通信行业数据中心深度研究报告
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通信行业数据中心深度研究报告 2020年5月
图表目录
图 1：典型的数据中心 REITs 现金流、资产架构图示 ........................................ 6 图 2：IDC 能耗分布中服务器和制冷是两大主要部分 ......................................10 图 3：不同类型业务要求时延不同，对应 IDC 选址不同范围 ...........................10 图 4：以 Keppel DC REITs 中 S25、T25 两个数据中心为例说明 REITs 架构 12 图 5：Keppel DC REITs 出租率逐年提升 ......................................................13 图 6：Keppel DC REITs 全球资产分布..........................................................14 图 7：REITs 化后公司 EV/EBITDA 稳步上行 .................................................15 图 8：2015 年后公司股价相对纳指收益明显提升...........................................15 图 9：成熟模式下，Equinix 折旧费用占营收、资产比例高，体现出“重摊销”的特征 ......................................................................................................................16 图 10：Digital Reality 折旧费用也体现“重摊销”特征，同时 CapEx 占比体现“重投 入”特征 ........................................................................................................16 图 9：REITs 化后账面现金得到极大补充（单位：亿美元） ............................16 图 10：2015 年后公司扩张未减速，但带息债务比例得到优化 .......................16 图 11：REITs 化后公司盈利能力显著提升 ......................................................17 图 16：2012-2018 年上海地区数据中心市场规模情况 ..................................19 图 15：不同租约模式下，IDC 厂商与用户的义务差异巨大 .............................20 图 16：以 Equinix 为例，现金流相比净利润更能说明公司成长性 ..................21 图 17：以某 A 项目为例，其 EBITDA 率是业务推进的最佳考核指标（横轴为月） ......................................................................................................................21 图 18：以某 A 项目为例，测算得到其运营成本结构.......................................21 图 19：以某 B 项目为例，建设周期缩短+租金收益水平提高后，EBITDA 整体提升显著 （横轴为月） .................................................................................................22 图 20：以某 B 项目为例，重新测算得到其运营成本结构，仍然以电费、折旧为主要部分 ......................................................................................................................22 图 17：若以 PE 视角跟踪 Equinix 估值，对比一般 TMT 公司平均水平，公司价值被高 估 ..................................................................................................................23 图 18：若以 EV/EBITDA 视角跟踪 Equinix、Digital Reality 估值，历史平均水平在 20-30x..........................................................................................................23
表 1：全球主要 REITs 市场对现金流、资产的规定 ........................................... 7
百度文库第 4 页 共 25 页
表 2：万国数据有大量在用、在建、规划中的自有产权数据中心项目 ................ 8 表 3：光环新网成熟在运营的数据中心均为自有产权 ........................................ 9 表 4：非 REITs 化 IDC 公司的融资成本相比 REITs 化 IDC 明显较高，财务需求往往通过 杠杆满足 ........................................................................................................10 表 5：国内数据中心产业政策一览 ..................................................................18 表 6：IDC 产业链重点公司估值表 ..................................................................24
图表目录
图 1：典型的数据中心 REITs 现金流、资产架构图示 ........................................ 6 图 2：IDC 能耗分布中服务器和制冷是两大主要部分 ......................................10 图 3：不同类型业务要求时延不同，对应 IDC 选址不同范围 ...........................10 图 4：以 Keppel DC REITs 中 S25、T25 两个数据中心为例说明 REITs 架构 12 图 5：Keppel DC REITs 出租率逐年提升 ......................................................13 图 6：Keppel DC REITs 全球资产分布..........................................................14 图 7：REITs 化后公司 EV/EBITDA 稳步上行 .................................................15 图 8：2015 年后公司股价相对纳指收益明显提升...........................................15 图 9：成熟模式下，Equinix 折旧费用占营收、资产比例高，体现出“重摊销”的特征 ......................................................................................................................16 图 10：Digital Reality 折旧费用也体现“重摊销”特征，同时 CapEx 占比体现“重投 入”特征 ........................................................................................................16 图 9：REITs 化后账面现金得到极大补充（单位：亿美元） ............................16 图 10：2015 年后公司扩张未减速，但带息债务比例得到优化 .......................16 图 11：REITs 化后公司盈利能力显著提升 ......................................................17 图 16：2012-2018 年上海地区数据中心市场规模情况 ..................................19 图 15：不同租约模式下，IDC 厂商与用户的义务差异巨大 .............................20 图 16：以 Equinix 为例，现金流相比净利润更能说明公司成长性 ..................21 图 17：以某 A 项目为例，其 EBITDA 率是业务推进的最佳考核指标（横轴为月） ......................................................................................................................21 图 18：以某 A 项目为例，测算得到其运营成本结构.......................................21 图 19：以某 B 项目为例，建设周期缩短+租金收益水平提高后，EBITDA 整体提升显著 （横轴为月） .................................................................................................22 图 20：以某 B 项目为例，重新测算得到其运营成本结构，仍然以电费、折旧为主要部分 ......................................................................................................................22 图 17：若以 PE 视角跟踪 Equinix 估值，对比一般 TMT 公司平均水平，公司价值被高 估 ..................................................................................................................23 图 18：若以 EV/EBITDA 视角跟踪 Equinix、Digital Reality 估值，历史平均水平在 20-30x..........................................................................................................23
表 1：全球主要 REITs 市场对现金流、资产的规定 ........................................... 7
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表 2：万国数据有大量在用、在建、规划中的自有产权数据中心项目 ................ 8 表 3：光环新网成熟在运营的数据中心均为自有产权 ........................................ 9 表 4：非 REITs 化 IDC 公司的融资成本相比 REITs 化 IDC 明显较高，财务需求往往通过 杠杆满足 ........................................................................................................10 表 5：国内数据中心产业政策一览 ..................................................................18 表 6：IDC 产业链重点公司估值表 ..................................................................24