包头东河房地产市场调研报告
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目前区政府正在准备向板块内搬迁，板块距离老城区较远，属于城市新兴片区， 而且紧邻包头东河的铝业加工园区。
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老城区板块： 板块个性：城市老城区，目 前配套最为齐全，距离青昆 区最近，目前价格偏高 代表楼盘：幸福港湾 户型特点：三居为主基本没 有两居 价格特点：5000以上 区域发展特征：区域内城区 规划差，交通拥堵，但是商 业资源，教育资源，医疗资 源一应俱全成为支撑价格的 重点。
区府 板块
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板块特征：据悉政府将搬迁 至板块内的红心美凯龙附近， 目前区域地段较偏 代表项目：凯泊郡 价格：3400起 发展：目前是整个东河区内， 价格洼地，未来随着政府的 迁入可能会带动板块腾飞。
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东街 板块
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价格走势图
6000 5000 4000 3000 2000 1000
老城区 板块
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板块特征：包头市重点规划的生 态宜居区，自然景观无与伦比， 目前处于开发起步阶段，云集保 利，顺鑫等多家开发商。 代表楼盘：保利体育庄园、锦绣 南海城 价格特点：8000——10000 户型特点：联排，双拼 区域发展特征：根据东河区政府 规划，未来这里将形成包头高端 生态宜居住区和旅游热点板块 因此未来区域内的基础设施建设 和道路交通会得到改善
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系列 1
鑫悦凯泊郡、鹿鸣尚郡为经济适用房
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典型项目分析
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1、鑫悦·凯泊郡
规划用地 物业类型 开盘日期
540000平 方米
多层、小高 层、高层
5月26日
总建面 主要户型 销售价格
1500000容积率 总户数 销售情况
3.00 一期过半
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老城区 板块
梁上板块
区政府板块
南海公园板块
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巴彦塔拉 东街板块
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东河地产板块特征分析
区政府板块
板块内有东河的景观水系——东河槽，是东河区政府打造的宜居板块，交通， 规划，景观都做的不错。
南海板块
板块内有整个包头最大的自然景观，南海湖，景观资源优势明显，目前以别墅 项目为主。
巴彦塔拉东街板块
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产品构成
分批 一批 户型特征
户型
面积
两室两厅
83——108
两居户型从80到108不等， 以满足刚需为主
比例
1、项目体量巨大，共分五批次推出，目前一批次已经销售将近一般。 2、一期规划以多层为主，后期规划以高层为主。 3、项目价格目前来说属于东河的低价水准，从开盘时的2999（5月份 开盘）已经涨到目前的3400符合市场主流的刚需住宅，销售看好。 4、一期推售的多层产品为五层建筑，赠送30%的阁楼面积。
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项目
体量
物业形态
鹿鸣尚苑 18万 板楼 小高层 高层
鑫瑞凯泊郡 150万 多层 小高层 高层
幸福港湾 60万 板楼 高层18层
颐和观海 6.9万 板楼 小高层
滨河金典商住 9.7万
板楼 高层
星月家园 1.1万 板楼 高层 精装修 市场总放量大概为：245.7万平米。
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户型区间构成：
东河市场小结
By九斗钢子
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东河地区板块分析
老城区板块
东河老城区内，基础设施，商 业、学校、医疗配套丰富，距 离青昆较近，但是城市规划差， 区域内时常发生交通拥堵，景 观优势不明显。
梁上板块
位于东河区的北部，是包头最 早形成的居民居住区，也是环 境最差、改造最难的区域。这 里是包头历史文化的发祥地， 地形地貌独特，高差达50—— 70米。
南海 板块
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板块特征：包头最早的老城区， 地势起伏大，人口稠密，居住条 件差。 代表楼盘：星月家园三期 价格： 户型： 发展特征：未来是政府拆迁重点 区域，旧城改造的重点，有乔家 金街、妙法禅寺等古今建筑。
梁上 板跨
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板块特征：政府打造的新兴宜居板 块，环境好，高收入人群多，交通 便利。 代表项目：颐和观海、鼎太风华 户型特点： 价格区间：5000 发展特征：目前区域内项目去化速 度慢，虽然环境较好，
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5、客户分析： 东和地区人口大悦为60万左右，由于历史原因，从片区内项目的职业构 成来看，主要为东河地区的个体经营业主，东铝员工等。 6、产品分析： 除了凯泊郡以外，其他项目体量都不大，物业类型以高层、小高层为 主。 7、园林规划： 大都多数项目园林规划一般，除了颐和观海主打景观特色牌，其他项目 园林并无特色，园林风格以行列式或围合式为主。
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2、颐和观海
规划用地 22000平 总建筑面 69000平 容积率 2.88
方米
积
方米
物业类型 板楼 小 主要户型 130三居 总户数 472户 高层
开盘日期 2010年 销售价格 5000 销售情况 停滞
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典型个案分析：
1、项目开盘至今，已经过去将近2年时间，一个才6万 平米左右的项目，至今未能完全去化。 2、5000左右的价格成为项目的硬伤， 3、推广声音基本没有，推广内容不精确也有很大问题
目前市场在售的6个项目共15种户型，其中两居10种，3居3种， 4居1种，5居1种。
两居户型面积分布在：72——130平米。 三居户型面积分布在：115——140平米。 市场主流户型以90平米左右两居室为主。
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市调结论：
1、市场情况： 目前来看东河市场项目产品线不全，大都为两居、三居为主。 2、价格问题： 整个市场价差比较大，高中低档楼盘均有。 3、市场容量： 市场去化能力差，整体市场放量偏大。
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老城区板块： 板块个性：城市老城区，目 前配套最为齐全，距离青昆 区最近，目前价格偏高 代表楼盘：幸福港湾 户型特点：三居为主基本没 有两居 价格特点：5000以上 区域发展特征：区域内城区 规划差，交通拥堵，但是商 业资源，教育资源，医疗资 源一应俱全成为支撑价格的 重点。
区府 板块
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板块特征：据悉政府将搬迁 至板块内的红心美凯龙附近， 目前区域地段较偏 代表项目：凯泊郡 价格：3400起 发展：目前是整个东河区内， 价格洼地，未来随着政府的 迁入可能会带动板块腾飞。
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东街 板块
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价格走势图
6000 5000 4000 3000 2000 1000
老城区 板块
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板块特征：包头市重点规划的生 态宜居区，自然景观无与伦比， 目前处于开发起步阶段，云集保 利，顺鑫等多家开发商。 代表楼盘：保利体育庄园、锦绣 南海城 价格特点：8000——10000 户型特点：联排，双拼 区域发展特征：根据东河区政府 规划，未来这里将形成包头高端 生态宜居住区和旅游热点板块 因此未来区域内的基础设施建设 和道路交通会得到改善
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系列 1
鑫悦凯泊郡、鹿鸣尚郡为经济适用房
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典型项目分析
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1、鑫悦·凯泊郡
规划用地 物业类型 开盘日期
540000平 方米
多层、小高 层、高层
5月26日
总建面 主要户型 销售价格
1500000容积率 总户数 销售情况
3.00 一期过半
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老城区 板块
梁上板块
区政府板块
南海公园板块
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巴彦塔拉 东街板块
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东河地产板块特征分析
区政府板块
板块内有东河的景观水系——东河槽，是东河区政府打造的宜居板块，交通， 规划，景观都做的不错。
南海板块
板块内有整个包头最大的自然景观，南海湖，景观资源优势明显，目前以别墅 项目为主。
巴彦塔拉东街板块
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产品构成
分批 一批 户型特征
户型
面积
两室两厅
83——108
两居户型从80到108不等， 以满足刚需为主
比例
1、项目体量巨大，共分五批次推出，目前一批次已经销售将近一般。 2、一期规划以多层为主，后期规划以高层为主。 3、项目价格目前来说属于东河的低价水准，从开盘时的2999（5月份 开盘）已经涨到目前的3400符合市场主流的刚需住宅，销售看好。 4、一期推售的多层产品为五层建筑，赠送30%的阁楼面积。
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项目
体量
物业形态
鹿鸣尚苑 18万 板楼 小高层 高层
鑫瑞凯泊郡 150万 多层 小高层 高层
幸福港湾 60万 板楼 高层18层
颐和观海 6.9万 板楼 小高层
滨河金典商住 9.7万
板楼 高层
星月家园 1.1万 板楼 高层 精装修 市场总放量大概为：245.7万平米。
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户型区间构成：
东河市场小结
By九斗钢子
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东河地区板块分析
老城区板块
东河老城区内，基础设施，商 业、学校、医疗配套丰富，距 离青昆较近，但是城市规划差， 区域内时常发生交通拥堵，景 观优势不明显。
梁上板块
位于东河区的北部，是包头最 早形成的居民居住区，也是环 境最差、改造最难的区域。这 里是包头历史文化的发祥地， 地形地貌独特，高差达50—— 70米。
南海 板块
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板块特征：包头最早的老城区， 地势起伏大，人口稠密，居住条 件差。 代表楼盘：星月家园三期 价格： 户型： 发展特征：未来是政府拆迁重点 区域，旧城改造的重点，有乔家 金街、妙法禅寺等古今建筑。
梁上 板跨
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板块特征：政府打造的新兴宜居板 块，环境好，高收入人群多，交通 便利。 代表项目：颐和观海、鼎太风华 户型特点： 价格区间：5000 发展特征：目前区域内项目去化速 度慢，虽然环境较好，
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5、客户分析： 东和地区人口大悦为60万左右，由于历史原因，从片区内项目的职业构 成来看，主要为东河地区的个体经营业主，东铝员工等。 6、产品分析： 除了凯泊郡以外，其他项目体量都不大，物业类型以高层、小高层为 主。 7、园林规划： 大都多数项目园林规划一般，除了颐和观海主打景观特色牌，其他项目 园林并无特色，园林风格以行列式或围合式为主。
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2、颐和观海
规划用地 22000平 总建筑面 69000平 容积率 2.88
方米
积
方米
物业类型 板楼 小 主要户型 130三居 总户数 472户 高层
开盘日期 2010年 销售价格 5000 销售情况 停滞
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典型个案分析：
1、项目开盘至今，已经过去将近2年时间，一个才6万 平米左右的项目，至今未能完全去化。 2、5000左右的价格成为项目的硬伤， 3、推广声音基本没有，推广内容不精确也有很大问题
目前市场在售的6个项目共15种户型，其中两居10种，3居3种， 4居1种，5居1种。
两居户型面积分布在：72——130平米。 三居户型面积分布在：115——140平米。 市场主流户型以90平米左右两居室为主。
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16
市调结论：
1、市场情况： 目前来看东河市场项目产品线不全，大都为两居、三居为主。 2、价格问题： 整个市场价差比较大，高中低档楼盘均有。 3、市场容量： 市场去化能力差，整体市场放量偏大。