中企绿色总部案例分析

基本 情况
入园 企业 承担 功能 特点
城市边缘，由多 组小规模的建筑 组成
偏重于基于科学 研发的企业 研发、仓储、办 公 建筑标准较低， 但比工业园有所 提高
城乡结合部
规模较大，交通便利
大型综合社区
商业型企业 出现 办公、部分 商业设施 营造出共同 生活的社区 气氛，融合 进城市生活 的元素，
商业型企业为主 办公、商业、银行 与城市的联系也越发紧 密，成为城市功能的一 部分。出现私人空间和 公共空间之分，但企业 无法真正拥有优美景致 的独立小环境



亚洲商务花园案例 ——新加坡商务花园
裕廊 樟宜
新加坡商务花园概况：

新加坡位于马六甲海峡，成为连接欧亚的重要国际贸易口岸和节点； 为了更集约、更有效的为国际企业总部提供相关服务，新加坡政府积极规划并建设 了国际商务花园，带有强烈的政府色彩。 商务花园的位置选择方面注重与城市规划紧密结合——城市边缘区，土地成本相对
心人民广场13公里，距外滩商务区9公里 龙东大道连接内环线和浦东国际机场,西面的罗南大道是 连接内环线和外环线主干道路。
地铁站 内环
外环
地铁: 地铁二号线从虹桥机场途经张江到浦东国际机场,
在人民广场与地铁一号线交汇。 中山公园站可换乘轻轨明珠线
磁悬浮
机场：园内距虹桥机场25公里，距离浦东国际机场21公
工作室或厂房的有机组合；是提高生活质量、并以优美的绿色园
林景观激发工作人员灵感的地方。
2
我们对Business Park的认识
我们将从以下几个方面阐述对Business Park的认识 从产业类型来看:Business Park的产业以智力密集型产业为主,如软件、研发、生物医药、信息服
务业等。
从产业结构来看：截取了不同产业链的高端 ，使各产业链不同部分在同一个区域密集分布。
张江模式——上海张江高科技园区
项目概况：成立于 1992 年 7 月，规划面积 25 平方公
里，分为技术创新区、高科技产业区、科研教育区、生 活区等功能小区。至 2005 年 9 月，园区累计引进注册 企业 4141 家，吸引 跨国公司研发中心 91 家 。
道路: 园区与内环线相连，距南浦大桥3.6公里，距市中
信息介绍
• • • • • • • • • • • 项目类型：产业集群平台、综合服务中心、总部经济服务基地 产品户型：独栋总部花园、独立办公花园、酒店服务式公寓 项目规模：总占地面积约30万㎡ 总建筑面积约50万㎡ 一期规模：总占地面积约7万㎡ 总建筑面积约10万㎡ 项目指标：容积率约1.4-1.8 绿地率逾40﹪， 平均楼距25米 项目品质：外立面石材、双LOWE玻璃及铝合金，独栋配迅达电梯及专属车位 户型层高：首层6 米， 标准层3.6-3.9米， 顶层4.5-6.8米 户型面积: 300㎡ －2000 ㎡ 停车位：约5000个 绿化率：45% 物业费：10元/平方米.月

其景观花园内布满了各式各样的雕塑，水景，道路两旁树木林立，配套的娱乐休闲 设施一应俱全。
PARK WEST拥有一座市郊通勤火车的侯车站、专业的公交运输设施、宽敞的停车 位以及能够快速到达M50与NASS公路的快速通道，无论从市中心还是周边地区， 都可以便捷的进入商务花园。


14，000，000英镑，用于园区先进的基础设施建设。PW拥有世界先进水准的光纤 通信技术，这些完善的通信设施恰好满足了园区内大型跨国企业的需求。
通过分工、协调达到信息互动、资源共享的效果，最终形成经济学上所说的“内聚效应”。
从地理区位来看：主要坐落在城市的边缘地带，相对中心城市既有一定的独立性，又有很好
的可达性。
从园区功能来看：已将传统的生产功能剥离开来，主要其中在研发和商务功能上，同时生活
与休闲功能也表现明显。
从园区规划来看：表现为低容积率、高绿化率，建筑多以小体量、多层为主。
商务花园的特征与产生条件
通过对国外案例的研究，我们发现一种趋势：国外的传统的产 业园区正在不断低向商务花园的形式发生转变。 产业结构的变化
高科技产业在产业结构 中的地位日趋显著，以智力 密集型生产为特征的高科技 企业也随之产生。

商务花园的特征
生态的 低密度的 低成本的 与城市联系紧密的 自成系统的 有足够的人力资源支持
同济大学及 科技产业区
片区现状：
22个国家级重点实验室 14所高等院校 100多家科研院所 2000余家设计、广告等创意公司
临平北路 商务圈
和平公园
鞍山商圈
20万本科生、研究生和博士生
国际商务区
源自文库
北外滩航运中心
陆家嘴
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北京亦庄经济开发区BDA国际企业大道 ——关于客户的思考
位臵: 位于经济开发区中轴路（未来国际企业大道）的 端点，构成了区内商务公建区和东部工业区的分界线， 同时也构成了开发区中心形象的重要组成和标志。
大型综合型的跨国 企业 办公、商业、居住、 教育、休闲场所 一个可以"自己自 足"，以及可以提 供足够内部交流空 间的综合社区
5
欧洲——杜柏林Park west 西区商务花园
PW西区商务花园概况：

PARK WEST位于都柏林市西部的NANGOR大街旁，占地面积91公顷（约合230英 亩），是爱尔兰最大的商务花园，
里。
火车站：距上海火车站17公里。上海从上海火车可直达
全国各主要城市级香港特区。
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创智天地——打造都市生活第三地
区 位：
高校科技区
曲阳商务 中心
上海杨浦区，临近同济大学；
创智 天地
片区背景：
杨浦区是上海传统高教区，老工业
五角场商圈
(复旦科技园区)
基地； 目前定位于“知识杨浦”，依托高 教资源，聚集了大量设计、IT、广告 行业； 传统居住聚集区，写字楼供应量少；

较低；注重与城市交通的紧密联系，均有城市轻轨与其他区域连接，且在商务花园
所在区域设有复合化交通转换点；注重与边缘居住组团的联系，有助于完善城市功 能，保持区域持久活力；

注重对商务花园的配套设施的规划——为了避免商务花园建设成为变相的商业开发， 新加坡城市促进经济发展委员会对配套设施的类别及比例做出了详细规定：独立于
以下几种行业的：数据处理，呼叫中心服务，软件开发，医疗保健及研发进入园区 都可以享受到优厚的税收政策。 园区内的办公楼面积大小的灵活多变性，其面积从3000到1，000，000平方英尺不 等。 到2003年为止，PW吸引了30000人来这里就业。所涉及的行业也包罗万象，包括： 信息技术、医药与保健、计算机、电子与软件等。
比较看重自身的形象 对生态环境的追求孜孜不倦 以主流企业为主要业务对象的服务企业
动画制作公司
广告公司 大型企业的研发中心 大型企业的数据中心 培训中心 其它服务类型产业 ……
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Business Park 演变历程
Business park目 前已在国外经 历了四代发展， 形成了成熟的 理念。
第一代： 工业园的演变 第二代： 商务与社区 第三代： 发展邻里关系 第四代： NEW TOWN
美国商务花园案例 ——美国硅谷Silicon Valley
美国硅谷Silicon Valley概况：




硅谷位于旧金山湾南端，距旧金山市区50英里。 硅谷地区集中了近万家大大小小的高科技公司，其中约60%是以信息为主的 集研究开发和生产销售为一体的实业公司；约40%是为研究开发、生产销售 提供各种配套服务的第三产业公司，包括金融、风险投资等公司。 目前硅谷的商务花园商务群落规模已经超出城镇（NEW TOWN）的概念， 而成为商务花园的区域概念。如今的硅谷商务花园已经全部独立于城市之外， 其所形成的群落已经成为该地区高科技产业带的载体。 在硅谷地区，Oracle 的独家商务花园依shoreline 湖建造，规模庞大，风景 优美。整个园区内建筑风格统一，具有很强的现代感。Intel 的商务花园规模 与Oracle 园区相仿，且其园区内设有其生产基地，这使得Intel 园区的整体 更为独立和完整，显示出宏伟的气魄。 1998年，硅谷地区的GDP总值约为2400亿美元，占美国全国的3%左右，相 当于中国GDP总值的四分之一左右，约为海淀开发区GDP总值的140倍。

城市结构的变化
经济发展促进了城市 的发展。这种发展往往表 现为城市扩张.从而城市的 外延都在不断扩大，人们 开始大量迁移到城市边缘 区域居住。
商务花园


办公需求的多元化
城市中传统商务不 能满足所有企业的商务需 求，才给商务花园的形成

创造了特有的生存空间。

商务花园与CBD的关系是一种互补关系
商务花园 位置分 布 1.城市边缘区域，郊区城市化较为完善的区域 2.用地密度较低区域 1.低容积率，高绿化率 2.建筑密度低 3.小体量，低层 4.独立性：独门独院，占天占地，具有独立冠名权 产品形 态 5.个性化，满足公司自身个性的特别需求，写字楼是公司个体形象的 载体 1.需要良好的办公环境以提高工作质量的智力型公司或部门：如软件、 1.需要浓厚的商业氛围以增加商业机会的的服务产业： 研发等 如贸易、广告、律师、咨询等公司或部门 2.需要独立办公环境进行统一人力资源管理的公司：如“后台服务” 公司——呼叫中心、快递服务公司等 3.某些公司总部：着重企业内部的管理统筹，其工作性质决定了其不 需要聚集在商务成本很高的城市中心区。 客户群 4.企业对自身形象展示的需要很高。 1.通过良好的办公环境，激发研究工作人员的创造力，提供工作效率 客户心 理 2.以独栋写字楼承载公司深厚实力和品牌 1.这些客户十分看重公司的商务综合成本，因此其需 要聚集在城市中商务业区以降低其商务综合成本 2.以写字楼所在的知名地段体现公司形象，增加企业 自信。 10 2.金融企业总部：需要在城市中心区的核心地段置业， 以显示公司的实力，增强投资人的信心，促进自己商 务事业发展 城市中心CBD高层写字楼 1.城市内部、市中心，多与城市中心商业区功能复合 2.土地资源相对紧缺，用地紧张度高 1.高容积率，低绿化率 2.建筑密度高 3.大体量，高层 4.标准化、统一
总部基地的开发模式
企业总部基地的选 址的趋势。一些以 总部经济定位的商 总部基地 Business Park
总部/研发等分支机 构
CBD
窗口/营销中心
务花园代表了未来
总部选址的潮流。
商务花园 Business Park(中文直译为“商务花园”)理念，选择在低密 度、低容积率、高绿化、环境佳的地方，其园区内为规划有序的
写字楼外的配套设施，其规模最多不超过商务花园总建筑面积的15%；写字楼内部
配套设施（如底层商业），其规模可以为总建筑面积的15-40%。

商务花园的内部规划中注意地块划分的均好性——保证每个地块都能临近内部道 路，有很好的交通可达性，保证地块内的建筑具有自身的展示面，这样的规划方法 同时保证了每个地块都具有良好的商务价值；
项目概况：项目总占地12万平方米，总建筑面积约11万 平方米，其中地上部分9万平方米，计划分为三期开发， 于2005年中全部竣工。其中一期面积3万平米左右，主力 户型在1000-3000平米之间。容积率：0.77，绿化率： 41%。 交通:位于北京经济技术开发区南大门的入口处 项目北部有开发区内唯一交通服务中心 三条主干道通往市中心 配套：项目拥有满足员工就餐、商务洽谈、健身娱乐、 购物休闲功能的商务会所 ; 北京开发区五星级的博达国际交流中心、朝林大厦；海 关、商检、外汇管理局等机构，及专家公寓、青年公寓、 保税仓库、中心邮局、电信局、金融服务机构、消防中 心等配套设施。
亦庄 BDA
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企业家的香格里拉 —CBD之上·企业独栋花园
中企绿色总部·广佛基地
目
一、项目总体介绍 二、项目优势分析 三、项目定位
录
四、产品分析
五、价格分析 六、销售情况分析 七、项目赢利点
一、项目总体介绍：华南智造中心 〃企业发展创富平台
项目总占地约30万㎡，建筑面积约50万㎡，项目分三期开发，首期占地5万㎡，总建筑面积近7万㎡， 容积率低至1.4，超低密度、原生态、大配套、国际化的广佛核心总部经济区。 一期提供78栋企业独栋花园，现已全部封顶，2013年4月25日交付使用。一期配套包含国际会议会 展中心、商务酒店、公寓、休闲商业街、过万平方中央公园等，预计明年中提供服务。
从园区环境来看：园区风景优美，注重对生态环境的保护，注重人与自然的和谐发展，并从
一定程度上发哺生态。
3
商务花园吸引的客户类型
入住商务花园客户特征
中心城区浓厚的商业氛围依赖度低相对较低 多数企业依靠智力创造财富
企业类型
IT类公司 医药公司 医疗设备生产公司 集成电路厂家 建筑设计公司
对便捷的交通依赖性较强