险

土地使用权的风险，银行办理房产抵押登记手续时，如果没有同时办理土地使用权抵押登记，抵押的房产将无法处置变现。登记期限的风险，银行办理房产抵押贷款时，如果将贷款的期限与抵押物登记的期限设为一致，一旦贷款到期无法收回，抵押登记也将因到期而自动失效。

3、土地性质引发的风险

我国目前的土地性质分为划拨土地和出让土地，出让土地具有使用年限，属于住宅类土地的使用期限为70年，属于工业类土地的使用期限为50年。土地使用年限到期，银行将无法处置土地上的房产。

4、土地用途变更的风险

出让土地根据用途不同有很多种，其价值是完全不同的。借款人如果私自变更土地的用途，如将仓库用地变更为娱乐中心用地，根据《土地管理法》规定，

国家可以无偿收回土地使用权，银行将无法处置抵押房产。

5、在建工程抵押的风险

建设工程价款优先权，根据《合同法》规定，在建工程承包人的优先受偿权优于抵押权的优先受偿权。税收优先权，根据《税收征收管理办法》规定，纳税人欠缴税款的行为发生在纳税人以其财产设定担保之前，税收优先于担保物权。

6、共有财产抵押的风险

根据《担保法解释》规定，共有财产进行抵押时，共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。借款人用共有财产办理房产抵押贷款时，如果财产共有人没有签字，就会自动丧失抵押权。

在办理房产抵押贷款之前，最好先到汇小贷这样专业的公司或者找专业人士了解一下房产抵押贷款的风险及其防范措施。