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通胀的普遍预期使房产成为投资渠道单一的受追捧产品；此外，实体经济 复苏缓慢使部分投资资金转投楼市；导致2009年房价被大幅推高。 1~12月全国商品住宅成交均价约4695元/平方米，同比上涨24%。大部分城 市房价从2009年初低谷迅速反弹，部分幅度更达一倍。一线城市除广州外 全年均房价同比上涨均较明显，二线城市除天津外其余涨幅则较缓。相比 前 期 高 峰 2007 年 ， 各 城 市 房 价 上 涨 幅 度 更 大 ， 尤 其 是 上 海 ， 涨 幅 高 达 87.4%，十大城市只有厦门连续两年同比呈下跌趋势。
2007
2009
2008
供需决定了地产的长周期，政策扰动导致房地 产脱离市场自身调整规律，决定了市场的短周 期性，因而不断有进入的机会。
2009--10年房地产市场形势分析
房地产营销策划部
03.12.2019
报告内容
一、2009年房地产市场状况 二、政策主导下的短、中、长期房地产走势 三、2010年房地产市场走势 四、知名顾问公司市场论断 五、房地产企业动向
2
2009年房地产市场表现：宽松政策保增长，优惠政策 助推房市V型反转
宽松的货币政策助推房价大幅攀升，刚需为投机压制未完全释放。 宽松的货币政策助推货币流动性，大大降低置业门槛，助长了炒房行为；对
3
2009年房地产市场表现
存量去化加速，供应缺口增大。
各类需求的大量释放，使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期 2007年创新高。全年成交量达8亿平方米，同比增长43.9%，比2007年增 长16%。一线城市商品住宅成交总量将达4940万平方米，同比增长82%， 上海增幅最大，达100%；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大 二线城市成交总量约6400万平方米，同比增长高达109%。
地出让金收入增长超过了100%，地方政府土地出让金收益大幅提高，相
当于当地财政收入的半数以上。
6
内地房地产市场的发展演进：在政策呵护下，未来相 当一段时间房地产仍是上升趋势
• 对内地房地产市场，近、中期看政策，长期还是要回归市场需求。
预计时间 政策指向/预估 市场表现
开发商策略
近期
2012年前（ 暂可判断）
“保增长”的关键 产业，打压的同 时多方呵护，促 “稳定”
房价、地价不断 上扬，市场螺旋 式上升，自住让 位于投资，物业 保有量急剧扩大
跑马圈地，享受储 地增值的快感，销 售周期越长越受益
中期 2020年前后 淡化支柱地位
回归自住，市场 开发回报趋向于正
渐趋平衡
常，资产持有获益
明显
长期
2030年以后
一线城市供应缺口明显较大。由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长 率仍低于2004~2008年的平均增幅，开发企业开发意愿降低，全年完成土 地开发面积下降19.9%，导致整体市场供应减少，供应缺口增大。在对一 线城市及成都、武汉、厦门、长沙、沈阳2009年商品住宅供需量的统计中 ，除武汉供需比为1.11外，其余城市供需比均小于1，而这些城市的总供 需比只有0.69。
对于2006年以来积压的库存，一线城市去库存化明显加快，除深圳仍需3个 月的消化周期外，北京、上海和广州均已出清；而成都、武汉、厦门、长 沙、沈阳的库存只有长沙出清，其余仍需1~7个月的消化期。
4
2009年房地产市场表现
开发商现金流从短缺转向充沛，巨资储备土地，加大投资。
房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持，令开发企业负债率大幅降低， 30大上市开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305%。
2009年，开发商获国内贷款达11293亿元，增长48.5%；居民个人按揭贷款 总 值 及 其 增 速 均 达 到 1998 年 住 房 改 革 以 来 最 高 ， 达 8403 亿 元 ， 增 长 116.2%，而定金及预收款15914亿元，也增长63.1%。
开发企业直接从银行获得的信贷支持占开发资金总量的34%，而此比例在 2008年为28%，可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力。
使其成为国家税 收的重要来源， 按发达国家估计 ，物业税占全国 财政收入3成以上
城镇化完成，人 资产持有获益成主 口红利结束，行 流 业“夕阳”化
httHale Waihona Puke Baidu://www.fdcew.com/
7
内地由于政策的变化频繁，导致市场短期调整激烈、 难于判断，但长期看还是印证了“政策呵护”的主线
• 传统理论认为，房地产周期波动至少四、五年，中国上一轮周期跨度近10 年，但2008年以来的周期调整只有一年多。原因在于政策影响超过了市场 供需，加上中国政策变化的周期要短于项目开发的周期，当政策变化周期 小于项目的开发周期的时候，很难准确预测市场。
从地方层面而言，1994年开始的中央—地方分税制改革导致收支不均，土
地出让金收入是地方政府的第二财政，房地产更有政策支持背景。2004年
全国土地出让金占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破
3万亿，土地出让金占到1/6强；2006年全国土地出让总收入为7677亿元
。中国指数研究院公布数据显示2009年中国60个主要城市中多数城市土
5
内地房地产市场发展透视：政策主导下的强势产业
梳理98年房改以来的地产发展脉络，政策主导了房地产的发展，中央和地 方均对地产都有极强的依赖。
由于具有短期内立竿见影的强大拉动和财富积聚效应，房地产已经是各级政 府保增长的“核心支柱产业”，可以这样理解，只要政府坚持以经济快速 发展为基本原则的战略（简称“保八”），在缺少更好选择面前（近年数 据证实，居民消费、“铁公基”的拉动效应很小，而唯有出口可以与房地 产媲美），房地产是最重要甚至是唯一的优势产业，此政策至少到2012年 二届连续执政到期时止。
一线城市“地王”频出，土地价值体现充分。
2009年全国土地购置面积约3.19亿平方米，同比减少18.9％。随下半年市 场回暖，政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使 开发企业也转向积极扩张，大力储备土地，全国10大总价地王均集中在下 半年，其活跃程度超过2007年。
www.与fd2c0e0w7年.c地om王房多地集产中E在网二三线城市不同，2009年地王则回归一线城市。
2007
2009
2008
供需决定了地产的长周期，政策扰动导致房地 产脱离市场自身调整规律，决定了市场的短周 期性，因而不断有进入的机会。
2009--10年房地产市场形势分析
房地产营销策划部
03.12.2019
报告内容
一、2009年房地产市场状况 二、政策主导下的短、中、长期房地产走势 三、2010年房地产市场走势 四、知名顾问公司市场论断 五、房地产企业动向
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2009年房地产市场表现：宽松政策保增长，优惠政策 助推房市V型反转
宽松的货币政策助推房价大幅攀升，刚需为投机压制未完全释放。 宽松的货币政策助推货币流动性，大大降低置业门槛，助长了炒房行为；对
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2009年房地产市场表现
存量去化加速，供应缺口增大。
各类需求的大量释放，使2009年全国商品住宅成交量也超越历史高峰期 2007年创新高。全年成交量达8亿平方米，同比增长43.9%，比2007年增 长16%。一线城市商品住宅成交总量将达4940万平方米，同比增长82%， 上海增幅最大，达100%；而成都、武汉、厦门、长沙、沈阳和天津六大 二线城市成交总量约6400万平方米，同比增长高达109%。
地出让金收入增长超过了100%，地方政府土地出让金收益大幅提高，相
当于当地财政收入的半数以上。
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内地房地产市场的发展演进：在政策呵护下，未来相 当一段时间房地产仍是上升趋势
• 对内地房地产市场，近、中期看政策，长期还是要回归市场需求。
预计时间 政策指向/预估 市场表现
开发商策略
近期
2012年前（ 暂可判断）
“保增长”的关键 产业，打压的同 时多方呵护，促 “稳定”
房价、地价不断 上扬，市场螺旋 式上升，自住让 位于投资，物业 保有量急剧扩大
跑马圈地，享受储 地增值的快感，销 售周期越长越受益
中期 2020年前后 淡化支柱地位
回归自住，市场 开发回报趋向于正
渐趋平衡
常，资产持有获益
明显
长期
2030年以后
一线城市供应缺口明显较大。由于房地产开发投资及商品住宅开发投资增长 率仍低于2004~2008年的平均增幅，开发企业开发意愿降低，全年完成土 地开发面积下降19.9%，导致整体市场供应减少，供应缺口增大。在对一 线城市及成都、武汉、厦门、长沙、沈阳2009年商品住宅供需量的统计中 ，除武汉供需比为1.11外，其余城市供需比均小于1，而这些城市的总供 需比只有0.69。
对于2006年以来积压的库存，一线城市去库存化明显加快，除深圳仍需3个 月的消化周期外，北京、上海和广州均已出清；而成都、武汉、厦门、长 沙、沈阳的库存只有长沙出清，其余仍需1~7个月的消化期。
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2009年房地产市场表现
开发商现金流从短缺转向充沛，巨资储备土地，加大投资。
房地产市场的迅速发展及银行的信贷支持，令开发企业负债率大幅降低， 30大上市开发企业2009年三季度的净现金流比同年一季度上涨305%。
2009年，开发商获国内贷款达11293亿元，增长48.5%；居民个人按揭贷款 总 值 及 其 增 速 均 达 到 1998 年 住 房 改 革 以 来 最 高 ， 达 8403 亿 元 ， 增 长 116.2%，而定金及预收款15914亿元，也增长63.1%。
开发企业直接从银行获得的信贷支持占开发资金总量的34%，而此比例在 2008年为28%，可见宽松的信贷政策大大缓解了开发企业的融资压力。
使其成为国家税 收的重要来源， 按发达国家估计 ，物业税占全国 财政收入3成以上
城镇化完成，人 资产持有获益成主 口红利结束，行 流 业“夕阳”化
httHale Waihona Puke Baidu://www.fdcew.com/
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内地由于政策的变化频繁，导致市场短期调整激烈、 难于判断，但长期看还是印证了“政策呵护”的主线
• 传统理论认为，房地产周期波动至少四、五年，中国上一轮周期跨度近10 年，但2008年以来的周期调整只有一年多。原因在于政策影响超过了市场 供需，加上中国政策变化的周期要短于项目开发的周期，当政策变化周期 小于项目的开发周期的时候，很难准确预测市场。
从地方层面而言，1994年开始的中央—地方分税制改革导致收支不均，土
地出让金收入是地方政府的第二财政，房地产更有政策支持背景。2004年
全国土地出让金占同期地方财政收入的47%；2005年，全国财政收入首破
3万亿，土地出让金占到1/6强；2006年全国土地出让总收入为7677亿元
。中国指数研究院公布数据显示2009年中国60个主要城市中多数城市土
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内地房地产市场发展透视：政策主导下的强势产业
梳理98年房改以来的地产发展脉络，政策主导了房地产的发展，中央和地 方均对地产都有极强的依赖。
由于具有短期内立竿见影的强大拉动和财富积聚效应，房地产已经是各级政 府保增长的“核心支柱产业”，可以这样理解，只要政府坚持以经济快速 发展为基本原则的战略（简称“保八”），在缺少更好选择面前（近年数 据证实，居民消费、“铁公基”的拉动效应很小，而唯有出口可以与房地 产媲美），房地产是最重要甚至是唯一的优势产业，此政策至少到2012年 二届连续执政到期时止。
一线城市“地王”频出，土地价值体现充分。
2009年全国土地购置面积约3.19亿平方米，同比减少18.9％。随下半年市 场回暖，政府土地供应由谨慎转向积极，资金充裕及对后市的乐观预期使 开发企业也转向积极扩张，大力储备土地，全国10大总价地王均集中在下 半年，其活跃程度超过2007年。
www.与fd2c0e0w7年.c地om王房多地集产中E在网二三线城市不同，2009年地王则回归一线城市。