厂房常用知识

工业地产概述

核心提示：

工业地产之功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能

工业地产之概论

1、工业地产之消费者：公司、企业和个体经营者，而不等同于住宅项目中的个人、老百姓。

2、工业地产之功能：经营、收益之用，或办公、或生产、或物流、或商务经营、或兼而有之。

3、工业地产之功能涵盖：行政管理、生产加工、形象展示、物流配送、商务服务、商业服务、金融服务、生活服务、人才服务、科研活动、会展活动、休闲活动、会晤功能、销售功能等一切能产生经济效益的服务功能。

4、工业地产之配套设施：

硬件配套：办公楼、厂房、实验室、仓库、停车场、会展中心、休闲中心、生活设施、商铺、酒店、广场等。

软件配套：政务、商务、金融、科技、人才、住宅、咨询、审计、法律、市场服务、广告服务、外交服务、增值服务等。

以上是消费者在实际运营中可能会遇到的实际需求（由工业地产商完成）。

项目选址之依据

一、首先应是交通：

1交通是经济之先行，交通发达程度直接影响经济发展速度，海路或水路交通，陆路交通，空运或水陆空联运。

2交通成本：路线长短，路面状况，以及交通运输成本

3市内、省内、国内及国际交通状况及成本。

二、当地政府环境：

1政府对项目支持力度。

2政府土地招商成本控制。

3后期政府优惠政策。

4政务水平，行政效率。

5政府美誉度。

三、当地经济

1当地主要收入来源及水平。

2经济增长速度。

3产业特点，产业链是否形成。

四、商业市场资源获取便捷程度。

五、当地城市功能完善程度。

六、当地人才状况，吸纳人才能力及富余劳动力状况及成本。

项目立项依据

一、产品稀缺度

1全国、省内或市内产品稀缺度2产品辐射范围大小3区域内同质产品竞争力

二、市场成熟程度

1区域内经济发展状况

2产品在市场上反响状况客户认可程度

3产品与本区域内的市场需求吻合度

三、客户群体规模

1客户体量的大小2充分购买能力，消费水平——体量大小3客户群体整体市场取向——产品类型四、区域内成功或失败范例

1同质产品竞争，成败状况2成败诱因分析3新产品规避市场风险能力

工业地产招商与策划

一、策划与推广

1客户群体定位精确度2媒体选择精确度3产品形象包装

4定位侧重点是否突出、实用5品牌之路或客户要约6实际宣传效果回馈控制

二、入驻便捷性

1入驻形式灵活性（租、售、以租代售）

2付款方式灵活性（一次性、分期、按揭、抵押）

3体量适当否，交付使用标准等

三、招商形式

1行销还是做终端

2是否与政府合作招商

3是否与商会、组织、基金、协会、联盟等合作

4招商队伍水平、能力

5异地招商、行政招商、区域招商、招商突破口

三、特色烘托

1卖点之充分实体2针对性、专业性、适当性、前瞻性

3成本卖点4开发进度，招商状况，入驻业主满意度

园区管理、服务与赢利

1、业主需要什么！

1依行业：金融行业、服务行业、科技行业、制造行业、物流行业各有不同的需求

2依业态：

办公为主：市场、商务、政务、金融便捷性等。形象展示、信息畅通等

生产为主：成本、原料来源、成品输出、人力成本、物流便捷等

物流为主：交通发达、客户量大、高品质仓储功能

第三产业：市场容量大，入驻容易，投入小

2、园区经营方式与盈利

1房地产销售是第一步，也是第一次盈利。

2后期物业管理是第二次盈利

3产业经营是末期时，弹性盈利：通过提供各类商务服务—中介收入

4配套设施使用盈利

3、管理与服务

组建专业服务部门机构，借用大区域城市配套，或自我完善园区内配套设施，引进服务配套机构服务环境营造—中介能力或自行服务

服务类型

A、政务服务。A、市场孵化。

B、金融投资服务。B、企业成长助推服务。

C、市场、商务服务。C、产业服务、资源整合。

D、人才教育服务。

E、物业服务。

F、增值性服务等。

F、增值性服务等。

什么叫生地、毛地、熟地？

生地是指不具备城市基础设施的土地。

毛地是指城市基础设施不完善、地上有房屋拆迁的土地。

熟地是指具备完善的城市基础设施、土地平整能直接进行建设的土地。

毛地价格是指已完成基础设施配套开发而未进行宗地内拆迁平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

生地价格是指未进行或部分进行基础设施开发和土地平整的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格。

熟地价格是指具有完善的基础设施，且地面平整，可用于建筑的正常市场条件下一定年期的土地使用权价格

厂房、工业用地投资注意事项

首先，要量力而行。厂房小的上千平方米，大的数万平方米，里面可能又分生活区和生产区，有生态绿化，有会议室和休闲区，也有员工宿舍，所以投入的资金也多。因此要根据自身的生产经营需求和资金实力选择不同性质或用途的厂房，投资时要根据自己的实力进行布局和租赁。

其次，选择厂房投资时要看好城市规划，城市远景规划中的工业园区、物流园区，都是布置厂房的好地点。建议选择一些通过了政府消防、安全等审批的厂房，同时综合考虑交通地理位置、行业发展状况、厂房整体状况等因素，再行决定置业投资计划。

再次，厂房租售双方都要注意一些细节问题。如果该地块是集体用地，要看是否有土地租赁合同，该地块是否有相关控制法规，地块年限是多少，土地、厂房的容积率是多大等，最好在交易前向有关部门和专业中介咨询清楚。

另外，投资厂房一定要计算投资回报率。也就是说，厂房的售价、租金等要综合考量，不能贪图总价和单价的表面低廉，租不出去或转卖不掉就是不成功的投资。很多人都想在厂房的出租和转让中获利，但厂房投资也要灵活变通。目前长春已成为许多建材、物流企业的中转站，仓库的使用率和出租率都高于厂房。所以，赚钱机会虽不常有，但也要看好再出手

单层工业厂房建筑面积的计算

核心提示：单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。

工业类厂房，在计算建筑面积时，单层高度超过多少时按基座面积的2倍计算，有没有按三倍计算的情况？《建筑工程建筑面积计算规范》GB/T5035-2005规定：

3计算建筑面积的规定

3.0.1单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算，并应符合下列规定：

l单层建筑物高度在2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者应计算1/2面积。

2利用坡屋顶内空间时净高超过2.10m的部位应计算全面积：净高在1.20m至2.10m的部位应汁