荆州市城乡规划管理技术规定2018

荆州市人民政府关于印发《荆州市城乡规划管理技术规定》的通知（荆政发〔2018〕3
号）各县、市、区人民政府，荆州开发区，纪南文旅区，荆州高新区，市政府各部门：
现将《荆州市城乡规划管理技术规定》印发给你们，请遵照执行。

2018年1月11日
荆州市城乡规划管理技术规定
第一章总则
第一条为加强市城乡建设规划管理，实现城乡规划编制、设计和管理的标准化、规范化和法制化，保证城乡规划有效实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》《湖北省城乡规划条例》等有关法律、法规和相关技术规范，参考国内先进城市的同类技术规定，结合本市实际，制定本规定。

第二条本规定适用于市中心城区及周边需实行规划控制的区域（包括荆州开发区、荆州高新区及纪南文旅区）内城市规划建设用地和镇规划建设用地的城乡规划编制、设计和管理等有关活动。

城市规划区内其他镇（乡）、村庄规划的管理技术规定由市规划行政主管部门另行制定。

第三条本规定适用范围内的规划用地划分为：I类地区、II 类地区、III类地区（附图1—1）。

I类地区（旧城区）：指中心城区规划建设用地范围内东起豉湖路、柳垸二路，西至西环路，南至沿江大道、学苑路，北至北环路、荆沙大道的区域；
II类地区：指中心城区规划建设用地范围内除I类地区以外区域；
III类地区：指除I类、II类地区以外的区域。

第四条编制、审批、修改城乡规划应当符合国家有关法律、法规、技术规范和本规定要求。

第二章城市用地规划管理
第五条为落实城市规划、指导建筑设计、塑造城市特色、优化城市形态，进一步提升城市品位，应当逐步推进城市设计工作。

城市设计分为总体城市设计、区段城市设计和专项城市设计。

（一）总体城市设计应当确定城市风貌特色，保护自然山水格局，优化城市形态格局，明确公共空间体系，并可与城市（县级人民政府所在地建制镇）总体规划一并报批。

（二）区段城市设计是针对城市、镇规划区内局部地区与地段编制的城市设计，与控制性详细规划相对应。

城市重点地区(历史文化街区的建设控制地带、重要的更新改造地区，以及城市中心地区、交通枢纽地区、重要街道和滨水地区等能够集中体现和塑造城市文化、风貌特色，具有特殊价值、特定意图的地区)应当编制区段城市设计，并作为该地区控制性详细规划修编的依据之一。

重点地区以外区域编制控制性详细规划时，应当明确景观风貌、公共空间和建筑风貌等方面的城市设计要求。

（三）专项城市设计是针对城市整体风貌、夜景照明、天际线、开敞空间系统、城市色彩、立体空间形态、公共环境艺术等特定要素、空间和问题编制的城市设计。

城市设计成果可单独编制，也可作为法定规划的专项规划和专门篇章，上述城市重点地区原则上应当单独编制。

第六条确定各类建设用地使用性质，应当遵循土地使用相容性原则，按照批准的控制性详细规划执行。

第七条城乡建设用地范围的确定应当符合下列规定：
（一）建设用地应当按照城市路网格局成片使用，形成完整的用地范围，周边有零星地块的，应当纳入项目用地范围内统一规划建设；
（二）建设用地邻城市主、次干道、支路及公共通道的，其用地范围应当征至城市道路中心线，代征的道路用地不参与建设用地平衡；
（三）建设用地内包含的保留建筑、管线，需明确他项权利用地时，应当依据建筑间距、消防安全及室外管线等要求，明确用地边界线，符合公共退让的要求。

第八条建设项目原则上应当按街区及规划地块划分进行整合开发，除公益性设施和城市基础设施外，有下列情况之一的，不得单独建设：
（一）商业服务业等公共设施项目建设用地未达到1h㎡；
（二）住宅小区建设用地未达到3h㎡。

建设用地未达到以上最小开发单元，经论证，与周边地块无法调整合并，且确定不妨碍城市规划实施的，规划行政主管部门可予核准建设。

第九条建设工程设计方案必须由具备相应资质的设计单位承担。

具有下列情况之一的，应当编制修建性详细规划：（一）商业服务业设施建设用地面积大于或等于1h㎡的；
（二）居住用地；
（三）工业项目用地面积大于或等于3h㎡的；
（四）城市重要地段（如历史文化街区、景观风貌区、中心区、交通枢纽等）；
（五）规划行政主管部门认为需要编制修建性详细规划的。

上述情形范围之外的，应当编制总平面规划图。

第十条建设项目应当遵循统一规划建设的原则，涉及分期审批的建设项目，应当先行编制修建性详细规划，分期实施时，应当优先建设学校、托幼、养老、社区服务用房、物业管理用房等公共服务配套设施和市政基础设施。

分期办理规划核实的建设项目，应当符合下列条件：
（一）按照原依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图，申请规划核实区与在建（或拟建）区已进行分隔；
（二）原则上一个项目分期规划核实不超过2期；
（三）项目分期应当优先进行公共服务设施建设，公共服务设施不得放在最后一期建设；
（四）分期建设的地块，原则上应当以规划道路、小区内部道路等为界限进行分隔。

分期规划核实范围内的安全、道路、各类管线（给排水、供电、燃气、通信）、公共服务设施配套、满足规划核实项目的正常使用要求；
（五）申请规划核实范围内应当拆除的建（构）筑物已拆除完毕；
（六）规划许可中配建的物管用房和社区用房不在申请范围内，建设单位应当提供符合标准的过渡性用房；
（七）申请分期规划核实的，由建设单位编制分期核实方案（含分期范围及各项指标）报规划行政主管部门审查批准后作为分期规划核实的依据。

第十一条公共服务设施配置
建设项目应当加强公共服务设施建设，相关配套公共服务设施建设标准除符合国家规范外，还应当符合省、市相关管理规定及专项规划要求。

第三章建筑间距和建筑退让
第十二条建筑布局设计应当进行日照影响分析。

日照影响分析应当符合国家、省及地方相关技术规范和要求，采用经国家认可的日照分析软件。

（一）住宅、宿舍、托幼活动场地日照影响分析应当以大寒日8时至16时为建筑日照有效时间带；老年人居住建筑、医院病房、中小学校普通教室、托幼生活用房日照影响分析应当以冬至日9时至15时为建筑日照有效时间带；
（二）对现状建筑进行日照影响分析，建筑使用性质以规划行政主管部门批准的规划性质为准；
（三）新建建筑物不得减少周边原不满足国家日照标准的建筑物的日照时间；新建建筑物导致周边原满足国家日照标准的建筑日照时间减少的，减少后的日照时间不得低于国家日照标准。

第十三条建筑间距应当综合考虑城市空间景观、日照、消防、通风、采光、视觉卫生、节能等要求，并按下列规定计算：（一）建筑间距按照两栋建筑物外墙外边缘线之间的水平距离计算；
（二）建筑物南北向平行布置的，建筑间距以南侧建筑物的建筑高度为标准计算；东西向平行布置的，建筑间距以较高建筑物的建筑高度为标准计算；两栋建筑物平行布置且与正南北向夹角大于60度的，以较高建筑物的建筑高度为标准计算；
（三）建筑物纵墙面有外挑阳台、楼梯平台、走廊及凸出辅助设施的，其间距以最大外凸部分的垂直投影线计算；
（四）单栋建筑物内包含混合业态的建筑间距应当分别按照不同业态相对应的标准计算。

第十四条居住建筑在满足日照、通风、采光的情况下，建筑间距应当符合下列要求：
（一）建筑高度20m及以下的条式建筑间距为（附图3—1）：
1.纵墙面之间的间距不少于南侧建筑物建筑高度的1.2倍；
2.纵墙面与山墙面（即垂直布置）的间距不小于14m；
3.山墙面与山墙面的间距不少于6m。

（二）建筑高度20m以上的条式建筑间距为（附图3—2）：
1.纵墙面之间的间距，20m及以下部分不少于南侧建筑物建筑高度的1.2倍，20m以上部分按照不少于所增加建筑高度的
0.1倍进行递加计算,计算公式为（单位：米）：建筑间距≥20×
1.2＋(H-20)×0.1(20为基本间距，H为建筑总高度) 。

2.纵墙面与山墙面（即垂直布置）的间距，南北向不少于24m，东西向不少于20m；
3.山墙面之间的间距不少于13m。

（三）建筑高度20m以上的条式建筑与建筑高度20m及以下条式建筑的间距为（附图3—3）：
1.建筑高度20m以上的建筑物纵墙面与建筑高度20m及以下建筑物纵墙面之间间距，以南侧建筑物建筑高度作为计算标准，分别按照本条第（一）项第1目或者第（二）项第1目计算；
2.建筑高度20m以上的建筑物纵墙面与其南侧建筑高度
20m及以下建筑物山墙面之间的间距不少于15m，与其他方向建筑高度20m及以下建筑物山墙面之间的间距不少于18m；
3.建筑高度20m以上的建筑物山墙面与其北侧建筑高度20m 及以下的建筑物纵墙面之间的间距不少于24m，与其南侧建筑高度20m及以下建筑物纵墙面之间的间距不少于18m，与其东、西方向建筑高度20m及以下建筑物纵墙面之间的间距不少于15m；
4.建筑高度20m以上的建筑物山墙面与建筑高度20m及以下建筑物山墙面之间的间距不少于9m。

（四）条式居住建筑在南北向投影的重叠面宽度小于12m的，两栋建筑物之间的间距不少于标准间距的0?8倍（附图3—4）。

条式建筑在南北向投影无重叠面的，最近点距离不小于15m。

（五）塔式居住建筑的间距，按照建筑物之间正南北向投影的重叠面计算（附图3—5）：无重叠面的，最近点距离不小于15m；重叠面小于12m的，建筑间距不少于20m；重叠面大于12m的，按照本条第（二）项第1目计算。

塔式拼接建筑按照条式建筑计算间距。

（六）塔式建筑与其南北侧条式建筑纵墙面的间距按照条式建筑计算；塔式建筑与其东西侧的条式建筑纵墙面之间的间距不少于18m；塔式建筑与条式建筑山墙面之间的间距不少于13m （附图3—6）。

第十五条居住建筑与其南侧非居住建筑的间距，按照本规定第十四条的要求确定；与其北、东、西侧非居住建筑的间距，可
按照本规定第十四条的要求适当减少，但不得少于建筑设计防火规范确定的间距要求。

第十六条非居住建筑之间的间距应当符合下列要求：（一）建筑高度24m以上的建筑物平行布置时的间距，南北向的，最近距离不少于18m；东西向的，最近距离不少于13m；
（二）建筑高度24m以上的建筑物与24m以下的建筑物平行布置时，最近距离不少于15m；
（三）建筑高度24m以下的建筑物平行布置时，最近距离不少10m。

第十七条既非平行布置也非垂直布置时的建筑物之间的间距应当符合下列要求（附图3—7）:
（一）当建筑的夹角不大于30度时，其最窄处间距按平行布置时的间距控制；
（二）当建筑的夹角大于30度，小于或等于60度时，其最窄处间距不得小于平行布置控制间距的0.8倍；
（三）当建筑的夹角大于60度时，其最窄处间距按垂直布置间距控制。

第十八条第十四、十五、十六、十七条未涉及建筑形态的建筑间距要求，由规划行政主管部门结合景观、日照、消防、采光、通风等要求经专家论证后确定。

第十九条建筑后退用地界线距离，按下列规定执行：
（一）相邻建筑双方各自从建设用地边界起计算后退距离，其最小后退距离应不小于第十四、十五、十六、十七条确定的建筑间距的一半，并应当满足国家日照标准要求；
（二）在现有建筑周边新建建筑，其后退距离应当满足现有建筑日照、消防、环保、卫生防护的要求；
（三）地下建筑物的离界距离，一般不少于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.7倍，在满足相关设计规范和技术要求的前提下可适当减少退让距离，但最小不得少于3?5m。

第二十条沿城市道路两侧新、改、扩建建筑，其后退道路红线的距离应当符合下列规定：
（一）建筑高度100m以下的建筑物，其退让距离不得少于附表3—1的规定；
（二）建筑高度100m以上的建筑物，其退让距离应当通过城市设计确定，但最小不得少于附表3—1中建筑高度60-100m 建筑物的后退距离；
（三）影剧院、游乐场、体育场（馆）、展览馆、会展中心、大型商场、大型医院等有大量人流、车流集散的公共建筑，其临城市道路的主要出入口退让道路红线的距离不得少于25m；
（四）建筑物退让城市快速路、主干道平面交叉口视距三角形道路斜线的距离（附图3—8），自城市道路红线直线段连接线算起，建筑高度20m以下的建筑物不少于20m，建筑高度
20m以上的建筑物不少于30m；建筑物退让主干道和次干道平面交叉口视距三角形道路斜线的距离，自城市道路红线直线段连接线算起，建筑高度20m以下的建筑物不少于15m,建筑高度20m以上的建筑物不少于20m；如果交叉口涉及道路高架等特殊情况，应当根据城市设计来具体确定。

城市主次干道交叉口处应预留规模适宜的公共绿地或绿化休闲广场。

（五）新建项目原则上不得修建围墙，宜以花台、绿地、绿篱等作为用地边界的隔离带；如因安全和特殊功能需要确需修建围墙的，围墙退让城市道路红线不得小于1.5m，且应当采用通透式围墙，并进行垂直绿化，有政策要求明确建设封闭式围墙的，应当在墙基处预留栽植空间并对其外墙面进行垂直绿化。

临城市道路修建的门房、岗亭等构筑物，退让城市道路红线不得小于5m。

第二十一条建筑物退让公园绿地距离不得少于10m，退让城市道路沿线绿化控制带的距离不得少于5m。

第二十二条建筑物退让临江、河（湖）蓝线距离应当满足有关规定要求，且最小不得少于12m。

第二十三条建（构）筑物后退道路红线，应当从建（构）筑物底层凸出外墙计算，外挑部分垂直投影线超出底层凸出外墙的，按外挑部分的垂直投影线计算。

第二十四条沿铁路、公路、油气输送管道、光缆及电力线路两侧新、改、扩建建筑物，其退让距离应当符合交通、环保、消防及安全等相关技术规范和管理规定的要求。

第二十五条荆州古城、历史文化街区、文保单位和历史建筑保护范围内新、改、扩建项目应当符合经批准的专项规划和国家有关法律法规的要求。

第四章建筑设计
第二十六条经营类建筑物容积率计算规定
（一）居住建筑
1.居住建筑结构层高不应超过3.6m，且最低不应低于
2.8m。

结构层高大于
3.6m且小于等于5.8m（3.6+2.2m）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于5.8m且小于等于8.0m（5.8+2.2m）的，按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于8.0m的，以此类推。

2.跃层式居住、低层居住、错层式居住建筑的起居室在户内通高共享时，不列入超层高控制范围，按水平投影面积计算容积率。

（二）办公、酒店式建筑
办公、酒店结构层高不应超过4.5m。

结构层高大于4.5m且小于等于6.7m（4.5m+2.2m）的，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于6.7m且小于等于8.9m
（6.7m+2.2m）的，按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于8.9m的，以此类推。

（三）商业建筑以及住宅小区配套公建
1.单层建筑面积在1000㎡以下小型商业建筑以及住宅小区配套公建，结构层高不宜大于5.1m，并不得大于7.3m。

2.结构层高大于5.1m且小于等于7.3m（5.1m+2.2m）时，按该层外墙结构外围水平面积的2倍计算建筑面积；结构层高大于7.3m且小于等于9.5m（7.3m+2.2m）的，按该层外墙结构外围水平面积的3倍计算建筑面积；结构层高大于9.5m的，以此类推。

（四）商业、办公、酒店等建筑首层门厅、大厅、中庭等公共空间，办公和酒店的会议厅、宴会厅及单一空间建筑面积超过1000㎡的且有较高层高要求的集中商业等功能空间，影院、剧场、体育馆、博物馆、展览馆等公共建筑，不受上述层高规定控制。

对于建筑存在多种功能的情况，按建筑功能相对应的建筑层高予以控制。

（五）建筑阳台及外挑构筑物控制
1.建筑主体结构外阳台（附图4—1）进深不大于
2.4m（对不规则的取进深平均值），均按其水平投影面积的1/2计算建筑面积并计算容积率，不符合此规定的按水平投影面积计算建筑面积并计算容积率；阳台总建筑面积不得超过套型建筑面积的7%，超过部分按水平投影面积计算容积率；
2.入户花园、空中花园按其水平投影面积计算建筑面积并计算容积率；
3.飘窗不得设在楼板的延伸部分，当突出外墙的距离不大于0.7m时，不计算建筑面积。

（六）架空层、地下室和半地下室
1.建筑底层设计布置架空层的，结构层高在
2.2m以下的,按水平投影面积的一半计算建筑面积并计算容积率; 结构层高在2.2m以上的,按水平投影面积计算建筑面积并计算容积率。

如架空层为建筑（包括住宅及文化、体育、教育等公共建筑）首层，以柱、剪力墙落地，视线通透、空间开敞，层高不应低于标准层高；只作为休闲、绿化景观等公共开敞空间使用时，除架空层内的电梯井、门厅、过道、楼梯间等功能空间外，其他面积不计算容积率。

2.房间地平面低于室外地平面的高度超过该房间净高的1/2者为地下室，地下室应当为土层四面围合的地下空间。

建筑物地下室、半地下室作为人防和停车等使用的，按水平投影面积计算建筑面积，不计容积率；建筑物地下室、半地下室作为商业、娱乐等经营性功能的，按其水平投影面积计算容积率。

（七）地上停车楼按建筑面积的一半计算容积率，地上机械式多层停车库按单层计算建筑面积，不计算容积率。

第二十七条居住建筑的面宽应当符合以下规定：
（一）建筑高度大于20m，小于、等于60m，其最大连续展开面宽的投影一般不大于75m；
（二）建筑高度大于60m，其最大连续展开面宽的投影一般不大于70m。

（三）环古城、滨长江、沿河湖及市级公园等重要景观地带，建筑高度大于20m的建筑物最大连续展开面宽的投影之和一般不大于规划用地相应一侧宽度的50%。

第二十八条历史城区、历史文化街区和塑造城市文化、风貌特色、具有特殊价值和特定意图的地区，新建和改造建筑应当体现荆楚优秀传统建筑风格内涵与地域文化特色，注重城市文脉的延续与城市风貌的整体协调，提倡采用新材料、新技术与传统荆楚建筑风格相结合，突出“荆楚派”未来发展新方向，展现荆楚建筑的美学意境与时代特征。

第二十九条临街建筑墙外设施及户外广告的设置，应当符合相关技术规范及专项规划的要求。

建筑物的太阳能设施及其附属设施、空调器室外机等，应当结合建筑造型，进行一体化设计。

第三十条绿色建筑
（一）建筑设计应当满足绿色建筑标准要求，按《民用建筑绿色设计规范》进行设计，并按《湖北省绿色建筑省级认定技术条件》（试行）或者《绿色建筑评价标准》进行评价；
（二）鼓励城市大型公共建筑、居住小区设置雨水收集利用装置，建设区域性中水回用系统。

因地制宜规划城市水景，从严控制非自然水源的人工水景建设；
（三）建筑的布局、朝向、形状和结构设计应当符合民用建筑节能要求，并符合《节能建筑评价标准》的规定；
（四）建筑主要房间应当尽量避免东、西朝向，建筑单体设计应当考虑有利于自然通风。

建筑夏季防热应当采取环境绿化、自然通风、建筑遮阳和围护结构隔热等综合性措施。

第三十一条在有净空高度限制的飞机场、气象台（含地面观测站和天气雷达站）、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）设施周围新、改、扩建建（构）筑物，其控制高度应当符合国家有关净空高度限制的规定。

第三十二条在中心城区范围内，新、改建各类项目，在设计时应当统一考虑夜景照明的内容。

下列范围应当设置夜景灯光照明设施：
（一）快速路及主干道两侧的建（构）筑物、绿化带，非主干道两侧的高层建筑物和标志性建筑物；
（二）港口、码头、车站、高速公路出入口、商业中心、商业街（区）、会议中心、桥梁、电视塔、体育场（馆）、广场、街头绿地、公园、旅游景点及其它大型公共场所；
（三）重点文物保护单位及风貌建筑；
（四）长江、内河、湖泊等水域沿岸景观地带；
（五）户外广告设施及商业性牌匾、字号、标识；
（六）城市规划确定的其它城市夜景观灯光设计范围。

第五章城市道路和交通公用设施工程规划管理
第三十三条城市道路按照其在道路网中的地位，分为快速路、主干路、次干路和支路四类。

第三十四条城市各级道路设计车速、路网密度等规划指标，应当符合附表5—1规定。

道路网通行能力应当与用地性质及土地的开发强度相适应。

容积率大于4.0的居住、商业项目，以及大型交通、公共设施等项目，应当按《建设项目交通影响评价技术标准》（CJJ/T141-2010）进行交通影响评价，该评价可作为设计方案的专门篇章，也可单独编制。

第三十五条建设用地内的道路与城市道路进行衔接时，其变坡点必须设在建设用地红线范围内。

建设项目选址应当符合城乡规划确定的建设用地范围和各项用地功能布局的要求，不得在规划建设用地范围外选址建设。

有机动车交通要求的建设项目在城市道路交叉口选址时，必须满足机动车出入口至城市主干道交叉口的距离，自道路红线交点量起不应小于70m。

第三十六条城市道路、广场等必须遵循设置无障碍设施的有关规定。

第三十七条城市公共交通的设置应当符合下列规定:
（一）城市公交车站可为直接式和港湾式，城市主、次干路和交通量较大的支路上的车站，宜采用港湾式。

站台长度最短应按同时停靠两辆车布置，最长不应超过同时停靠4辆车的长度，否则应当分开设置；
（二）公交专用车道的设置条件和设置方法，必须符合相关技术规范及要求；
（三）轨道交通车站设置应当符合城市总体规划和轨道交通线网规划要求，与城市土地利用相协调，并妥善处理好与地面建筑、地面道路之间的关系。

第三十八条城市公共停车场的设置应当符合下列规定:
（一）城市公共停车场应当根据城市静态交通专项规划，落实空间布局，其用地总面积可按规划城市人口每人0.8-1.0㎡计算；
（二）公共停车场出入口不宜直接与城市主、次干路相连，停车场出入口受条件限制必须在城市主、次干路设置时，应当符合行车视距要求，且交通组织应当采用右进右出的方式；当停车场出入口道路坡度较大时，应当设缓冲段与城市道路相连；
（三）市区宜建停车楼或地下停车库。

机动车公共停车场的服务半径，在市中心地区不应大于200m，一般地区不应大于300m；
（四）中心城区范围内新、改、扩建项目配建停车位的标准应当符合附表5—2规定, 荆州古城内新、改、扩建项目机动车。