国家政策对房地产的影响

①“国八条”

执行力度及带来的影响：“国八条”是国家对近年来火热的房地产市场从宏观政策上加以调控，但政策措施对市场的指向和操作性并不强。这些政策没能根本性地解决房价增长过快的问题，反而一些城市的房价出现了反弹，如深圳、上海等；少数大城市还存在的房价还是增长过快、住房供应结构不合理矛盾突出、房地产市场秩序比较混乱等情况，房价成为了关系到国计民生的大问题。

对重庆房市的影响：“国八条”改变了重庆人的购房打算，消费者对“国八条”对房市规范和影响寄予了较大期望。老百姓逐渐改变置业计划，等待经济适用房和廉租房的相关措施出台，购买真正适合他们的低价住房。这些消费者主要集中在低收入阶层，同时也是目前商品房的主要消费群体。重庆市在结合房市特点进行调控的情况下，首先要加强对廉租房和经济适用房的政府研究和监管，“国八条”

(一)宏观调控后市场发生的变化

1、房价的变化。2005年全国房价继续上涨15.2％，各地房价在2005年的上涨幅度并不一样，东部地区是16.9％，中部地区是10.2％，西部地区为7.6％。2006年第一季度全国70个城市新建商品房面积同比上涨6.3％。北京市房价在2006年第一季度猛涨了17％。国家发改委和国家统计局的联合调查也表明，2006年8月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.5％。深圳、北京、厦门居涨幅榜前三位，当月房价较2005年同期分别上涨12.8％、11.4％和11.4％；唯一下降的城市是上海，降幅为2.2％。当月，房价环比上涨较快的城市还包括烟台、大连和长春等。从北京市统计局发布的数据看，2006年前9个月，北京房价依然上涨了9.3个百分点。但2006年9月全市商品住宅销售价格比2005年同月上涨了10.3个百分点。但涨幅却比2006年8月回落了1.4个百分点。广州市国土房管局发布的房地产市场分析报告显示，继2006年8月房价小幅下跌之后，2006年9月广州房价继续全线回落，新建商品住房均价创下2006年宏观调控以来最大跌幅，比上月下降了406元，为6382元／平方米，环比跌幅达6％。该报告还显示广州一手住宅成交量已连续3个月徘徊在60多万平方米的低位。

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2、已经出台调控政策对2010年市场的影响分析

从已出台的政策来看，政府的主要目标不是打压房地产市场，而是要“保持房地产市场的平稳健康发展，遏制部分城市房价过快上涨”，故出台的政策是“有保有压”。因此，这次房地产调控政策对房地产市场的影响和冲击就不会像2007年那次调控影响那么大。不过，具体来看，可能对2010年房地产市场不同方面有一些影响：

⑴、从短期1-3个月来看，市场会受一些冲击，主要是政策效应导致短期观望会使成交量会回落，房价应该不会出现太大波动。

原因是短期密集出台系列政策后，购房者会觉得政策转向了，房价可能难以再大涨，加上很多地方特殊的购房补贴、减免税等政策2009年底到期后，该买房的都或许提前买了，需求会出现一个空档期和观望期。

⑵、从2010年整个市场需求趋势来看，需求相对于2009年可能会有所下降，但幅度不会很大，也会大大高于2008年的水平。

在相关政策基调和措施明确后，投资性需求肯定会有部分退出，只有那些资金实力强、风险偏好性投资者可能还会入市；另外，继续支持自住型购房需求政策一方面会让这部分客群将不再那么焦急，另一方面也表明这部分需求将是2010年市场的主力需求；同时，政府加大拆迁改造和保障性住房建设，将会释放出部分被迫性需求，这部分需求绝大部分也是属于港性需求和改善性需求，量能估计不小。故综合来看，2010年市场需求是有增有减，不会大幅度下跌。

⑶、从2010年整个市场供给趋势来看，放量是不可避免的。

这一方面是政策要求加大供给，另一方面是市场自身规律所致，在整个2009年价量齐升的情况下，供给由于自身的滞后性，很多在2009年下半年投资的项目基本都会在2010

年上市销售。故2010年市场供给急剧增加是必然的。

⑷、从2010年整个市场房价走势来看，我们认为全年整体房价不会下跌，仍然会保持小幅上升态势。

理由首先是新出台遏制房价的政策自身需要一段时间才会显现效应，待到全年运行下来其实际影响可能仅会在后半程，故全年下来不会跌。其次是开发商可能在大半年时间内没有降价的压力和动力，前半程或旺季甚至不排除继续小幅提价。另外，房价最终的决定因素在市场供求关系上，只有在市场存在严重供过于求，而多数开发商又面临资金压力时才会出现较大幅度降价，而2010年市场大部分时间不存在这种压力，因为目前市场仍然供不应求，即使2010年整体供给放量、需求有所萎缩，但何时达到供求平衡、供过于求矛盾加剧再现，我们估计只有在2010年下半年，甚至第四季度才会出现比较大的供过于求的矛盾。因此，综合看来，2010年房价下跌的概率很小，高位小幅攀升的可能性最大，要想买到折扣优惠较大的房子只有等到2010年秋交会及之后去了。