汉飞彭刘杨路项目市场定位分析及价值提升建议

2、大桥交通，枢纽地带，快速连通武汉三镇。
项目处于司门口商圈的彭刘杨路西段，东面与车辆下 桥匝道相连，将武昌内环瞬间与汉口、汉阳有效衔接，对 外出行交通十分便利。
随着首义地下通道、下桥匝道开通，阅马场交通的改 善，这一交通优势将更加突显。

3、近拥名江、名胜、名景，外部景观较为优 越。
市场认识
知己知彼，方能百战不殆。
在项目所处的市场环境看似简单而实为不凡 的形势中，我司将首先针对对项目产生直接或间 接影响的关联片区或竞争楼盘进行相应的分析， 以达到深刻知彼的目的。
与积玉桥、武昌临江、中南等中心城区一线 板块紧紧相邻。
司门口板块坐落长江大桥下，东眺黄鹤楼，西揽长 江，坐拥司门口成熟老商圈。
临江板块及积玉桥板块
曾经的地产开发薄弱 地带，今天的临江豪 宅聚集区，楼盘开发 规模较大，房价开创 新高，引领武昌中心 城区楼市。
和平大道道路逐步拓宽，拆 迁工作陆续展开，周边逐改 老态，焕发新生机。积玉桥 板块配套设施缺乏，商业档 次较低，对司门口商圈十分 依赖，生活便利度略显欠缺。
武昌地区四大商圈之 一，坐拥城市形象展 示窗口洪山广场。写 字楼、商场密集，商 业、商务价值首屈一 指。
旧城改造力度小，进展缓慢，居住环境缺乏大的改 善。

区域土地供应少，楼盘规模小，品牌带动力 弱。
司门口板块近几年来的房地产供应十分稀少，板块 缺少联动。
多为小体量、低水平的零星开发与营销，市场影响 力不足。
平庸的开发水平，低劣的楼盘包装，难以引起市场 广泛关注与共鸣。


因此，我们断言：
快速上位，板块资本初具！

作为司门口板块内最具分量的一份子，可以 这样说，板块突围的资本我们的项目也初步具备。

板块突围，路向何方？

竞争板块资源现状——
现状 积玉桥板块
景观 眺望长江、沙湖 双重水景
司门口板块上位的资本 难道就真的不足？

板块资源及区位优势分析——
1、位处成熟老商圈，坐享成熟商业、都市繁 华。
司门口商圈是武昌地区最早被开发的区域，也是武昌 地区最早和最老的商圈，与中南商圈、徐东商圈、街道 口商圈，构成武昌的四大商圈。
司门口商圈目前已经形成了司门口商业步行街、彭刘 杨路美食一条街、首义园小吃城、户部巷早点等特色街 区，吸引了武商量贩店、中百仓储、肯德基等商家入驻， 形成了购物、餐饮、娱乐、休闲为一体的综合型商业区。
区域楼盘供给产品丰富， 写字楼、商住楼、住宅楼 等应有皆有。以写字楼、 商住楼为主，住宅楼为辅。
中南板块
区域早期楼盘开发较 少，但近期楼盘供给 较为活跃，烂尾楼重 新启动，新项目陆续 推出，使中南商圈楼 市显得异常热闹。
区域楼盘房价曾经是武昌地 区标杆，但随着临江临湖板 块的楼市发展，中南商圈的 价格领头地位被逐步取代。 但是板块房价仍然保持着平 稳的上升势头。
临江板块
一线临江，景观稀缺， 景观价值突出
中南板块
广场景观，单一景致
商业 配套
商业配套缺乏 商业档次较低
商业配套靠自身打造 商业档次相对较高
分析发现：相邻板块
➢ 或依靠牢固的商圈地位，浓厚的商业商务氛围，形 成高价位楼盘聚集之势 ➢ 或倚重突出的景观资源，形成高档楼盘扎堆开发的 局面

而相比之下：
项目所属的司门口板块则处于中心城区房地产的相 对低洼，板块房地产整体不够突出，也不太引人关注。

项目思考ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ

司门口板块为何 如此低落不够突出？

开发较早，但后期发展缓慢。
武昌的传统商圈，最早的开发区域，但住宅与商业 基本还保持着20年前的面貌。
原有的风采，早已完全被快速发展的新兴商圈、热 点板块所掩盖。

商业发达，但环境陈旧杂乱。
院、湖北中医学院附属医院、武汉市妇幼儿童保健医院等知名的医 疗机构云集，便享完善生活照顾，生活无忧。
多元休闲，生活丰富多彩。司门口商圈、武昌江滩、首义
文化广场、黄鹤楼、红楼、湖北剧院各类特色休闲、景点，提供多 样生活空间。

分析发现：司门口板块
具备武汉市首屈一指的优势景观； 享有全国文明的地段标志； 拥有深厚的历史人文底蕴及扎实的商业、医疗、教育 根基。
教育单位密集。司门口板块内聚集了各类特色高校及各类重
点的中小学。湖北美术学院、武汉音乐学院、湖北中医学院、中南 财经政法大学、湖北教育学院等各类特色专业高等院校聚集，区域 内武汉中学、华师一附中、市十中、第五十四中学、粮道街中学、 武昌实验小学等知名的初级学校云集。

一流医疗，均衡分布。武汉大学人民医院、武汉市第三医
司门口板块西揽长江，内含黄鹤楼；西有武昌美丽江 滩、长江大桥，北有锦绣蛇山，同时东面为建设中8万平 米的首义文化广场，景观资源知名度高。

4、便享商圈成熟配套，生活十分便利。
成熟商圈，完善配套。项目所处司门口商圈聚集超 市、精品购物、地方小吃、特色餐饮、个性娱乐等多种 商业业态，充分满足人们各种生活、休闲与社交之便。
作为武昌最早的商业中心与居住中心，司门口商圈 地位依然稳固，但魅力已远不及当年。
低矮民房杂乱无章，商业业态凌乱分布，道路破乱 拥挤不堪。整体环境较为低端。

拆迁体量大、拆迁成本高，旧城改造缓慢。
同为武昌老城重地，司门口却在10%的土地上聚集 了约20%的人口，人口密度高，且商业与居住混杂。
东与地段核心、快速发展的中南板块相接； 北与豪宅辈出、名盘聚集的积玉桥板块及临江板块 为邻。
友 谊 大 道
司门口板块
中南板块
拥有临长江、眺沙湖 的双重水景优势，坐 拥武昌江滩，是武昌 区旧城改造的首发板 块，而今的高档居住 区。
聚集了浙江金都、武汉城 开、上海华润及武汉天实 等品牌地产商，形成扎堆 开发之势。陆续还有金地 集团、武汉融侨等即将介 入。