关于收取租金、物业费的几个问题 (1) (1)

确定管辖法院
对公民所提起的诉讼，由被告住所地人民法院管辖（原告就被告） 因合同提起的诉讼，由被告住所地或者合同履行地人民法院管辖 因不动产纠纷提起的诉讼，由不动产所在地法院管辖。（专属管辖）
证据的准备
客观事实≠法律事实。“打官司”就是“打证据” 立案需要的证据：证明双方主体资格的相关文件。如原告的营业执照、 法定代表人身份证明、组织机构代码证；被告的户卡（如被告是法人 企业）。 庭审需要的证据（认定法律事实的证据） 租金：1、合同（收取租金的依据）2、房屋产权证明3、证明催收过 租金的证据（不是必须） 物业费：1、合同（收取物业费的依据）2、证明催收过物业费的证据 （必须有）
拟定诉状
原告（我是谁？) 被告(告谁？） 诉讼请求（告什么？） 事实和理由（为什么告？凭什么告）
二、庭审
法庭调查 质证（双方提供的证据必须经过质证） 合法性（形成证据的主体合法、证据的形式合法、证据的取得方式合 法、证据的程序合法） 真实性 关联性 法庭辩论
确定被告
租金→承租人（签订租赁合同的当事人） 物业费→业主（房屋产权人）、开发商（未售） 明确被告的信息及送达地址，如被告是法人单位，还应去工商行政管 理部门打印企业注册登记信息（户卡） 业主与实际使用人由实际使用人承担物业费的，应与实际使用人承担 连带赔偿责任。 注意：签订合同时要注意对合同相对方主体的审查。 1、对自然人主体身份证件的审核。 2、对法人主体营业执照的审核、红盾信息网查询。
如何通过诉讼追偿租金、物业费
讲解人：甄佳波 2014年7月11日
什么是诉讼？
纠纷当事人通过向有管辖权的法院起诉另一当事人的形式解决纠纷。
诉讼的几个阶段（一审）
立案 庭审 结案
一、立案前的准备工作
确定诉讼请求（告什么？） 确定被告（告谁？） 确定管辖法院（向谁告？） 根据诉讼请求准备相关证据（凭什么告？） 拟定诉状
催收租金、物业费过程的有形化
催收租金、物业费的有形化在诉讼中的作用 诉讼时效的中断 在催收物业费的诉讼中，进行书面催缴是必要的前置程序 怎么样实现租金、物业费的有形化 内容的有形化→有确定的金额。 催收过程的有形化→向业主进行书面催缴的过程要有记录 具体方式： 张贴并拍照（楼门号、房间号、加盖公章） 产权人签字 快递（保留相应的单据）（合同约定的邮寄地址） 录音、录像
关于追偿租金的诉状
追偿物业费的诉状
Fra Baidu bibliotek 三、结案
调解（调解书） 撤诉（被告同意履行） 宣判（简易程序3个月、普通程序6个月）
诉讼请求
支付租金、物业费、滞纳金等 腾房 解除合同（一定要在合同中约定解除合同的条款） 诉讼费由对方承担
注意审查诉讼请求是否超过诉讼时效
诉讼时效是指民事权利受到侵害的权利人在法定的时效期间内不行使 权利，当时效期间届满时，人民法院对权利人的权利不再进行保护的 制度。 延付或拒付租金的诉讼时效为1年 追偿物业费的诉讼时效为2年 从何时开始计算诉讼时效？ 自知道或应当知道权利受到侵害之日起开始计算。 当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限 届满之日起计算。 诉讼时效中断 权利人主张权利，原诉讼时效中断，重新计算诉讼时效。 发函催收（过程）、诉讼会使诉讼时效中断