影响房地产价格的因素

（六）行政因素
1．房地产制度 2．房地产价格政策 3．行政隶属 4．特殊政策 5．城市发展战略、规划 6．土地利用规划 7．税收 8．交通管制
房地产估价
（七）心理因素
1．心态 2．趣味 3．时尚风气 4．接近名家 5．吉祥号码
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（八）国际因素
1．经济 2．军事 3．政治 4．竞争
房地产估价
房地产估价
评估价格与成交价格
某房地产的评估结果为150万元。不日完成 交易，其价格为200万元。
能否以此判断评估价格是不合理的或成交价 格是不正常的？为什么？
房地产估价
判断价格水平
有甲、乙两单元房地产，他们的总价分别为100 万元和150万元。
据此能否判断它们的价格水平高低？ 当知道何种条件时，能够判断？
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复习思考题
6、哪些因素会导致房地产价格上升？ 7、哪些因素会导致房地产价格下降？
房地产估价
房地产估价
实际价格、名义价格
某套房屋合同总价为80万元，其在实际交易中合 同所约定的付款方式可能有下列几种情况：
11、约定在成交日期时一次付清 实际价格为80万元，与名义价格一致
22、约定分期付款，如在成交日期首付20万元，半 年后支付30万元，一年后再付30万元
实际价格＝20
30
1 0.005 6
第三章
影响房地产价格 的因素
房地产估价
一、影响因素
宏观、中观、微观 一般、区域、个别 自身、环境、人口、经济、社会、行政、心理、国际、供求
房地产估价
（一）自身因素
1．位置 2．肥力 3．地质 4．地形地势 5．土地面积和形状 6．日照、风向、降水量、天然周期性灾害 7．建筑外观 8．其他
房地产估价
房地产估价
55、约定部分分期付款，部分以抵押贷款方式支付， 如在成交日期首付20万元，半年后支付10万元， 一年后再付10万元，余款在10年内以抵押贷款方 式支付
实际价格＝ 20
1
10 0.005
6
1
10 0.005
12
40
79.65万元
实际价格小于名义价格
房地产估价
复习思考题
1、假设每层建筑面积相同，试推导建筑容积率、 建筑密度、建筑层数三者之间的关系。
房地产估价
房地产的市场价格或价值是房地产特 定权利、特定日期在下列条件下可能产生 的最可能价格：
(1)估价对象房地产处在公开的和有竞争的市场当中； (2)买卖双方可以从市场上获得充分的信息； (3)买卖双方的交易不受非正常压力的影响； (4)出售者和购买者具有正常的交易动机； (5)有一段合理的议价及交易时间供买卖双方谨慎行动。
4、 某期房尚有2年时间才可以投入使用，与其类似 的现房价格为3300元/m2，出租的每年年末净收益 为330元/ m2 。假设折现率为8%，风险补偿估计为 现房价格的2%，试计算该期房价格。
房地产估价
复习思考题
5、某套住房合同总价为100万元，其在实际交易中合同所约定 的付款方式可能有下列几种情况：
2、某项目占地面积为4000平方米，建筑容积率为5.5， 建筑覆盖率为60％，楼高14米，1-4层建筑面积均 相等，5-14层为塔楼（均为标准层），求项目总 建筑面积、标准层每层建筑面积。
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复习思考题
3、某宗土地总面积为1000m2，建筑覆盖率为60％，该 建筑物共6层，每层建筑面积相同，已知楼面地价 900元/m2，则该宗土地单价多少？
30
1 0.005 12
77.37万元
实际价格小于名义价格
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33、约定在未来某个日期一次付清，如约定一年后付清
实际价格＝
80
75.35万元
1 0.005 12
实际价格小于名义价格
44、约定以抵押贷款方式支付，如在成交日期首付20万 元，余款在10年内以抵押贷款方式支付
实际价格Fra Baidu bibliotek80万元，与名义价格一致
（九）供求因素
与需求正相关；与供给负相关 （1）房地产总的供求状况 （2）本地区房地产的供求状况 （3）本类房地产的供求状况 （4）本地区本类房地产的供求状况
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二、对影响因素的基本认识
1、各种因素影响价格的变动方向不尽相同 2、各种因素影响价格变动的程度不尽相同 3、各种因素影响价格变动的时间不尽相同 4、各种因素影响价格的关系不尽相同 5、有的可以用数学模型度量，有的难以用数学公式表达
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期房价格、现房价格
期房价格=现房价格-
预计从期房到达现房期间 现房出租的净收益的现值
-风险补偿
[例] 某期房尚有1年时间才可以投入使用，与其 类似的现房价格为3300元/m2，出租的年末净收益为 330元/m2 。假设折现率为10%，风险补偿估计为现房 价格的2%，试计算该期房价格。
V 3300 330 3300 2% 2934元 / m2 1 10%
（1）约定在成交日期时一次付清； （2）约定在成交日期首付30万元，半年后支付30万元，一年
后再付40万元； （3）约定在成交日期首付30万元，余款在10年内以抵押贷款
方式支付； （4）约定在成交日期首付20万元，半年后支付20万元，一年
后再付20万元，余款在10年内以抵押贷款方式支付；
假设年利率6%，试计算各种情形下的实际价格。
（二）环境因素
1．声觉 2．大气 3．水文 4．视觉 5．卫生
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（三）人口 因素
1．数量 2．人口素质 3．家庭人口规模
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（四）经济因素
1．发展 2．物价 3．收入 4. 利率 5. 汇率
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（五）社会因素
1．政治安定状况 2．社会治安 3．房地产投机 4．城市化
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