2012年7月1日起上海阶梯电价方案用电成本测算

注：本表基于上海市发展和改革委员会文件沪发改价管（2012）020号《上海市发展改革委关于本市居民生活用电试行阶梯电价实施方案的通知》

电费计算

一、基本电费：工厂高压用户，有一个变压器，变压器有个容量，如630KV A、1000KVA，等等有好几档，目前最大的是1600KVA。实际用电量，在变压器容量的中有一个可使用范围，实际用电量最大不超过变压器容量的90%，否则会不安全，电力公司也会作处罚，实际用电量最小没限制。但电力公司有“契约限额”的一个规定，最高不超过变压器容量的90%，最低不低于40%。在这个40%--90%的范围内，各单位可每个月上报下个月的契约限额。 “基本电费”就是按照“契约限额”而来的：基本电费=xx限额*单价。目前上海市的基本电费单价是39元/KVA。例如：您这个月上报的契约限是40%，又假如按变压器容量1000KVA为例，那契约限额是1000*40%=400KVA，基本电费=400KVA*39元/KVA=15600元。但实际在用电中，用两种结果： 1、超过了xx限额：基本电费是按超过部份的单价的二倍即78元/KVA计算； 2、没超过部份，或甚至不用电，也是按契约限额收取基本电费。因此，契约限额，每个月都要看清，预测下个月的用电量，报得少，就会收取超过部份的二倍计费；报得多，也是浪费，会按报的计费。结论：

基本电费，不管您用不用电，用了多少，就要收费，收费标准就是上述的“契约限额”。二、xx、xx、平的问题，解答如下：这是实际用电的电费。根据每天不同时段的用电，进行计费。分为三种时段峰、谷、平，他们的电费单价是不同的： 1、峰：08：00-11：00；18：00-21：00； 2、xx：22:00-次日06:00； 3、其他时间电费单价：每年不时间单价是不太相同的，但特点是“峰”单价是最高，“谷”单价最低。目前上海市的“峰”是1.138元/KVA；“谷”是0.268元/KVA；“平”是0.71元/KVA。三、力率：这是指电力用户无功消耗量过大，造成功率因数低于国家标准，从而按电费额的百分比追收的电费。对用电工厂装有防倒装置的无功电度表。按每月实用有功电量和无功电量相除，计算出月平均功率因数。 xx的标准为：功率因素90%。当低于90%时，要对工厂进行罚款；当高于90%时，要对工厂进行奖励。正好90%时，不奖不罚山东威海一工厂有400kva变压器一台，实行峰谷计量，请问如何计算每月的总用电量？

居民阶梯电价便民服务手册范文

居民阶梯电价便民服务手册一、居民生活用电试行阶梯电价政策解读根据《国家发展改革委印发关于居民生活用电试行阶梯电价的指导意见的通知》（发改价格[2011]2617号）和山东省物价局文件《关于居民生活用电试行阶梯电价的通知》（鲁价格一发[2012]70号）的精神，自2012年7月1日起对我省居民生活用电试行阶梯电价，有效期至2014年6月30日。 1．我省居民阶梯电价月度分档标准。 2．我省居民阶梯电价执行方式为平衡季节用电差异，试行阶梯电价以日历年度为结算周期。客户当年累计用电量2520千瓦时及以下部分执行基础电价0.5469元／千瓦时；2520- 4800千瓦时之间部分执行第二档电量加价标准0.5969元／千瓦时：超过4800千瓦时以上部分执行第三档电量加价标准0.8469元／千瓦时。 2012年按半年的分档电量计算。 3．居民阶梯电价试行范围居民生活用电试行阶梯电价的范围为由山东电力集团公司直接抄表、收费到户的城乡居民客户，即“一户一表”

客户。试行阶梯电价的城乡居民客户原则上以一个房产证对应的住宅为一“户”。没有房产证明的，以电力公司为居民家庭安装的电表为“一户”。 4.免费用电基数对全省城乡“低保户”和农村“五保户”设置每户每月15千瓦时免费用电基数，电费先收后返。抄表年度结束后，按每户每年180千瓦时乘以第一档电价计算的电费全额退费。 5．户籍人口15人及以上用电说明户籍人口5人及以上的“一户一表”居民客户，第一档电量每月增加100千瓦时提高至310千瓦时，第二档电量为310-400千瓦时之间，第三档为400千瓦时以上，加价标准不变。 6．台表用电说明对未实现“一户一表”的合表居民客户暂不实行阶梯电价政策。各地要采取措施减少转供电现象，加快“一户一表”改造步伐，改造过程中电力公司不再向居民客户收取电表改造费用。2014年7月1日起，仍未进行“一户一表”改造的居民客户，将依据国家规定调整电价。 7．执行居民电价的非居民客户用电说明我省执行居民电价的非居民客户(学校用电、农村饮用水

对上海地区居民用电实施阶梯式电价体系的思考(精)

· 200911总第390期对上海地区居民用电实施阶梯式电价体系的思考肖勇王恒山杨俊保【摘要】阶梯式电价已经在浙江、山东等省市试点试行，有可能成为我国今后电价管理的发展趋势。以上海为典型的一批大中型城市近年来用电呈现较显著特征：居民用电量逐年大比例提高，峰谷负荷差加大、空调负荷比重不断上升，能源消费节约意识较低等。为建设资源节约型城市，促进节能减排，有效途径是实施需求侧管理措施尤其突出对居民用电合理引导，建立阶梯式电价体系有希望能够达到电力作为商品的基本属性定价目标，具有减少交叉补贴、合理补偿成本，公平负担、合理收益，促进节约用电、合理用电等优势。【关键词】阶梯式计量电价【中图分类号】F726 居民用电电力商品电价节能【文献标识码】A 【文章编号】1006-2025（2009）11-0015-04 【基金项目】本文系上海市教委重点学科“现代电力企业管理”（J51302）资助项目。【作者简介】肖勇，上海电力学院讲师，上海理工大学管理学院在读研究生，主要研究方向为电力企业管理；王恒山，上海理工大学管理学院教授，主要研究方向为企业管理；杨俊保，上海电力学院教授，主要研究方向为企业管理（上海200090）。

随着上海加快建设资源节约型、环境友好型城市的目标，需要进一步建立准确及时反映市场供求状况和资源稀缺程度、促进有利于资源节约的定价机制，从而有效地运用经济手段推进节能减排。与此同时，近年来，阶梯式计量电价在浙江等省市试行并得到较好效果，有可能成为我国城市今后电价管理的发展趋势和重要组成部分。本文针对上海电力这一资源性产品价格，分析当前居民用电的特点，提出实施阶梯式电价体系改革的必要性和有利性。他们负担较多的电力成本。通俗地说，就是用电越多，电价越贵。用电就如同乘坐出租车，3公里之内一个单价，超过3公里又是一个单价，而超过10公里单价则更高。以浙江省为例，从2004年就开始试点“阶梯式电价”，同时进一步结合2001年推行的峰谷电价，把初始“临界点”定为每月50千瓦时，具体分段情况如表1：一、阶梯式电价的概念及定价机制 “阶梯式电价”全名为“阶梯式累进电价”，是指把户均用电量设置为若干个阶梯，每一分段用电量范围内都有一个单位电价，单位电价在分段内保持不变，但单位电价随着分段而增加。定价的目标是既保证低收入者也用得起电，又要倡导节约用电，减少能源浪费。第一级电量基数，根据确保居民基本生活用电的原则制定，电价水平较低；第二级电量基数，按平均消费电量和平均成本确定电量和价格，满足部分休闲或奢侈用电；第三级电量基数，对少数用电量较高的居民收取较高电价，使经测算，调价后全省居民生活用电平均提价0.032元/千瓦时，比原计划电价普涨方案听证会上公布的价格降了0.007元/千瓦时，其中，对月用电量超过200千瓦时以上的“电老虎家庭”，从第201千瓦时开始每千瓦时多缴0.1元，充分体现促进节电原则。据实施后反馈，“递增制阶梯电价”的推行受到广大电力用户的认可。阶梯式计量电价计算公式如下：阶梯式计量电价=第一级电价×第一级用电量基数+第二级电价×第二级电量基数+第三级电价×第三级电量 15 · 200911总第390期

电费计算说明

中心中心的供电模式为双路35KV高压供到户,即“专变用户”，其电能计量采用“高供高计”的方式，即高压侧的电压互感器（PT）和电流互感器(CT)将其侦测到的一次电量转换为二次电量，送至计量用的主表，以实现电能计量。其中，PT 和CT的变比分别为350倍（）和30倍（）,计量主表倍率为10500倍。中心电费计价的模式为“两部制电价”，即由电度电价、基本电价等内容组成。由于采用双路供电模式，所以每月有2张电费单据，见图1（红色边框与标注字体为后添加）。图1电费账单样张一、主要名词解释 (一)xx限额（单位： KW）定义：指实施“两部制电价”的用户根据实际用电情况而预估的下个公历月起将达到的用电最大负荷，根据电力公司规定，该契约限额最高不超过变压器容量的90%，最低不低于40%，目前中心的用实际电量接近契约限额，故预估较为准确，符合节能要求。计算：核准最大限额（6300 KW）×40%=2520 KW (二)MD（单位： KW）又称“最大需量”，是指客户在一个电费结算周期内，每单位时间段内15分钟稳定最大负荷记录作为本月实际负荷的最大值，且只进不退。举例来说，若一个月中，有15至20分钟内的负荷均超出“契约限额”，即使其余时间段内负

荷很低甚至根本不用电，该月的基本电费仍按最高负荷收费。上海地区大于契约限额105%的超出部分加倍付费。 (三)xx、平 1、平 2、xx 指“两部制电价”中实际耗电部分，以不同时间段划分为标准，进行分时计算电价，其中： “xx”时段为08:00-11: 00、18:00-21:00； “平1”时段为06:00-08: 00、11:00-13: 00、15:00-18: 00、21:00-22:00； “平2”时段为13:00-15:00； “xx”时段为22:00-06:00； (四)功率因数调整百分比又称“力率调整”百分比，根据用户装接容量、当月功率因数、标准功率因数、有功无功率比值等数据参考电力公司、物价局关于“功率因数调整办法”等相关文件计算得出调整比率百分比。目前中心力率调整为-0.75%，用电功率因数在0.97左右，电能利用充分。二、电费单构成如图1所示，电费账单可划分为五部分：

北京市居民生活用电试行阶梯电价实施细则

北京市居民生活用电试行阶梯电价实施细则一、居民阶梯电价分档电量和电价标准北京市居民阶梯电价将城乡居民每月用电量划分为三档，电价实行分档递增。其中: 第一档电量为240千瓦时及以下的电量，电价标准维持现价不变，即0.4883元/千瓦时（不满1千伏）和0.4783元/千瓦时（1千伏及以上）；对城乡“低保户”和农村“五保户”设置每户每月15千瓦时的免费用电量。第二档电量为241-400千瓦时之间的电量，电价标准比第一档电价提高0.05元/千瓦时，即0.5383元/千瓦时（不满1千伏）和0.5283元/千瓦时（1千伏及以上）。第三档电量为超过400千瓦时的电量，电价标准比第一档电价提高0.3元/千瓦时，即0.7883元/千瓦时（不满1千伏）和 0.7783元/千瓦时（1千伏及以上）。二、居民阶梯电价实施范围 1、北京市范围内的“一户一表”城乡居民用户执行居民阶梯电价。 2、已执行居民峰谷试点电价的居民分户电采暖用户继续执行现有居民峰谷试点电价政策，暂不执行阶梯电价。对现有的尚未执行居民峰谷试点电价的居民分户电采暖用户，由用户自行选择执行居民峰谷试点电价或阶梯电价政策，选择居民峰谷试点电价政策

的，由用户于2012年7月31日之前提出申请，经市电力公司认定后执行，2012年7月31日之前未申请的，执行居民阶梯电价政策。2012年7月1日后，政府政策明确新增的居民分户电采暖用户，市电力公司按照政府相关文件统一执行居民峰谷试点电价政策，其他新增的居民分户电采暖用户，执行居民阶梯电价政策。居民分户电采暖用户是指不具备集中供暖，采用以下分户独立供暖设备，市电力公司对其分户计量，且以电能为唯一采暖能源或以电及新能源混合能源采暖的居民用户：电锅炉、蓄能式电热器、电热膜、电地热、以电及新能源混合的分户采暖设备（太阳能辅助电加热、地源热泵、水源热泵、空气源热泵）。 3、对未实行“一户一表”的合表居民用户，暂不执行居民阶梯电价，电价水平统一提高0.022元/千瓦时，即：城镇居民合表用户的总表结算价为0.4733元/千瓦时（不满1千伏）和0.4633元/千瓦时（1千伏及以上），农村居民合表用户的总表结算价为0.4433元/千瓦时（不满1千伏）和0.4333元/千瓦时（1千伏及以上）。 4、对于执行居民电价的非居民用户（如学校、社会福利机构、城乡居民委员会、居民楼道灯等），暂不执行居民阶梯电价，电价水平统一提高0.022元/千瓦时，即0.5103元/千瓦时（不满1千伏）和0.5003元/千瓦时（1千伏及以上）。

上海电费计算规则

电费计算公式(2０13年４月30) 目前,国内电网用电实行“两部制电价”,就就是将电价分为基本电价与电度电价两部分，计算电费时将按用电容量乘以基本电价与按电量乘以电度电价所得得电费之与作为总电费得计算办法。即: 基本电价=用电容量×基本电价电度电价=电度电量×电量电价电费=用电容量×基本电价＋电度电量×电量电价用电容量: 1按受电变压器容量（即变压器容量)计取; ２按企业用电最大需量计取。计算时两者选其一;电度电量:即电度表计量得,每月按表读数。所以电费计算得主要差别在每月基本电费得计算上。一、基本电价经向供电公司了解; 1、按受电变压器容量计取用电容量，则基本电价为28元／KＶA。２、按最大需量计取用电容量,则基本电价为38元／KVＡ（现为42元／KVA),若实际使用容量不足上报最大需量得40％时，按４0%收取;超过最大需量则要加倍(７6元／ＫVA)收取基本电费(现估计8２元／ KVＡ)。

3、案例假设受电变压器容量为Ａ,则按容量每月应交纳得基本电费P1＝２8Ａ; 假设最大需量为B,则按最大需量每月应交纳得基本电费P２=38B。如令P１=P2,则B=74%A。即当最大需量等于容量得74%时,两种交费方式下所缴纳得基本电费相同,亦即74%为两种方式盈亏得分界点: 当最大需量小于74%得变压器容量时,按最大需量缴纳基本电费便宜; 当最大需量大于74%得变压器容量时,按变压器容量缴纳基本电费便宜。就公司实际情况分析而言,在安装1600 KVA容量变压器得情况下，其需量需求应该在变压器容量得８０%左右,由于超出７4%得比例,故选择按受电变压器容量计取基本电费对公司有利。 4、其她规定多余得变压器容量可以在供电局申请暂停,每年暂停时间不得超过6个月,暂停后多余容量部分就是否收费请咨询供电局。功率因数过低会被供电局罚款,目前高新区供电局定得功率因数为０、85,低于0、８5会被罚款,罚款数额有专用公式计算，公式请到供电局大厅咨询。功率因数超过0、８5会得到供电局奖励，具体请咨询供电局。１0月份新能源变压器功率因数为０、86。二、最大需量 MD-－-契约用电负荷，也叫“最大需量”(单位：ｋＷ),就是

供电局电量电费计算算法

供电局电量电费计算算法电量电费计算算法电费计算总体计算顺序：注:以上有两个追补电量的过程,主要考虑到有些追补电量需要参与到变损和线损的计算，而有些追补电量不需要参与变损和线损的计算。到底采用哪种电量追补方式，视标志而定。 1 计算抄见电量 [分时表不能在计量点设置中设置成不执行分时电价] 对于普通表和执行分时电价的总段，如下处理：电能表度差=（本月表码—上月表码），根据度差进行数据溢出安全保护。如果度差大于等于零，则有：抄见电量=度差*综合倍率如果度差小于零，则有：抄见电量=（最大量程+度差）*综合倍率总电量=抄见电量+换表电量+增减电量对于执行分时电价的峰谷表，则如下处理：峰段抄见电量 = 峰度示差*综合倍率谷段抄见电量 = 谷度示差*综合倍率总段抄见电量 = 总度示差*综合倍率如果度差小于零，则有：峰段抄见电量 = (最大峰量程＋峰度示差)*综合倍率谷段抄见电量 = （最大谷量程＋谷度示差）*综合倍率总段抄见电量 = (最大总量程＋总度示差)*综合倍率平段抄见电量 = 总段抄见电量–峰段抄见电量–谷段抄见电量峰段电量＝峰段抄见电量＋峰增减电量＋峰换表电量谷段电量＝谷段抄见电量＋谷增减电量＋谷换表电量平段电量＝平段抄见电量＋平增减电量＋平换表电量总电量=抄见电量+换表电量+增减电量其中：综合倍率=PT倍率*CT倍率注意： 1）如果本月起码大于上月止码，注意更新满码标志，以便数据溢出保护 2）对于换表电量，在抄表初始化时进行计算 3）对于增减电量，分为两类，一类是在计算抄见电量时进行处理，直接合计到相应的表计和时段上。 4）对于正常表码和需量表要求保留四位小数 5）对于分时表，其中的总段电量为机械总段追补电量的说明：通过工作单追补电量，则追补电量只对本月有效，通过追补界面，则对每个月都有效，对于分时表，追补应对峰、平、谷分别追补，不能将电量放置在总段，非分时表只能在总段进行追补,表前追补参与表的套扣和变损计算，表后则不参与。 2套表处理套表分为用户内套表和用户与用户间的套表两种情况，其中用户间的套表也称为过表。说明： 1．本系统要求每块子表最多可以有两块父表。套表层数允许4层套表的情况。 2．存在三种套表类型，真实子表，定量表和定比表，所有统称为子表。在进行套表处理时，按照真实子表，定量和定比的顺序进行处理。 3．将所有套表子表的电量相加，累加到父表的扣减电量中，对于有两块父表的情况，在第一块父表扣完的情况下，将剩余电量放在第二块父表上套扣，当所有的父表都不够减时, 见第7点处理方式。 4．对于父表分时，子表分时的情况，对应时段的电量做相应扣减。当子表电量大于父表电量

关于执行上海市居民生活用电试行居民阶梯电价的实施细则

关于执行上海市居民生活用电试行居民阶梯电价的实施细则为正确贯彻和落实国家发展改革委《关于居民生活用电试行阶梯电价的指导意见》，确保阶梯电价政策平稳实施，根据上海市发展改革委《关于本市居民生活用电试行阶梯电价实施方案的通知》（沪发改价管【2012】020号）文件（以下简称《实施方案》），经市有关部门研究同意，上海市电力公司本着“你用电，我用心”的优质服务理念，特制订本实施细则。具体如下：一、居民阶梯电价执行时间根据《实施方案》，上海市居民阶梯电价方案自2012年7月1日起实施（8月份抄见电量起）。二、居民阶梯电价实施范围（一）居民阶梯电价执行范围为上海市电力公司供电区域内实行“一户一表”的城乡居民客户。居民客户原则上以住宅为单位，一个房产证明对应的住宅为一“户”，没有房产证明的，以供电企业为居民客户安装的电表（合表客户除外）为单位。（二）对未实行“一户一表”的合表居民客户和执行居民电价的非居民客户（如学校、养老院等），暂不实行居民阶梯电价。执行居民电价的非居民客户，电价水平按照每度电0.024元的居民阶梯电价平均提价水平调整。三、居民阶梯电价分档电量及电价水平上海市居民阶梯电价按照年度电量为单位实施。实施阶梯电价后当前按月抄表并结算电费方式不变，当累计电量达到年度阶梯电量分档基数临界点后，即开始实行阶梯加价。分档电

注：① 2012年7-12月阶梯电量分档基数按照6个月计算（实际抄见用电量为8-12月共计5个月）。即第一档户均0-1560度（含）、第二档为户均1560-2400度（含）、第三档为超过2400度的部分。2013年起阶梯电量分档基数按照12个月计算，抄见电量也为1-12月共计12个月。 ②分时居民客户在2012年10月1日前第二、第三档分别按0.05元、0.30元的平均加价水平执行；10月份抄见电量起按峰谷不同加价水平执行。且在第二或第三档临界点月份，因当月超基数部分的峰谷电量数据无法准确区分，具体执行时，该月第二、第三档的加价按峰、谷均为0.05元或0.30元的加价水平执行，次月起再按峰、谷不同加价水平执行。四、有关配套措施的执行（一）关于城乡“低保户”和农村“五保户”免费用电额度政策的执行 1、本市城乡“低保户”和农村“五保户”家庭名单由上海市民政局确认并提供，并每月进行信息更新，无须客户到供电营业网点办理申请。 2、每户每月15度的免费用电基数采用即征即退的方式操作。具体扣减时，先扣减峰时段电量，后扣减谷时段电量，最多不超过实际用电量。 3、经上海市民政局确认的“低保户”和“五保户”自2012年8月份抄见电量起开始扣减免费用电基数；后续更新认定的名单自认定后次月起开始扣减。 4、对于2012年8月份抄见电量起无法开始抵扣的无固定住所、户籍与实际居住地分离等几类“低保户”和“五保户”，上海市民政局如能在2013年1月1日前完成确认的，电力公司除自确认次月起开始正常扣减外，还将退补自2012年8月至确认月的免费用电额度；在2013年1月1日（含）后完成确认的，电力公司自确认次月起扣减，不再退补2012年8-12月的免费用电额度。（二）关于“一户多人口”政策的执行 1、根据《实施方案》规定，户籍人口为5人及以上的家庭，每户每月增加100度的阶梯电量基数，户籍人口为7人及以上的家庭，也可以选择按照全电量每度电0.024元加价计费。 2、申请“一户多人口”政策的客户需持本市公安部门核发的居民户口簿原件、办理人员身份证原件、近期电费账单原件，向所属供电营业网点实名申请。户口薄地址须与电费账单上用电地址一致（因道路名变更导致的不一致除外）。相同人员、不同用电地址不得重复申请。 3、“一户多人口”政策自受理的次月起执行（2012年8月份之前受理的自8月份抄见电量起执行）。 4、客户户籍发生变更时应及时到供电营业网点办理相应调整手续。 5、每二年客户应到供电营业网点办理“一户多人口”政策续期手续。逾期未办理的，将不再按“一户多人口”政策执行。（三）关于合表用户的政策的执行合表用户不执行居民分时电价，暂不执行居民阶梯电价，待“一户一表”改造后次月起同步执行。改造费用由上海市电力公司承担，过程中不再向客户收取改造费用。（四）关于扩大居民小区内执行居民电价的非居民客户适用范围政策的执行

客户单元用电单价测算标准

大厦客户单元用电单价测算标准一、测算依据大厦客户单元电费电价测算依据2014年1月1日上海市国家电网调价通知（详见上海市电价调价通知单)中规定的商业户电费单价为基础。结合建材大厦实际的运营情况，其电费单价的计算方式，适合与上海市国家电网电价调整规定中的10KV段工商业及其它用电类“两部制”方案。二、客户单元用电组成说明所有大厦的客户电价将由两部分组成，基本电价+基础电价。基本电价是根据电力部门规定的“峰”“谷”“平”时段用电单价加权计算的结果。基础电费为客户需求的契约容量分摊至每度电的单价，但，国家电网规定契约容量为总装容量的40%，建材大厦共计两台变压器，每台变压器的总装容量为630KW，则契约容量为252KW。三、电费单价计算说明基本电价计算（两部制）非夏季：峰时段8-11时（3小时)，18-21时（3小时）平时段：6-8时（2小时），11-18时（7小时），21-22时（1小时）

谷时段：22-次日6时（8小时) 夏季：峰时段8-11时（3小时），13-15时（2小时），18-21时（3小时）平时段6-8时（2小时），11-13时（2小时），15-18时（3小时），21-22时（1小时）谷时段：22-次日6时（8小时) 非夏季月度加权单价=（1.222元/度*5小时+0.752元/度*5小时)/10小时=0.97元/度夏季月度加权单价=（1.257元/度*6小时+0.787元/度*4小时)/10小时=1.07元/度年度加权单价=（0.97元/度*9个月+1.07元/度*3个月)/12个月=0.995 此方案适合于1F、2F各客户单元承担自己单元允许申请最大用电量基本费后，按实际每月用电量（以电表实际用电量为准)乘以年度用电加权单价。 4F、5F平台公司因单元最大允许用电量基本费由集团统一支付，其计算用电单价为年度基本费平摊至年度总用电量的费用加上年度用电加权单价再乘以客户单元按面积比例分摊得到的核定用电量。以2013年一台630KW变压器为例：2013年建材年度

房地产项目开发成本快速测算分析技巧

房地产项目开发成本快速测算分析技巧现在做新项目的投资测算，一般都需要各部门的配合完成，一般来说设计部提供强排指标、成本部提供各项成本、营销部提供售价和回款节奏、运营部提供关键节点，大家按照测算模板的要求录入数据，投资部负责土地款和支付节奏并进行统稿，财务部进行最终的审查才算最终成稿。但是实际上，有些时候投资只需做一个简单测算进行初步研判，不需要太精准，若次次都劳烦各部门同事，第一时间上可能来不及，第二有时候没必要兴师动众，所以拓展狗自己掌握一些其他部门的基本技能还是很有必要的。第一部分简单说下房地产成本的组成 1、土地费用。土地费用包括城镇土地出让金，土地征用费或拆迁安置补偿费。房地产开发企业取得土地方式有三种：协议出让，招标出让，拍卖出让。目前基本以后两种方式为主。随着国家对土地宏观管理政策趋紧，通过拍卖方式获得开发用地成为大多数开发商

获取开发用地的有效方式。目前在我国城镇商品房住宅价格构成中，土地费用约占20%，并有进一步上升的趋势。 2、前期工程费前期工程费主要指房屋开发的前期规划，设计费，可行性研究费，地质勘查费以及“三通一平”等土地开发费用。他在整个成本构成中所占比例相对较低，一般不会超过6%。 3、建筑安装工程费。建筑安装工程废纸房屋建造过程中所发生的建筑工程，设备及安装工程费用等，又被称为房屋建筑安装造价。他在整个成本构成中所占比例相对较大。从我国目前情况看，约占整个成本的40%左右。 4、市政公共设施费用市政公共设施费用包含基础设施和公共配套设施建设费两部分。基础设施建设费主要指道路，自来水，污水，电力，电信，绿化等的建设费用。公配套设施建设费用指在建设用地内建设的为居民提供配套服务的各种非营利性的公用设施（如学校，幼儿园，医院，派出所等）和各种营利性的配套设施（如粮店，菜市场等商业网点）等所发生的费用。他同时还包括一些诸如煤气调压站，变电室，自行车棚等室外工程。在房地产开发成本构成中，该项目所占比例较大，我国一般在20%~30%左右。 5、管理费用。管理费用主要是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动所发生的各种费用，它包括管理人员工资，差旅费，办公费，保险费，职工教育费，养老保险费等。在整个成本构成所占比例很小，一般不会超过2%。

分布式光伏电价的计算方式!

最近才知道，原来有很多小伙伴对分布式的电价和补贴搞不清楚。今天给大家掰扯一下。一、分布式光伏的电价分类分布式光伏的上网模式，分“自发自用、余电上网”、“全额上网”两种模式。两种模式的电价计算也不相同。 1、“自发自用、余电上网” 模式自发自用部分电价 = 用户电价 + 0.42 + 地方补贴余电上网部分电价 = 当地脱硫煤电价 + 0.42 + 地方补贴其中，0.42元/kWh为国家补贴，连续补贴20年。还没看懂？以北京市为例，给大家做个说明。如果在北京市的商场上做一个分布式光伏项目。商场执行的是商业电价，分峰平谷。商场用户用电电价的加权平均值≈ 1.13元/kWh; 北京市的脱硫标杆电价为：0.3754元/kWh; 北京市给予分布式光伏0.3元/kWh的地方度电补贴。 2、“全额上网” 模式全国分为三类电价区，光伏标杆电价分别为0.9元/kWh、0.95元/kWh、1元/kWh;北京属于二类电价区，上网电价为0.95元/kWh。

北京市0.95元/kWh的光伏标杆电价组成是： 0.95元/kWh = 0.3754元/kWh(脱硫标杆电价) + 0.5746元/kWh(国家补贴) 3、两种模式对比 “自发自用、余电上网”模式中，国家度电补贴为0.42元/kWh; “全额上网” 模式中，国家度电补贴为0.5746元/kWh。二、分布式光伏电费的结算根据国家政策(国能新能[2014]406号)和实际电网执行情况，可再生能源补贴的发放，都是按照“分布式光伏发电项目优先原则”开展的。 “自发自用、余电上网” 模式，业主的收入分4部分 1)“自用电量”的电费(1.13元/kWh)，自己节省的电费，或根据EMC合同由屋顶业主结算给投资商; 2)“余电上网”的电费(0.3754元/kWh)，电网公司买电，按脱硫标杆电价结算; 3)国家补贴(0.42元/kWh)，由电网公司按月结算; 4)地方补贴(0.3元/kWh)，根据当地的政策，一般按半年或一年申请一次。 “全额上网” 模式，业主的收入分3部分 1)售电收入(0.3754元/kWh)，电网公司买电，按脱硫标杆电价结算; 2)国家补贴(0.42元/kWh)，由电网公司按月结算。 3)地方补贴(0.3元/kWh)，根据当地的政策，一般按半年或一年申请一次。（资料素材和资料部分来自网络，供参考。可复制、编制，期待你的好评与关注）

阶梯电价实施细则

为正确贯彻和落实国家发展改革委《关于居民生活用电试行阶梯电价的指导意见》，确保阶梯电价政策平稳实施，根据上海市发展改革委《关于本市居民生活用电试行阶梯电价实施方案的通知》（沪发改价管【2012】020号）文件（以下简称《实施方案》），经市有关部门研究同意，上海市电力公司本着“你用电，我用心”的优质服务理念，特制订本实施细则。具体如下：一、居民阶梯电价执行时间根据《实施方案》，上海市居民阶梯电价方案自2012年7月1日起实施（8月份抄见电量起）。二、居民阶梯电价实施范围（一）居民阶梯电价执行范围为上海市电力公司供电区域内实行“一户一表”的城乡居民客户。居民客户原则上以住宅为单位，一个房产证明对应的住宅为一“户”，没有房产证明的，以供电企业为居民客户安装的电表（合表客户除外）为单位。（二）对未实行“一户一表”的合表居民客户和执行居民电价的非居民客户（如学校、养老院等），暂不实行居民阶梯电价。执行居民电价的非居民客户，电价水平按照每度电0.024元的居民阶梯电价平均提价水平调整。三、居民阶梯电价分档电量及电价水平上海市居民阶梯电价按照年度电量为单位实施。实施阶梯电价后当前按月抄表并结算电费方式不变，当累计电量达到年度阶梯电量分档基数临界点后，即开始实行阶梯加价。分档电量和电价水平见下表：

注：① 2012年7-12月阶梯电量分档基数按照6个月计算（实际抄见用电量为8-12月共计5个月）。即第一档户均0-1560度（含）、第二档为户均1560-2400度（含）、第三档为超过2400度的部分。2013年起阶梯电量分档基数按照12个月计算，抄见电量也为1-12月共计12个月。 ②分时居民客户在2012年10月1日前第二、第三档分别按0.05元、0.30元的平均加价水平执行；10月份抄见电量起按峰谷不同加价水平执行。且在第二或第三档临界点月份，因当月超基数部分的峰谷电量数据无法准确区分，具体执行时，该月第二、第三档的加价按峰、谷均为0.05元或0.30元的加价水平执行，次月起再按峰、谷不同加价水平执行。四、有关配套措施的执行（一）关于城乡“低保户”和农村“五保户”免费用电额度政策的执行 1、本市城乡“低保户”和农村“五保户”家庭名单由上海市民政局确认并提供，并每月进行信息更新，无须客户到供电营业网点办理申请。 2、每户每月15度的免费用电基数采用即征即退的方式操作。具体扣减时，先扣减峰时段电量，后扣减谷时段电量，最多不超过实际用电量。 3、经上海市民政局确认的“低保户”和“五保户”自2012年8月份抄见电量起开始扣减免费用电基数；后续更新认定的名单自认定后次月起开始扣减。 4、对于2012年8月份抄见电量起无法开始抵扣的无固定住所、户籍与实际居住地分离等几类“低保户”和“五保户”，上海市民政局如能在2013年1月1日前完成确认的，电力公司除自确认次月起开始正常扣减外，还将退补自2012年8月至确认月的免费用电额度；在2013年1月1日（含）后完成确认的，电力公司自确认次月起扣减，不再退补2012年8-12月的免费用电额度。（二）关于“一户多人口”政策的执行 1、根据《实施方案》规定，户籍人口为5人及以上的家庭，每户每月增加100度的阶梯电量基数，户籍人口为7人及以上的家庭，也可以选择按照全电量每度电0.024元加价计费。 2、申请“一户多人口”政策的客户需持本市公安部门核发的居民户口簿原件、办理人员身份证原件、近期电费账单原件，向所属供电营业网点实名申请。户口簿地址须与电费账单上用电地址一致（因道路名变更导致的不一致除外）。相同人员、不同用电地址不得重复申请。 3、“一户多人口”政策自受理的次月起执行（2012年8月份之前受理的自8月份抄见电量起执行）。 4、客户户籍发生变更时应及时到供电营业网点办理相应调整手续。 5、每两年客户应到供电营业网点办理“一户多人口”政策续期手续。逾期未办理的，将不再按“一户多人口”政策执行。（三）关于合表用户政策的执行合表用户不执行居民分时电价，暂不执行居民阶梯电价，待“一户一表”改造后次月起同步执行。改造费用由上海市电力公司承担，过程中不再向客户收取改造费用。

电费计算公式

大工业用电电费计算公式以功率因数0.90为基数，低于该数时罚款（每低于0.01 点罚款1%）高于该数时奖励（每高于0.01点奖励0.5%） 1：罚款数= (基数功率因数—实际功率因数）×1%×总电费 2：奖励数=（基数功率因数—实际功率因数）×0.5%×总电费 3：倍率=电压互感器倍率X电流互感器倍率 4：有功电量=（本月有功表数—上月有功表数）×倍率 5：无功电量=（本月无功表数—上月无功表数）×倍率 6：峰段电量=（本月峰段表数—上月峰段表数）×倍率 7：谷段电量=（本月谷段表数—上月谷段表数）×倍率 8：平段电量=有功电量-峰段电量-谷段电量-照明电量 9：峰段电费=差数×倍率×电价 10：谷段电费=差数×倍率×电价 11：应收电费=电度电费+基本电费+力率电费 12：电度电费=有功电量×电价 13：力率电费=（基本电费+峰段电费+谷段电费+平段电费）×力率考核百分比 14：动力电费=（峰段电费+谷段电费+平段电费）+力率电费 15：照明电费=照明电量×照明电价 16：应收电费合计=基本电费+动力电费+照明电费 17：有功电量=峰段电量+谷段电量+平段电量+照明电量 18：力调电费=峰段+谷段+平段+基本电费

19：平段电量=大工业有功总-峰段电量-谷段电量 20：基本容量：暂停部分容量的基本电费按50%计算收取=（容量+容量）×使用天数/30+现使用容量×未使用天数/30天×0.5 21：或（基本电费=使用容量/使用天数+现使用容量） 22：城市附加及其他费用的电量以使用的容量分别计量： a:使用30KV A变压器城市附加、可再生能源附加、库区移民基金、重大水利基金的计算电量=非居有功总。 b:在当月使用30KV A、400KV A变压器时，城市附加分别为：非居有功、大工有功（总），而可再生能源附加、库区移民基金、重大水利基金=非居有功+大工有功（总）。公司的力调标准为：90%，依据实际测算出的力率给予相应的罚款和奖励，主要依据《功率因数调整电费办法》。功率因数=有功用电量/√（有功用电量的平方+无功用电量的平方）有功：P、无功：Q 视在功率S=√P2+Q 2 功率因数COS&=P/S 税率为17%

居民生活用电试行阶梯式电价解读

居民生活用电试行阶梯式电价解读近日，省物价局发出通知，从7月1日起试行居民生活用电阶梯式电价。居民生活用电阶梯式电价有哪些主要内容、如何计算，具体细则如何实施，将对市民生活产生哪些影响？昨日，记者就这些问题对市发改委和市供电公司进行采访。据了解，对居民用电实行阶梯电价政策，是许多能源紧缺国家为应对能源价格高涨、抑制能源不合理消耗而采取的重要措施之一。市供电公司负责人告诉记者，一般而言，电压等级越高的客户，供电成本越低；电压等级越低的客户，供电成本越高。居民用电位于电网供电最末端，电压等级最低，因而其供电成本是最高的。通过实行居民阶梯电价政策，可以充分发挥价格杠杆作用，引导客户特别是用电量多的居民客户调整用电行为，促进合理、节约用电。根据省物价局文件精神，此次试行居民用电阶梯式电价的范围包括实行“一户一表”的城乡居民用电户。居民用户原则上以住宅为单位，一个房产证明对应的住宅为一“户”。没有房产证明的，以供电企业为居民安装的电表为单位。内容解读一、分档电量：绝大部分居民不增加电费支出内容：居民月用电量分为三个档次，第一档为230度及以

内，维持现行电价标准；第二档为231度至400度，在第一档电价的基础上，每度加价0.05元；第三档为高于400度部分，在第一档电价的基础上，每度加价0.3元。解读：这个标准高于当初听证方案中的204度和348度，是在充分听取了听证代表的意见并考虑了今后几年的用电增长水平以及参考周边相邻省份的水平后确定的。按照230度和400度的分档电量标准测算，第一档、第二档电量已经分别覆盖到全省88%和97%的居民客户，超过了国家统一规定的80%及95%分档标准，全省绝大多数居民客户将不会因执行阶梯电价政策而增加电费支出。二、执行周期：2012年为半年，以后按年为周期执行内容：阶梯电价按年为周期执行。全年分档电量按照月度电量标准乘以月份计算，执行相应分档的电价标准。2012年按半年的分档电量计算。居民用户发生用电变更，按照实际用电月份数计算分档电量，用电不足一个月的按一个月计算。解读：这一规定充分考虑了本省的气候特点，夏、冬两季居民用电较多的实际情况，保证了政策平稳实施。从市供电公司传出的消息，经省物价局同意，本省居民2012年7月份的抄表电量继续执行原电价标准，8月份抄表的居民客户中50%电量执行阶梯电价，9月份抄表的居民客户按抄见电量执行阶梯电价，单、双月抄表客户的阶梯电量年度清算时间分别为12月份及次年1月份。其中，根据规定市供电公司居民客户

房地产开发成本测算大全

房地产开发成本测算大全房地产开发成本是指房地产企业为开发一定数量的商品房所支出的全部费用。构成房地产开发企业产品的开发成本，相当于工业产品的制造成本和建筑安装工程的施工成本。如要计算房地产开发企业产品的完全成本，还要计算开发企业（公司本部）行政管理部门为组织和管理开发经营活动而发生的管理费用、财务费用，以及为销售、出租、转让开发产品而发生的销售费用。构成 1．土地使用权出让金。国家以土地所有者身份，将一定年限内的土地使用权有偿出让给土地使用者。土地使用者支付土地出让金的估算可参照政府前期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到；也可依据所在城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价，根据项目所在地段等级、用途、容积率、使用年限等因素修正得到。 2．土地征收及拆迁安置补偿费。 (1)土地征收费。国家建设征收农村土地发生的费用主要有土地补偿费、劳动力安置补助费、水利设施维修分摊、青苗补偿费、耕地占用税、耕地垦复基金、征地管理费等。农村土地征收费的估算可参照国家和地方有关规定进行。 (2)房屋征收安置补偿费。在城镇地区，国家和地方政府可以依据法定程序，将国有储备土地或已由企、事业单位或个人使用的土地出让给房地产开发项目或其他建设项目使用。因出让土地使原用地单位或个人造成经济损失，新用地单位应按规定给以补偿。它实际上包括两部分费用，即房屋征收安置费和征收补偿费。 3．前期工程费。前期工程费主要包括： (1)项目的规划、设计、可行性研究所需费用。一般可以按项目总投资额的一定百分比估算。通常规划及设计费为建安工程费的3%左右，水文地质勘探费可根据所需工作量结合有关收费标准估算。 (2)“三通一平”等土地开发费用。主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费和通水、通电、通路的费用等。这些费用可以根据实际工作量，参照有关计费标准估算。4．建安工程费。它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。 5．基础设施费。它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。 6．公共配套设施费。它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

房地产开发项目的成本测算方法

100 房地产开发项目的成本测算方法随着国家国土资源部第11号令《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的出台，全国各地协议转让土地已基本绝迹，全部转为公开挂牌、竞拍竞卖。这也意味着房地产暴利的终结，管理出效益时代的到来。在通过协议转让、以地补路等方式获取地块的时期，开发商们在拿地前不需过多地作研究分析，因为那时大多是协议操作，开发风险小，有较大的获利空间。而今后，由于土地自身的稀缺性，公开的竞争将日益激烈，激烈的竞争也将使获利空间大大地受到挤压，这对项目投资成本测算的科学性和缜密性提出了较高的要求。保守有余，将失去机会，一事无成；轻率冲动，将导致亏损，严重的将导致企业破产。如何准确地测算项目成本，本文结合国家建设部发布的《房地产开发项目经济评价方法》，试图从土地成本、前期规费、工程成本、间接成本等几个方面分别予以论述。分析的前提是该地块的面积、容积率、规划要点已确定，建材市场行情相对稳定，并且开发商有一定的管理水平。一、土地成本随着公开竞拍的推行，土地成本日益成为开发成本的重要组成部分，综合的地价内容非常广泛，主要包括：土地中标价、拆迁补偿费用、代劳费用、交易契税等，土地成本约占项目开发成本的35％-40％，并有进一步上升的趋势。二、前期规费前期规费主要是指从事房地产开发项目向政府交纳的相关费用，主要包括应交纳的基础设施配套费，教育附加费、人防经费、白蚁费用、地区配套费等，以及先征后退的新型墙体材料基金、散装水泥押金等，此项费用的缴纳基数主要是

按施工图建筑面积，标准按国家有关规定执行。整个前期规费约占开发总成本的10％左右，并有降低的趋势。三、工程成本此项费用为成本中的“大头”，约占总成本的40—50％左右，具体内容包括： 1、勘察、设计、建筑检测、质量检验及景观设计、项目监理等费用； 2、土石方、围墙、传达室、现场办公用房，临时道路、临时用水、临时用电等三通一平费用； 3、地基工程费用，含地基处理、桩基、基础、支护等内容； 4、建筑安装工程费用，包括土建、安装、门窗等费用； 5、电梯投资； 6、小区供电、供水、供气费用，室外道路、雨污水系统、消防系统、景观绿化等费用； 7、小区智能化费用，包括门禁系统、防盗报警系统、监控系统，有线电视、电话、宽带系统等费用； 8、小区配套费用(适用于大规模小区建设)，包括物业管理用房、幼儿园、学校、社区服务、会所、医保中心等建设费用。上述所列的各项工程费用需根据项目所在地的具体情况进行分析，没有标准的指标可以套用，应随机应变。四、开发间接费用此项费用是指开发商运作该项目所需发生的开支，具体明细如下：

云南居民阶梯电价实施细则

云南省居民阶梯电价实施细则

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云南省居民阶梯电价实施细则一、总则 1．依据《云南省居民阶梯电价政策》制定本实施细则。 2．居民阶梯电价的定义。“居民阶梯电价”是一种按照用电消费电量进行分段定价，用电价格随电量增加呈现阶梯状逐级递增的定价机制。 3．居民阶梯电价的实施范围。云南电网供电区域内统一执行云南电网销售电价，实行“一户一表”抄表到户的城乡居民用电客户。 4. 居民阶梯电价的实施目的。在全国范围内对居民生活用电实施阶梯电价，目的是为了促进资源节约型和环境友好型社会建设，逐步减少电价交叉补贴，理顺电价关系，引导居民合理用电、节约用电。二、云南省居民阶梯电价有关政策 1．按照《云南省居民阶梯电价》（云价价格〔2012〕号）文件规定，“一户一表”城乡居民阶梯电价分档电量和电价为：丰水期（5月至11月）不分档，执行同一电价，每千瓦时0.467元；枯水期（1-4月和12月）执行阶梯电价，第一档月用电量在120千瓦时及以下部分，每千瓦时0.467元；第二档月用电量在121-250千瓦时部分，每千瓦时0.517元；第三档超过250千瓦时部分，每千瓦时0.817元。

2．对城乡“低保户”和农村“五保户”每户每月设置15度免费电量，原省级价格主管部门、地州价格主管部门出台的优惠扶持措施不再执行。 3．居民阶梯电价实施后，对未实行“一户一表”抄表到户的合表居民用户，以及执行居民生活电价的财政拨款党政事业单位、部队、医院、学校的非居民照明用电，市政部门管理的公共场所、公共道路照明用电以及公安部门的交通指挥灯等用电，原执行居民生活电价的按照合表电价执行。 4.《云南省居民阶梯电价》（云价价格〔2012〕号）文件下发之日起，原《云南省发展和改革委员会关于调整云南省电网居民生活用电价格的通知》（云发改价格〔2006〕1484号）文件作废，保留“对尚未实施农网改造的，每千瓦时不超过0.80元的最高限价”规定。三、具体执行要求 1．对“一户一表”的认定：原则上以住宅，而不是以人口数为单位，一个房产证或者等同于房产证的相关证明对应的住宅为一户。对不能提供房产证明的，按供电企业安装的电能表为单位确定。几代同堂合住一套房子，只有一个房产证明的，供电企业可根据实际情况与用户协商一致后适当分表计量。对于农村用户没有房产证明的，按户口本或村委会“分家”证明来界定是否属于“一户一表”用户。 2．对“合表”的认定：