浅析《物权法》对住宅小区停车位的规定

浅析《物权法》对住宅小区停车位的规定

摘要

随着社会经济的发展，人们对于汽车的需求在不断增加，我国的个人汽车保有量每年都在不断的增长。在汽车给人们的生活带来便捷的同时，也催生了另一个问题，就是停车难。现如今的城市住宅小区里，停车难已经成为十分普遍的问题。这也进一步加剧了关于小区停车位的权属争议。据不完全统计，近年来关于住宅小区停车位而产生的诉讼案件都在不断增加。对此，《物权法》在第七十四条对于住宅小区内车位的使用、权属等问题做出明确的规定。但是，在司法实践当中，仍然存在许多问题。笔者通过对相关法条的解析，目的在于找出合理的解决方案，以满足实践的需要。

关键词：物权法；停车位；所有权

Abstract

With the development of the social economy, people's demand for cars is increasing, both in constant growth of China's car ownership per year. In the automotive bring convenience to people's lives, but also gave birth to another problem, parking is difficult. Today's urban residential area where parking is difficult has become a very common problem. This is further exacerbated the parking spaces on residential ownership dispute. According to incomplete statistics, in recent years about the residential district litigation arising parking spaces are on the increase. In this regard, "Property Law" in Article 74 parking spaces for use within residential areas, ownership and other issues make clear. However, in judicial practice, there are still many problems. The author of the analysis of the relevant law, the purpose is to find reasonable solutions to meet the needs of practice.

Key Words: Property Law; Parking; Property Right

1、问题的提出

1.1 《物权法》的相关规定

《物权法》第七十四条规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有管理。

在《物权法》中单列一条来确定建筑区划内关于车位的使用、权属问题，看似十分细致，实际上在司法实践中存在诸多的问题。首先，“建筑区划”的提法过于笼统，在实际运用当中，容易产生误用，不利于界定相关权利与义务的归属。其次，第一款中，关于车位的使用，规定极为概括，既没有解释谁是满足业主需要的义务主体，也没有明确满足业主需要的标准。此条款在实务中引发的问题和争议很大。再次，第二款中，对于何为“规划用于停放汽车的车位、车库”也未给予明确界定，在实践当中，也产生了不少争论。

1.2 相关司法解释的规定

鉴于《物权法》对于车位的相关规定过于宽泛，在司法实践当中，存在较大争议，最高人民法院专门出台《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》( 以下简称《建筑物区分所有权解释》) 第5 条将如何满足业主需要的义务主体限定在建设单位( 开发商) , 并且以“配置比例”作为满足的标准。其具体规定如下：建设单位按照配置比例将车位、车库，以出售、附赠或者出租等方式处分给业主的，应当认定其行为符合物权法第七十四条第一款有关“应当首先满足业主的需要”的规定。前款所称配置比例是指规划确定的建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库与房屋套数的比例1。

然而，此司法解释也并未阐明实践当中所存在的问题。首先, 将配置比例作为满足业主需要的标准是否合适。义务主体难道仅限于开发商，或是应有其他

1关淑芳、王轶:“论授权第三人规范——兼论违反《物权法》第7 4 条第1 款的法律效果”, 《法律适用》2 0 0 9 年第8 期

主体，如业委会或业主大会（业委会或业主大会是否具有主体资格尚在争论，笔者在此不展开叙述，仅仅作为与开发商相对应的角色提出）。2此外, 违反“应当首先满足业主需要”义务以后，是否要承担必要的法律后果？所承担的法律后果是什么？在立法和司法解释中，都没有给出明确的答案, 这在司法实践中也是引发争议的问题, 学界对此的意见不一。有学者认为, 其法律后果为可撤销的法律后果, 应当赋予业主以撤销权。[１]也有学者认为, 其是“强制性规定”, 应当是无效的法律后果, 其理由在于该条款不仅使用了“应当”的字样, 更重要的是该条款是调整“公共利益”的。[2]

作者认为，当前的争议点集中在了以下两个方面，一是关于满足业主需要的标准按配置比例来确定，是否能在实践中可行，或者是改变标准，根据不断发展的实际情况来进一步确定；二是应当尽快明确“应当首先满足业主需要”是否必须遵守，如果违反这一规定的法律后果又是什么？

2崔建远: 《物权: 规范与学说—以中国物权法的解释论为中心》( 上册) , 清华大学出版社2 0 1 1 年版, 第4 1 8 页