小产权房的投资与风险浅析

小产权房投资风险与价值浅析

上海对外经贸大学张欣洋1244088

摘要：迄今为止全国小产权房在商品房交易中所占的比例很大，小产权房一些独有的特点使其在房产市场上颇受欢迎，然而无论是开发商还是普通居民投资或者购买小产权房都存在着一定的风险和机遇，本文就小产权房的特点与性质以及其未来发展，并举一现实案例浅析小产权房的投资风险与投资价值。

关键词：小产权房投资风险投资价值法律效力政策风险房屋质量经济适用房

小产权房的基本概念与性质

小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。相反，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：

1. 是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。

2. 是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。

3. 是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。

“小产权房”的性质有三种：第一类“小产权房”：占用集体用地或耕地违法建设，将农民集体用地使用权流转，用于商品住宅开发违法建筑。第二类“小产权房”：在政府划拨或出让土地上，不按规划功能开发或使用，并将限制销售房屋直接在市场上销售，具有产权纠纷隐患不完全产权房。第三类“小产权房”：在军队享有使用权土地上进行商品房开发，之后卖给军人以外地方居民，俗称“军产房”。

小产权房产生的原因主要有三个。一、城市房价过高：中国许多大中城市的高房价是催生小产权房的重要原因之一。由于中国经济社会发展不平衡，若干大城市的房价长期快速上涨，远远超出了当时当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设无法满足这些住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。二、擦边球的空间：根据法律规定，在农村集体所有的宅基地和集体建设用地上，农民可以自行经营，而且农民自建的住房也是可以进行交易

的。正是因为政策法律规定中存在很多模糊不清的地方，才导致了各地小产权房建设的泛滥，在合法与非法之间给小产权房留下了一个擦边球的空间。三、农地制度不合理：小产权房是农民集体自发在其集体所有的集体建设用地和宅基地上建设的房产，不需要缴纳类似开发商为获取土地交给政府的土地使用权出让金（其中包括由政府出面征收农民集体土地支付的征地费用）；由村集体牵头开发，省去了基础设施配套费等市政建设费用及成本费。在这一开发过程中，农民集体通过出售小产权房获得的收益高于政府征收土地的补偿金额。

小产权房的投资风险

对于投资小产权房来说，其投资风险具体可以分为六点：1，法律效力。2，房产转让。3，政策风险。4，监管缺失。5，房屋质量。6，动迁补偿。

在法律上，“小产权房”买卖合同的效力一般认定无效为原则，但也区分不同情况：对于发生在本乡范围内农村集体经济组织成员之间的农村房屋买卖，该房屋买卖合同认定有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员的，如果取得有关组织和部门批准的，可以认定合同有效。对于将房屋出售给本乡以外的人员，未经有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或者购房人尚未实际居住使用该房屋的，该合同应作无效处理。如购买小产权房，买家拿不到正式的房产证，因此并不构成真正法律意义上的产权。即小产权房只有使用权，没有所有权。根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，小产权房不能向非本集

体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。其同时对房屋的保值和升值也有一定影响。购买在建小产权房时，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。购房人会面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的被动局面，导致非常巨大的经济损失。乡产权房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，对购房者的利益有一定的影响。

小产权房相比普通商品房而言，小产权房在房屋质量上也和普通商品房有很大区别。这类房屋一般由土地所在村甚至农民个人开发的。在规划设计、施工监理以及竣工验收等方面，都没有任何保障，当你买了这样的房子，除了房屋质量和房屋售后保修难以保证以外，入住后的物业管理也极容易出现问题。开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。

小产权房目前在动迁补偿上，也没有任何保障。这类住房是建在集体土地上的，不允许对外销售，购买这样的房子拿不到国家发给的产权证。这是由国家的法律和土地的使用性质所决定的。小产权房属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，而且业主也不会得到拆迁安置补偿。

小产权房的投资价值

当然，小产权房存在投资风险的同时，也有很大的投资价值。一般来说，小产权房要比大产权房便宜50%以上，价格仅是其他楼盘的

一半，也没有各种其它费用。购买“小产权房”主体多为低收入群众，尤其以下岗职工、外来务工人员为主，他们一般买得起也住得起。而且他们内心深处多少也存在法不责众的侥幸心理。对于开发商来说，合作开发商也可按比例分成。由于不用交纳土地出让金和各种税费，使得开发成本大幅度降低，小产权房收益一般也会超过商品房开发所得的收益。另外，村民除自住房外也获得了房屋开发的分红，村民的开发积极性得到提高，房屋供给提升，从而给了开发商更多议价的空间。虽然法律上来说，买卖小产权房得不到法律的保护，而且有关打压、遏制小产权的政策不断出台，但是基于一些客观原因的存在，在近年来，在实际操作层面，政府基本上没有采取强有力的处罚手段，因此一来监管缺位致使小产权房的“擦边球”投资价值显现。随着小产权市场的缓慢扩张，不少小产权房也已经在市中心出现，其中很多小产权的规模和配套已经在向商品房靠拢。在租赁市场市场上，小产权房的无差异性已经显现，由于很多小产权房位于较好的地段，其租金与周边商品房相差不大，这也是吸引许多购房者的主要原因。加上开发成本相对较低，所以对于开发商而言在投资回报率上也相对较高。

作为开发商而言，如果准备投资小产权房，那么在投资过程中

应注意三点：一，小区规模约为500-1500户，这样的小区有一定的

社区配套，如：会所、运动场、泳池等，且物业管理水平能跟上，小区规模太大了物业管理水平无法提高。二，小区绿化率要高，小区必须是封闭式的，外来人员无法随意自由进出。三，地段要好，交通方便，步行至地铁站在20分钟之内，周边商业配套较齐全。满足这些