2007-08燕郊房地产项目市场报告

北京XXXX项目投资分析报告

一、北京市房地产市场分析

1、2006年北京市经济情况稳步增长，房地产市场调控之下涨幅全国最高。

2、北京城市总体规划和奥运规划的实施，加快北京市城市基础建设发展。

北京市“两轴两带多中心”的空间整体布局，决定了北京市的发展格局，进一步促进了北京城市郊区化的发展方向。借奥运东风，北京正在加快城市基础设施建设。北京近几年将努力开发南中轴线和东部副中心，南部的开发成为新的热点。而通州、亦庄将得到持续的关注。

3、土地供应以招拍挂为主，价格逐年上涨；政府推出限价房用地，经济适用房用地选在地铁交通附近。

4、北京商品房住宅市场销售量回落，经济适用房供不应求

北京由于首都和世界大都会的强劲吸引力，经济活跃，吸引着众多的经济人口。2003年商品房住宅销售1771万平方米，2004年销售2286万平方米，2005年销售2803.2万平方米，2006年销售2205万平方米。

2006年虽然销售面积回落，但是房价却一再走高。北京近几年住宅价格回落的可能性极小。

5、写字楼、商业用房供应充足，租售价格持续上升。

二、燕郊酒厂项目分析

1、项目情况

项目用地权属原为酒厂工业用地，现状酒厂已经停产多年，空地有三河驾校训练场。东北角有锅炉房，以及一排闲置平房，用红砖围墙围住。中部有一建筑材料厂，有几栋临时建筑及龙门吊设备。

燕郊酒厂位于北京市与河北省的三河交界处，四至范围是东至东方御景，南至102国道，西至空地，北至住宅区。土地面积90亩，规划用途为住宅及配套，规划容积率约2.5。

该地块具体的规划条件尚未确定。

交通：930路北京公交直达国贸，开车20分钟到国贸桥，高速费15元。

燕郊酒厂周边市政各项基础设施齐备，达到“七通”（即通路、通上水、通下水、通电、通讯、热力、通气）？

2、项目市场定位

属于大通州区，燕郊居住区项目，北京的一个卫星小城镇。

客户是在市内买房经济有困难的家庭。

优势：

1、项目位于燕郊大门旁。

2、南临京哈高速，交通便利。

3、东邻东方御景已经入住。

4、地块较方正平整。

5、场地基本具备开工条件，只有少许临时建筑，地块内建筑还需拆除平整。

劣势：

1、周边竞争者众多，除了和燕郊项目竞争外，还同通州项目也存在竞争关系。

2、东侧的一块平房破坏了用地的完整性。

3、教育、卫生医疗设施相对不够。

2、周边楼盘分析

周边楼盘主要有东方御景，上上城，新圣得花园。近期市场商品房供应量约8000套，80万平方米。

燕郊酒厂项目参考周边楼盘，预期楼盘售价为4000~5000元/平方米。缩小幅度为

4300~4800元/平方米，目标均价考虑4300元/平方米。

3、地价测算：

用假设开发法计算楼面地价：

1）、开发完成后的房地产价值

平均售价：4300元/平方米

2）、由熟地建成房屋的开发成本

(1)前期工程费：按建安费的10%计取；

(2)房屋建筑安装工程费（简称建安费）：1400元/平方米；

(3)红线内基础设施建设费：按建安费的15%计取；

(4)公共配套设施建设费：按建安费的15%计取；

开发成本＝(1)+(2)+(3)+(4)＝1.4×1400=1960元/平方米

3）、管理费用

按土地取得成本与开发成本之和的2%计取。

管理费用＝(V+3%×V+1960)×2%

4）、投资利息

包括土地取得成本、开发成本和管理费用利息。假设开发建设期一年，土地取

得成本期初投入，开发成本和管理费用期中投入，单利计息，利率6.5%。

投资利息＝(V+3%×V)×1×6.5%+〔1960+(V+3%×V+1960)×2%〕

×1×0.5×6.5%

5）、销售费用

按售价的2%测算

6）、销售税费

主要指“两税一费”，按售价的7.5%。

营业税5%，所得税33%。

7）、开发利润

计算基数＝土地取得成本+开发成本+管理费用

假设投资利润率为20%，即

开发利润=（土地取得成本+开发成本+管理费用）×20%

＝[V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2%]×20%

8）、列式计算

V=4300-1960-(V+3%×V+1960)×2%-{(V+3%×V)×1×6.5%+[1960+(V+3%×V+1

960)×2%]×1×0.5×6.5%}-4300×7.5%-[V+3%×V+1960+(V+3%×V+1960)×2

%]×20%-3%×V

V= 1139.4 元/m2

合1898970元/亩

实际上规划条件的不确定，现阶段的地价估计不能准确。

如果销售均价取4000元/平方米，建安费用不变，则相应地价变为930.5元/平方米，合1550791元/亩。

如果销售均价取3700元/平方米，建安费用不变，则相应地价变为721.57元/平方米，合1202612元/亩。

上上城开盘均价2800元/平方米，考虑土建建安成本1000元/平方米，地价应为624.83元/平方米，合1041388元/亩。

4、成本测算及利润预期：

土地面积90亩，合6万平方米。按容积率2.5计算，建筑面积15万平方米。

利润分析：

销售均价计算采用4300元/平方米计算，毛利润为每平方米843 元，总额为12645万元。投资利润率24.386%。

5、项目风险

本项目的系统风险：北京的房地产市场刚性需求依然强劲，在宏观经济稳定增长的条件下，房地产市场不会有大的向下调整，但是市场会越来越规范。因此项目的系统风险相对较小。

政策性风险：2006年出台了诸多房地产政策，对本项目来说，因为是普通住宅项目，政策性风险也不大。

经营性风险：竞争楼盘很多，经营性风险是本项目最大的风险。在操作过程中，项目的市场和客户定位一定要把握好，成本控制关系项目重要的利润空间。

6、敏感性分析