《福布斯》美国奢侈品牌排行榜

《福布斯》美国奢侈品牌排行榜(名单)

•专题：奢侈品消费时代已经来临？中国奢侈之风

•2004《商业周刊》全球最有价值100品牌

•世界公认五大顶尖奢侈名牌“朝圣地”

《福布斯》(Forbes)的奢侈品牌的排名(Top Luxury Brands)是基于四种不同标准的评分来确定的：一是控制销售渠道的能力，二是品牌对购物选择的影响力，三是市场营销效率，四是媒体曝光率。

稿源：北方网—时代财经编辑：张晋

2003深圳市豪宅市场年终报告

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在总结2003年的豪宅发展情况之前，有必要对2002年的豪宅市场做一简短回顾。2002年，豪宅是深圳乃至全国楼市最热门最火爆的一个词汇，仅深圳大大小小，打着豪宅旗号的项目即高达40余个，供应量超过了300万平方米。于是，有人将2002年称为深圳豪宅年，事实上号称豪宅的楼盘很多都是炒豪宅概念，豪宅市场鱼目混珠的情况十分严重，有一些楼盘冠以“豪宅”名号就企图到豪宅市场分一杯羹，有的楼盘只用上一些新材料、装修较豪华就被称作豪宅，也有的楼盘简单地把户型面积做得大大也打豪宅概念，还有的在纷繁的闹市中做起豪宅来。纵观这些所谓的豪宅，大多只具备真正豪宅的小部分特征，标价奇高是这一部分

豪宅的一个显著特点。在楼盘普遍都在打“豪宅”牌的情况下，市场回应还是保持了理性。很多“伪豪宅”原形毕露，甚至销售不畅，以至2003年5000余元／平方米也推售出市场。大浪淘沙，英雄始出，2003年的豪宅才是市场真正的豪宅。

豪宅产品，越豪越热销

2003年全年深圳在售豪宅项目不到15个，约为2002年的三分之一，物业类型有别墅、TOWNHOUSE、小高层、高层、超高层等。2003年豪宅的热点区域主要是香蜜湖和华侨城片区，其中香蜜湖片区以TOWN HOUSE、小高层为主，华侨城片区以高层为主。2003年的豪宅市场有一个显著的特点，越是豪宅，越是昂贵的豪宅越热销，香蜜湖和华侨城片区的豪宅物业均保持了良好的销售状态。比如水榭花都二期开盘3个月即告罄，熙园已经销售过半，中旅国际公馆销售也早已过半，波托菲诺纯水岸及天鹅堡二期也保持着理想的销售态势，此外2003年的豪宅市场还有银湖的棕榈泉别墅及梧桐山的云深处等，这两个区域均是以别墅为主，中心区的豪宅主要以高层为主，只是2002年炒作过度，2003年基本沉寂下来。

根据深圳国土部门最新公布的数据，2003年1—11月全市共销售8000元／平方米以上的住宅13582套，全年约为15000—15500套，这里边真正称得上是豪宅的单位约占3—4成，4500—6000套，销售面积约65—80万平方米。

从价位上来看，2003年热销的豪宅普遍均价较高，如水榭花都二期均价约10500元／平方米，熙园均价约9200—9700元／平方米，波托菲诺均价约9500元／平方米，雅颂居均价约9500元／平方米，红树东方均价约8300元／平方米，云深处均价逾11000万元／平方米，整体看2003年豪宅均价普遍较2002年略高，销售的速度也较不俗，充分说明豪宅市场的需求还是存在的，并且市场需求还比较旺盛，只是有没有对应合适的产品。

从销售的产品类型来看，别墅及Town house特别受市场追捧，2003年1—11月全市共销售别墅202套，Townhouse约130—180套，这两类产品约占豪宅总量的1成左右，其余主要是小高层、高层、超高层，销售状况基本合理。

香蜜湖片区成第一豪宅区

2003年，从片区来讲，香蜜湖片区是当之无愧最热门最受关注的豪宅片区，在深圳豪宅市场上演绎了最扣人心弦的营销大战，水榭花都、熙园、中旅·国际公馆三大项目均成为深圳最引人注目的楼盘，称香蜜湖为2003年深圳第一豪宅区域，实至名归。香蜜湖片区受到市场的热捧，一方面是因为其绝版地理位置，紧临城市中心，又远离闹市区，是离尘不离城、闹中取静的典型代表；另一方面是因为于人们的亲水本性使然。从国内的情况来看，湖泊大多为旅游胜地，享有天然的观景生态效应，环湖而居不仅景色优美，且降低气温，有利健康；从居住文化上来讲，仁者近山，智者近水，湖水宁静而致远，有益于修身养性，静心思考，所以自古以来环湖而居都是人们向往的居住方式。

深圳湖泊比较丰富，但是除银湖成为豪宅的成熟区域外，环香蜜湖是近期市场的热点区域，核心片区物业主要坚持走豪宅路线，周边区域则主攻高尚住宅市场，越临湖的物业越豪气，整体看这一片区的物业均各有优势，或以山水物业取胜、或以旅游景观取胜、或以空中花园园林为其诉求，并且各楼盘都非常注重创新，三大项目各有特点，各具优势。

豪宅营销从“心”开始

豪宅营销不同于普通住宅的营销，营销的受众不具有普遍性，它们主要是针对特定人群展开营销，这一群人都拥有大量的财富，他们经常来往于机场、港口，因此豪宅往往在机场、口岸及城市主要干道设置大型路牌广告，水榭花都一期、二期都是这样，效果非常显著。

整体来看每一个豪宅的营销都非常有特点，但又都注重从内心深处打动置业者。水榭花都重在突出其小区布局所营造出来的意境，激发起人们亲水的本性和欲望。熙园的营销方式也有特点，它联合主流媒体推出一系列全新人物访谈系列《财智列传》，通过刻画20位新生代深圳财智人士创业和生活传奇，既为楼盘注入深厚而鲜活的人文内涵，又深深触动了正在创业和已经成功的人的神经。波托菲诺则继续经营其传统的异域文化，一年一度的意大利文化周，来自意大利的名牌时装、电影、美食在华侨城盛情展出，对意大利浓郁的居住文化的传承，演绎到了新的高度，满足了人们对异域文化的向往和追求，意大利文化周也因此被业内称为深圳房地产文化营销的范本。比较而言，水榭花都的营销，楼盘本身优点的最大化、品牌塑造以及创新的豪宅销售技巧和战略等拿捏均恰到好处；熙园的营销模式动（系列现场活动）静（平面系列报道）相宜；波托菲诺尽情展现文化的魅力。

2004年市场展望

CEPA于2004年1月1日起实施，它对中国尤其是对深圳的影响将日渐凸显出来，它甚至会影响到深圳未来10年、20年的发展。CEPA对深圳的影响是多方面的，就房地产业来讲，CEPA实施后，超过273种香港原产地产品将以零关税进入内地，另有18种行业将有不同程度的开放，这对深圳房地产市场也会产生积极的影响，尤其是豪宅，另一方面，一些高级专业人才如律师、会计等，他们有可能来深圳投资创业，这部分人由于是高收入人群，他们很有可能成为深圳豪宅的新客户。由于深圳的地缘优势，CEPA实施后内地客前来深圳投资的数量也可能大大增加，他们当中的一部分人也可能成为豪宅的客户。2003年下半年，置业国际接洽的一些客户来看，部分港资公司可能会购置豪宅作为高职职员的住处或者专门购入作为投资用途。因此，置业国际预计深圳高档住宅尤其是豪宅价格未来将上升10－12％。

香蜜湖豪宅持续发力

从豪宅的分布区域来看，2004年，香蜜湖的推盘量将在2003年基础上有所增长，下半年将是片区豪宅的井喷期。

首先是水榭花都3期，目前已经开始动工建设，可望在2004年下半年推出，该项目继续走纯豪宅路线，总建筑面积在9万平方米左右。三期项目继续秉承一、二期的精华，在景观及设计上别具匠心。

中旅·国际公馆在香蜜湖三大豪宅中均价是最低的，销售顺畅，其二期项目将在2004年下半年推出。二期的总建筑面积达20万平方米，总套数约1000套，主力户型在130－160平方米，以高层大单位为主。

2004年香蜜湖片区将新增两个大项目，一个是金地集团的香蜜山，另一个是联泰地产的景