201310长春商业项目市场调研报告(中东新天地购物公园、欧亚卖场等)

长春商业调研报告

一、调研背景

为了更好的了解**周边商业市场的现状及其发展趋势，系统地搜集与本案有关的周边商业市场的相关信息，为**商业市场的预测和定位提供客观、有效的依据，为经营活动提供有效的导向作用，2013年9月16日，长春北方市场**商业管理团队全体成员对长春商业市场展开了调研。此次调研选取了与本案较为相似，具有较大借鉴意义的商业作为重点调研对象，重点关注了长春北方市场、金恒市场、中东大市场、新天地购物公园、远东服装大厦、欧亚卖场、黑水路服装批发市场、圈楼花卉市场、青怡坊花卉市场等与本案拟经营品类有较大关联的市场，虽然只有短短三天的行程，但内容丰富，意义深远。所见、所看令人振奋，所做、所过令人触动，所思、所想令人感悟。在本次调研中，大家都本着认真、负责任的态度，边调研、边学习、边讨论、边思考，并结合本案，找到很多契合点，具有较大的借鉴意义，现将此次调研的总体情况总结如下：

二、各市场的基本概况、优劣势分析、可借鉴之处

（一）北方市场

1. 基本概况

长春北方市场位于长春市经济技术开发区自由大路4848号，西与

宏泰商场隔街相望，南与金恒北方农贸市场相连，北与韩国城相接，共同形成了以北方市场为核心的综合性购物商圈。市场以“布一样的生活，布一样的时尚”响亮春城，经过多年的经营与发展，北方市场现已发展成为长春乃至吉林省最大、最全的布批批发市场，成为长春裁剪行业的领跑者。北方市场共有9个封闭式营业大厅，经营面积近2万多平方米，以布批、家纺及高端高档时装定制、中低档服装加工，批量的工装定制为特色品项，兼营箱包、鞋帽、小百等商品，在省内市场享有盛名。

2. 优劣势分析

（1）优势:

周边公交线路集中，交通便利

物业设施较为齐全

主力品项突出并具有特色、辅助品项搭配协调

周边商业基本以家居、家饰为核心，互动性较强

主力品项坪效产出较高，经营面积所占市场份额较大

主力品项品种全、款式多、价格合理

（2）劣势：

整体购物环境一般，商场通透性较差

商品密度较大，部分区域物品陈列较乱

配套设施较少，缺少现代化、人性化的服务设施

市场缺少时尚元素，无法吸引年轻一族的眼球

商品定价较为随意，议价差别较大

市场营销氛围较弱

3. 可参考和借鉴之处

北方市场是以布批、家纺、窗帘及高端高档时装定制、中低档服装加工，批量的工装定制为特色品项，结合本案，可将此项目引进并作为本案的主力品项，有北方市场成功的操盘经验及经营模式、品牌联盟更容易获得成功。

（二）中东大市场

1. 基本概况

中东大市场地处城乡结合部，市场总面积21万平方米，营业面积13万平方米，是亚洲单体室内超级大卖场之一。市场内共有6000多户商户，其经营品种有服装百货、箱包鞋帽、烟酒食品、五金家电、家居建材、家具灯具等10万余种。市场主体结构装修简单，单层、单体，近7万平方米的超大型室外停车场、54个进出通道，总长近1000米的四条阳光长廊构成了中东大市场的独特景观。为了更好地保障消费者合法权益，中东大市场在全省同行中率先推出“四大承诺”和“先行赔付，市场负全责制度”（结合本案，可做参考）并将此落实到实处。经过多年的发展，中东大市场凭着敏锐的商业嗅觉、独特

的经营模式和人性化的管理方式已经从昔日无人问津的“盐碱地”发展成为春城老百姓心目中的品牌。

2. 优劣势分析

（1）优势：

整体布局合理、业态布局清晰

市场内各摊位的门头统一规划、统一设计，摊位LOGO自行设计，板块划分清晰，品类结构搭配合理，业态布局清晰，既有相互关联性又有自身的独立性。

停车位充足，停车管理不收费

市场有近7万平方米的超大型室外停车场，为消费者购物提供了充足的停车位。

管理较为严谨、规范市场管理氛围较浓，在主通道入口处醒目位置设有优秀员工、优秀服务员评比及市场获奖情况等展示栏，每个铺口都设有消防应急备用砂水及急救箱，现场营业秩序景然有序。

规模大而全。市场总面积21万平方米，营业面积13万平方米，是亚洲单体室内超级大卖场之一。市场内共有6000多户商户，其经营品种有服装百货、箱包鞋帽、烟酒食品、五金家电、家居建材、家具灯具等十几大品类10万余种商品。

购物环境好，装修亮点较多。市场内环境美陈设计较为独特，装修亮点较多，如阳光长廊左右两侧用彩色气球及塑料绿植装扮；市

场内排风系统、消防系统等设施通过美陈设置成为一道道风景线；食品区档口中间环岛玻璃通透，牌匾统一；蔬菜区统一绿色调配图，统一绿色灯罩，并以梯岛形式阵列商品，方便顾客采购；餐饮区以灯箱菜牌展示，方便消费者点餐，摊位间以透明玻璃为隔断，采光好、通透、并且成本低（结合本案食品区的部分装修风格可供参考）。

动线设计合理。客流动线较为科学，如档口12平米，动线宽度在2.4米左右，档口在20平米—30平米，动线宽度在3米左右。使动线与档口的设置保持了一定比例。

营销策划力度强，宣传力度较大。在阳光长廊两侧上方设有两排统一规模的广告牌，供市场内部商户及市场外商家宣传之用。根据不同的季节、不同的节日设置不同的主题，采取不同的宣传营销方式。如市场内以“月盈团圆、乐享收获”为主题的一幅幅宣传营销画面非常醒目，吸引了大量消费者。

软件配套设施齐全。市场软件配套设施齐全，经营较为人性化。市场内设有各个银行的ATM机，移动营业厅、手机加油站、供消费者休息的休息区等相配套的软件服务设施，彰显市场的人性化管理。

交通便利，交通易达性强。市内交通四通八达，26条公交线路、40条长途客运线路均在此中转。

造势能力较强。有造势包装现场的营销手段，每次宣传活动涉及面广，力度较强。

区位优势较为明显。项目地处城乡结合部，为长春东部商圈的核心地段，是通往双阳、吉林、延边等地的必经之路，区位优势明显。

物业硬件条件好。市场物业硬件条件好，最主要表现在商场的规模较大，举架较高，举架高8.9米，给人以规模宏大之感。

经营特色明显。中东大市场经营特色明显，尤其是食品区可谓汇集了行业品牌产品，全国各地特产及小吃形成了一条特色食品街区，具有较强的国别特色、省域特色及民族特色；为了能使消费者放心，市场对食品经营进行了重大调整，将食品定位为高端，高于市场的整体定位，重点吸引行业品牌商品。对于小厂家，没有保证的，劝退；对于销售与经营理念不能与市场同步发展的，劝退。

一站式购物。中东大市场经营商品达十几大品类、十万余种，大到家居家具，小到针头线脑在这里都可以实现一站式购物。

外部风格较为独特。中东外墙装修采用孔钢板形式，多年不腐蚀，简约而不失时尚。

四项基本承诺落实到位，提高了市场的忠诚度。市场在全省率先推出“主动开具信誉卡、承诺冒犯赔偿服务佳、承诺退换自由不售