影响房地产价格的因素
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房地产估价
评估价格与成交价格
某房地产的评估结果为150万元。不日完成 交易，其价格为200万元。
能否以此判断评估价格是不合理的或成交价 格是不正常的？为什么？
房地产估价
判断价格水平
有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100 万元和150万元。
据此能否判断它们的价格水平高低？ 当知道何种条件时，能够判断？
房地产估价
复习思考题
6、哪些因素会导致房地产价格上升？ 7、哪些因素会导致房地产价格下降？
房地产估价
第三章
影响房地产价格 的因素
房地产估价
一、影响因素
宏观、中观、微观 一般、区域、个别 自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求
房地产估价
（一）自身因素
1．位置 2．肥力 3．地质 4．地形地势 5．土地面积和形状 6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7．建筑外观 8．其他
房地产估价
（九）供求因素
与需求正相关；与供给负相关 （1）房地产总的供求状况 （2）本地区房地产的供求状况 （3）本类房地产的供求状况 （4）本地区本类房地产的供求状况
房地产估价
二、对影响因素的基本认识
1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达
房地产估价
55、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付， 如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元， 一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方 式支付
实际价格＝ 20
1
10 0.005
6
1
10 0.005
12Biblioteka 4079.65万元
实际价格小于名义价格
房地产估价
复习思考题
1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、 建筑密度、建筑层数三者之间的关系。
房地产估价
实际价格、名义价格
某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合 同所约定的付款方式可能有下列几种情况：
11、约定在成交日期时一次付清 实际价格为80万元，与名义价格一致
22、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半 年后支付30万元，一年后再付30万元
实际价格＝20
30
1 0.005 6
30
1 0.005 12
77.37万元
实际价格小于名义价格
房地产估价
33、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清
实际价格＝
80
75.35万元
1 0.005 12
实际价格小于名义价格
44、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万 元，余款在10年内以抵押贷款方式支付
实际价格为80万元，与名义价格一致
房地产估价
期房价格、现房价格
期房价格=现房价格-
预计从期房到达现房期间 现房出租的净收益的现值
-风险补偿
[例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其 类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房 价格的2%，试计算该期房价格。
V 3300 330 3300 2% 2934元 / m2 1 10%
房地产估价
房地产的市场价格或价值是房地产特 定权利、特定日期在下列条件下可能产生 的最可能价格：
(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。
4、 某期房尚有2年时间才可以投入使用，与其类似 的现房价格为3300元/m2，出租的每年年末净收益 为330元/ m2 。假设折现率为8%，风险补偿估计为 现房价格的2%，试计算该期房价格。
房地产估价
复习思考题
5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定 的付款方式可能有下列几种情况：
（1）约定在成交日期时一次付清； （2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年
后再付40万元； （3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款
方式支付； （4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年
后再付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；
假设年利率6%，试计算各种情形下的实际价格。
（六）行政因素
1．房地产制度 2．房地产价格政策 3．行政隶属 4．特殊政策 5．城市发展战略、规划 6．土地利用规划 7．税收 8．交通管制
房地产估价
（七）心理因素
1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码
房地产估价
（八）国际因素
1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争
房地产估价
（二）环境因素
1．声觉 2．大气 3．水文 4．视觉 5．卫生
房地产估价
（三）人口 因素
1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模
房地产估价
（四）经济因素
1．发展 2．物价 3．收入 4. 利率 5. 汇率
房地产估价
（五）社会因素
1．政治安定状况 2．社会治安 3．房地产投机 4．城市化
房地产估价
2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5， 建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均 相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总 建筑面积、标准层每层建筑面积。
房地产估价
复习思考题
3、某宗土地总面积为1000m2，建筑覆盖率为60％，该 建筑物共6层，每层建筑面积相同，已知楼面地价 900元/m2，则该宗土地单价多少？
评估价格与成交价格
某房地产的评估结果为150万元。不日完成 交易，其价格为200万元。
能否以此判断评估价格是不合理的或成交价 格是不正常的？为什么？
房地产估价
判断价格水平
有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100 万元和150万元。
据此能否判断它们的价格水平高低？ 当知道何种条件时，能够判断？
房地产估价
复习思考题
6、哪些因素会导致房地产价格上升？ 7、哪些因素会导致房地产价格下降？
房地产估价
第三章
影响房地产价格 的因素
房地产估价
一、影响因素
宏观、中观、微观 一般、区域、个别 自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求
房地产估价
（一）自身因素
1．位置 2．肥力 3．地质 4．地形地势 5．土地面积和形状 6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7．建筑外观 8．其他
房地产估价
（九）供求因素
与需求正相关；与供给负相关 （1）房地产总的供求状况 （2）本地区房地产的供求状况 （3）本类房地产的供求状况 （4）本地区本类房地产的供求状况
房地产估价
二、对影响因素的基本认识
1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达
房地产估价
55、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付， 如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元， 一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方 式支付
实际价格＝ 20
1
10 0.005
6
1
10 0.005
12Biblioteka 4079.65万元
实际价格小于名义价格
房地产估价
复习思考题
1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、 建筑密度、建筑层数三者之间的关系。
房地产估价
实际价格、名义价格
某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合 同所约定的付款方式可能有下列几种情况：
11、约定在成交日期时一次付清 实际价格为80万元，与名义价格一致
22、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半 年后支付30万元，一年后再付30万元
实际价格＝20
30
1 0.005 6
30
1 0.005 12
77.37万元
实际价格小于名义价格
房地产估价
33、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清
实际价格＝
80
75.35万元
1 0.005 12
实际价格小于名义价格
44、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万 元，余款在10年内以抵押贷款方式支付
实际价格为80万元，与名义价格一致
房地产估价
期房价格、现房价格
期房价格=现房价格-
预计从期房到达现房期间 现房出租的净收益的现值
-风险补偿
[例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其 类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房 价格的2%，试计算该期房价格。
V 3300 330 3300 2% 2934元 / m2 1 10%
房地产估价
房地产的市场价格或价值是房地产特 定权利、特定日期在下列条件下可能产生 的最可能价格：
(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。
4、 某期房尚有2年时间才可以投入使用，与其类似 的现房价格为3300元/m2，出租的每年年末净收益 为330元/ m2 。假设折现率为8%，风险补偿估计为 现房价格的2%，试计算该期房价格。
房地产估价
复习思考题
5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定 的付款方式可能有下列几种情况：
（1）约定在成交日期时一次付清； （2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年
后再付40万元； （3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款
方式支付； （4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年
后再付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；
假设年利率6%，试计算各种情形下的实际价格。
（六）行政因素
1．房地产制度 2．房地产价格政策 3．行政隶属 4．特殊政策 5．城市发展战略、规划 6．土地利用规划 7．税收 8．交通管制
房地产估价
（七）心理因素
1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码
房地产估价
（八）国际因素
1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争
房地产估价
（二）环境因素
1．声觉 2．大气 3．水文 4．视觉 5．卫生
房地产估价
（三）人口 因素
1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模
房地产估价
（四）经济因素
1．发展 2．物价 3．收入 4. 利率 5. 汇率
房地产估价
（五）社会因素
1．政治安定状况 2．社会治安 3．房地产投机 4．城市化
房地产估价
2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5， 建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均 相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总 建筑面积、标准层每层建筑面积。
房地产估价
复习思考题
3、某宗土地总面积为1000m2，建筑覆盖率为60％，该 建筑物共6层，每层建筑面积相同，已知楼面地价 900元/m2，则该宗土地单价多少？